Yasal önalım hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını bir üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlara bu satılan payı aynı şartlarla satın alma (önalım) hakkı tanır. Bu düzenleme, taşınmazın yabancı bir kişiye geçmesini önlemek ve paydaşlar arasındaki ortaklığı korumak amacı taşır. Dolayısıyla, bir paydaş, payını paylı mülkiyette paydaş olmayan bir gerçek veya tüzel kişiye satarsa, diğer paydaşlar “öncelikli alıcı” olma hakkına sahiptir.

TMK m.733’e göre, taşınmazdaki pay cebri artırma (örneğin icra yoluyla açık artırma) ile satılırsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Çünkü bu durumda satış, tarafların serbest iradesine dayanmayan, zorunlu ve resmî bir satış niteliğindedir. Amaç, cebri satış işlemlerini geciktirmemek ve kamu düzenini korumaktır.

Önalım hakkından feragat mümkün olup resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK m.733).

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733).

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Yargıtay bildirimin noter aracılığı ile yapılmasına ilişkin kuralı emredici olarak kabul ediyor, noter aracılığı ile bildirim yapılmamışsa 3 aylık süre başlamaz.