Taşınmazların harici satışı geçerli midir?

Taşınmaz satışı, TMK m.706, TBK. 237/I ve Tapu Kanunu m.26 hükümleri uyarınca resmi şekilde yapılmalıdır. Taşınmazların satışı tapu müdürlüklerinde tapu görevlilerince düzenlenen resmi senetle yapılır. TBK m.237/I hükmü gereği, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. İşte, tapu müdürlüklerinde resmi senetle yapılmayan taşınmaz satışları harici satış olarak nitelendirilmekte olup kural olarak geçersizdir. Ancak, TMK.m.2 hakkın kötüye kullanılması uygulaması ile şartları varsa şekle aykırılık aşılabilmektedir.

Taşınmazların harici satışının geçersizliğine ilişkin Yargıtay kararları:

(…Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın haricen satışı Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213 ve Tapu Kanunu’nun 26.maddesi hükümleri karşısında geçersizdir. Böyle bir satış haricen satın ve devralan kişiye herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. Kural olarak, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere; geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır…) Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2014/16448 K. 2016/1715 T. 01.02.2016

(…Taşınmazların satışına ilişkin resmi şekilde sözleşme yapılmadıkça TMK.nın 706. ve TBK’nun 237., Tapu Kanununun 26.ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri gereğince harici satış sözleşmesi hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür…) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2014/16641 K. 2015/10069 T. 02.06.2015