Kadastroda Tazminat ve Rücu Sorunu

Kadastroda Tazminat Sorunu

Güncelleme kadastrosu çalışmaları esasında kadastro haritasının teknik duyarlılığının ve pafta-zemin uyumunun iyileştirilmesidir. Bu iyileştirme sonucu parselin konum bilgisi, geometrik durumu, vasfı gibi bilgiler değişikliğe uğramaktadır. Değişikliğe uğrayan en önemli bileşenlerden biride yüzölçümüdür. Bilindiği üzere kadastro parsellerinin yüzölçümleri aşağıda sunulan üç farklı yöntem ile hesaplanmaktadır. Bunlar;

  • Planimetre ile alan hesabı (Analog yöntem)
  • Thomson alan hesap yöntemi (Analog yöntem)
  • Gauss alan hesap yöntemi (Sayısal yöntem)

Planimetre ve Thomson yöntemi kullanılarak yapılan alan hesapları, çizgisel kadastro dönemine ait yöntemlerdir. Bu sebeple bu yöntemler analog yöntemler olup, kendi içerisinde yanılma sınırına sahiptir.

Güncelleme kadastrosuna tabi tutulan bir taşınmaza, sabit sınırlarının yeniden ölçülmesi (sabit sınır), dengeleme planı ile yeniden sınır oluşturulması (belirsiz sınır), teknik belgelerinden dönüştürülerek doğrudan kullanılması (geçerli sınır) gibi uygulamalar değerlendirme aşamasında uygulanmaktadır. Bu gibi işlemler taşınmazın geometrik durumunda teknik hatanın boyutu ile orantılı bir şekilde değişime yol açacaktır. Parselin geometrik durumunda yaşanan değişim doğal olarak yüzölçümüne yansıyacaktır. Bunun yanı sıra, taşınmazın geometrik durumu değiştirilmese dahi, doğrudan kadastro paftası üzerinden yapılan sayısallaştırma sonuçlarına göre yüzölçümü hesaplanması durumunda, taşınmazın yüzölçümünde yine farklılık oluşacaktır. Bu fark kuşkusuz geçmişte yüzölçümü hesabında kullanılan Planimetre ve Thomson Yöntemlerinin duyarlılığından kaynaklanmakladır. Güncelleme kadastrosu çalışmalarında üretilen “yüzölçümü değişim ve karşılaştırma cetveli” incelendiğinde; çalışma alanlarındaki taşınmazların neredeyse tamamında yüzölçümü değişimi ortaya çıkmaktadır. Türkiye’de mevcut 58.2 milyon kadastro parselinin 36.5 milyonunun tescilli alanı ile bunun karşılığı olan geometrik durumu uyumludur. Yani bu parseller sayısal yöntem ile üretilip/iyileştirilip yüzölçümleri Gauss Alan Hesabı ile gerçekleştirilmiştir. Diğer parsellerde ise yukarıda bahsi geçen sorun devam etmektedir.

Güncelleme vb. yöntemler ile taşınmazların yüzölçümünde meydana gelen değişimin, Devletin sorumluluğunda kalıp kalmadığı konusu son yıllarda tartışmaya konu olmaktadır. Uygulamada, taşınmazların yüzölçümünde meydana gelen değişimlerde, taşınmazlar satış yolu ile edinilmişse 4721 sayılı Medeni Kanunun 1007. Maddesi kapsamında tazminat davalarının açıldığı görülmektedir.

Taşınmaz yüzölçümlerinde güncelleme kadastrosu ile meydana gelen değişim çalışma kapsamında, (i) yasal çerçeve ve (ii) yargısal bakış olmak üzere iki aşamada incelenecektir. 

Anayasa’nın “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmek suretiyle mülkiyet hakkı, anayasal güvence altına alınmıştır. Anayasa Mahkemesi kararlarında da taşınmazlar üzerindeki ayni hakların tapu sicili yoluyla açıklık kazanmasının güveni ve sürekliliği vurgulanmıştır.

4721 sayılı Medeni Kanunun 1007. maddesinde ““Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” hükmü ile devletin tapu sicilinin tutulmasında sorumlu olduğu belirtilmiştir. Devletin burada asli ve objektif sorumluluğu bulunmaktadır. Asli sorumluluk zararın direkt olarak devletten talep edilebilmesi, objektif sorumluluk ise Devletin şeffaflık göstererek sorumluluktan kaçınmamasıdır.

Medeni Kanunun 1023. maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” denilerek tapu kütüğü bilgilerine güvenerek taşınmaz edinen kimsenin haklarının ve kazanımın korunacağı belirtilmiştir. Buradan yüzölçümü azalan taşınmaz, satış yolu ile edinilmişse tapu kütüğüne güven ilkesi kapsamında bu zararın karşılanacağı anlaşılmaktadır. Ancak satış işlemi görmemiş parsellerde yüzölçümü kaynaklı bir hak kaybı olmayacağından aynı durumdan bahsedilemeyecektir.

Medeni Kanunun 719. Maddesinde ise “Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır.” şeklinde hüküm içermektedir. Bu maddede esasen bir taşınmazı belirleyen ve en önemli unsurunun sınır olduğu vurgulanmaktadır. Medeni Kanunun bu hükmünü tapuda taşınmazların satışları veya devirlerinin yüzölçümü üzerinden değil sınırlar üzerinden yapılacağı şeklinde yorumlanmaktadır.

Medeni Kanunun yukarıda bahsedilen hükümlerinde tapu sicilinin Devlet güvencesinde olduğu, tapuya güven ilkesi ile edinim sağlayan kişilerin haklarının korunacağı ve taşınmazların plandaki sınırının esas alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Ancak kadastro parselinin yüzölçümünde yaşanan değişimin tapu sicilinin tutulması kapsamında bir sorumluluk olup olmadığı uzun süre tartışılmaya devam etmiştir.

Yargının konuya bakış açısı göz önüne alındığında; sicil tutma kavramı ve yüzölçümü azalması ilişkisinin yıllar içerisinde değişim gösterdiği anlaşılmaktadır. Bu süreç aşağıdaki şekilde sunulmuştur.

Yargının geçmişten günümüze konuya yönelik vermiş olduğu önemli kararlar ve bu kararların genel çerçevesi şu şekildedir:

  • Yargıtay’ın konuya yönelik vermiş olduğu ilk kararında kadastro işlemlerine Devletin sorumluluğu çerçevesinde değerlendirmediği görülmektedir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.11.1980 tarih, 4-624/2478 sayılı kararında; kadastro çalışma ve faaliyetleri sırasında yapılan işlemlerin ve dolayısıyla hataların, sicil tutma kavramı içinde düşünülemeyeceğini, kadastro çalışmalarının teknik bir çalışma olduğunu belirterek Hazine’yi kadastro işlemlerinden dolayı sorumlu tutmamıştır.
  • Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 19 Mart 2002 tarih, 2001/11180 E:, 2002/3201 K: sayılı kararında örnek bir olaya ilişkin, şu gerekçelerden bahsetmiştir: “….Somut olayda haritanın yanlış olmadığı hatta kadastroca işlemin doğru yapıldığı ancak yazım sırasındaki maddi hata nedeniyle yanlış yazıldığı anlaşılmaktadır. Bu miktar görülemeyecek miktarda olmayıp davacının satın aldığı taşınmazın haritasındaki miktarın 1.5 katından fazladır. Bu hususlar gözetildiğinde eski MK 917., yeni 1077. Maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir”. Bu örnek kararda yüzölçüm hatasının kişinin fark edilebileceği boyutta olması sebebiyle “iyi niyet” çerçevesinde değerlendirilmediği ve böylece tazminata yer olmadığı anlaşılmaktadır.
  • Kadastro işlemlerinden kaynaklanan hataların tapu sicili kavramı içerisinde yer aldığı ve dolayısıyla devletin bu tür hatalarda kusursuz sorumlu olduğuna ilişkin karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından 2009 yılında alınmıştır (18 Kasım 2009 tarih, 2009/4-383 E., 2009/517 K.). Bu örnek olay; kadastro sırasında bireysel mülkiyete konu olan bir taşınmazın sonradan Hazine’nin açtığı dava ile kamunun eline geçmesi ve oluşan mağduriyet sebebiyle tazminata konu olmasını içermektedir. Örnek olayda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; “…Devletin kusursuz sorumluluğundan kaynaklanan bir zararının oluştuğu ve bu zararın tazminini Devletten isteyebileceği, Devletin kadastro işlemlerinden kaynaklanan sorumluluğunun da TMK’nın 1007. maddesi kapsamında olması gerektiği, bu nedenle görülmekte olan davanın adli yargıda bakılması gerektiği..” sonucuna varmıştır.  Gerekçeli karar incelendiğinde Yargıtay’ın AİHM kararlarına sıkça atıfta bulunduğu ve dolayısıyla verdiği kararda AİHM kararlarının etkili olduğu değerlenmektedir. Bu karar kadastral işlemlerin Devletin sorumluluğu çerçevesinde değerlendirebileceğine ilişkin milat karardır. Hukuk Genel Kurulu daha sonra verdiği kararlarında bu içtihadını sürdürmüştür.
  • Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 20 Aralık 2010 tarih, 2010/1168 E:, 2010/13277 K: kararında; “Tapu sicilinde çaplı olarak kayıtlı bulunan taşınmazlar çapa bağlı yüzölçümleri ile geçerlidir. Satın aldığı çaplı taşınmazın kaç metre kare olduğunu kullanıldığı zeminin durumundan, taşınmazın çap örneğinden her zaman bilebilecek durumda olan davacı taşınmazın yüzölçümünün maddi hataya dayalı olarak yanlış yazılmış olması nedeni ile fazla bedel ödediğini ileri sürerek Medeni Yasanın 1007. maddesine dayanarak devletin sorumlu tutulmasını isteyemez” şeklinde hüküm kurmuştur. Bu kararda Yargıtay kadastro çapının önemine işaret ederek, taşınmazı satın alan kişinin çap örneğinden anlayabileceğini ve dolayısıyla tazminata yer olmadığına işaret etmektedir.
  • Konuya ilişkin diğer bir karar Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin (AİHM) 7 Temmuz 2015 tarih, 40896/05 nolu başvurusu alınmıştır. Örnek olayda ulusal yargının aldığı kararda(19 Mart 2002 yılında yapılan yargılamaya benzer şekilde), satın alınan taşınmazın yüzölçümünde 1,5 kata varan farkın taraflarca bilinebileceği ve dolayısıyla tazminata konu olamayacağı yönündedir. Ancak AİHM kararında; Türk Hukuk Sisteminde taşınmaz satışlarında tapu kütüğü ve paftası ile ilgili gerekli araştırma yapmanın zorunlu olmadığını belirterek Devleti tazminata mahkûm etmiştir. Bu karar ile paftasını değiştirmeyen hesap hatalarının da tazminata konu olabileceğinin işaretini vermiştir.
  • Anayasa Mahkemesinin 10 Mayıs 2018 tarih, 2015/18352 no’lu başvuru kararında; tapu siciline güven ilkesi gereği taşınmazı satın alan kişiden tapu sicilinde bulunan tüm belgelerin incelenmesinin beklenemeyeceğini, ilgilinin özenli davranmaması durumunda bile tazminattan mahrum bırakılamayacağını, kadastro çalışmalarında yapılan maddi hata sonucu taşınmazın yüzölçümünün hatalı yazıldığını, taşınmazı satın alanın miktar üzerinden edinim sağladığı ve devletin pozitif yükümlükleri yerine getirmesi gerektiği sonucuna varmıştır. Söz konusu karar bir önceki AİHM kararının devamı niteliğindedir.
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2009 yılında aldığı emsal karara atıf yapan  diğer bir karar Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 04.04.2019 tarih ve 2016/13682 E., 2019/2343 sayılı kararıdır. Bu kararda; Yenileme kadastrosu ile paftasında meydana gelen değişiklik sonucu oluşan alan azalması yargılamaya konu olmuştur. Söz konusu kararın gerekçesinde şu ifadeler yer almaktadır: “…tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK’ nın 1007. Maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Somut olaya gelince 11 parsel sayılı taşınmazın kadastro çalışmaları sırasında mükerrer olarak tespit ve tapuya tescil edilmesi sonucu, tapuya iyi niyetle güvenerek bu taşınmazı edinen davacıların 22-a uygulaması ile mükerrerlik nedeniyle taşınmazın yüzölçümünün azaltılması ve 22-a uygulamasına itiraza ilişkin açtıkları davanın da reddedilerek kesinleşmesi sonucu oluşan zararlardan dolayı TMK’nın 1007. Maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur.” denilmektedir.

                  Tapu sicilinin doğru olarak tutulmasında Devletin kusursuz sorumluluğu üzerinde tartışma bulunmamaktadır. Ancak Yargı’nın konuya yönelik ilk değerlendirmelerinde kadastro işleminin bir sicil tutma işlemi olmadığı dolayısıyla tazminata konu edilemeyeceği yönündedir. Hatta bu dönemde taşınmazın çap verilerinin doğru olması ancak yüzölçümünde meydana gelen sıradışı farklılıkların olması durumunda “öngörülebilirlik” çerçevesinde yine tazminata konu olamayacağı düşüncesi hakimdi. Ancak bu düşünce 2009 yılında yüksek yargı kararı ve 2014 yılındaki AİHM kararından sonra terk edilerek Devletin yüzölçümü değişiminde kusursuz sorumlu olduğu belirtilmiştir. Günümüz koşullarında MEGSİS uygulaması ile parselin geometrik durumu ile güncel ortofoto haritaları birlikte görünmekte ve bu tür kaba hatalar kolaylıkla fark edilebilmektedir. Ancak buna rağmen gerek AİHM kararında gerekse güncel yüksek yargı kararlarında bu durum Devletin sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.

Kadastroda Rücu Sorunu

Tapu kütüğü ve kadastro paftalarının mevzuata uygun tutulmasından tapu ve kadastro görevlileri MK 1007. maddesi kapsamında sorumludur. Devletin ödediği tazminat miktarı, işletilen faiz, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti rücunun kapsamını oluşturmaktadır. 2009 yılına kadar kadastro işlemleri tapu sicili tutmadan sayılmazken Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun aldığı karar ile (18.11.2009 tarih E:2009/4-383, K:2009/517) kadastro kaynaklı hatalar 1007. madde kapsamında değerlendirmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararından sonra kadastro işlemlerinde görev alan memurlara yönelik rücu davaları açılmaya başlanmıştır.

Borçlar Kanunu’nun 73. maddesinde  “Rücu istemi, tazminatın tamamının ödendiği ve birlikte sorumlu kişinin öğrenildiği tarihten başlayarak iki yılın ve herhâlde tazminatın tamamının ödendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Tazminatın ödenmesi kendisinden istenilen kişi, durumu birlikte sorumlu olduğu kişilere bildirmek zorundadır. Aksi takdirde zamanaşımı, bu bildirimin dürüstlük kurallarına göre yapılabileceği tarihte işlemeye başlar.” denilmektedir.

11.09.2014 tarihinde 2644 sayılı Tapu Kanununa eklenen Ek-2. maddesinde “Tapu ve kadastro işlemleri ile ilgili olarak, Devletin kusursuz sorumluluğu sebebiyle yapılan ödemeler dolayısıyla, ihmali bulunan personel aleyhine başlatılacak rücu istemleri, ödeme tarihinden itibaren iki yıl, her halde zarara yol açan işlemin gerçekleştirildiği tarihten itibaren on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ağır kusura dayalı sorumluluğu bulunan personel için 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 73. maddesi hükümleri saklıdır.” denilmektedir.

2644 sayılı Tapu Kanunun Ek-2 maddesi, Borçlar Kanunu’nun özel bir düzenlemesi şeklindedir. Söz konusu düzenlemenin içeriğine bakılacak olursa, zamanaşımı sürelerinin başlangıcının, kusurun şekline göre farklılık içermektedir. Borçlar Kanunu zamanaşımı süresi tazminatın tamamının Devletçe ödenmesinden itibaren başlarken, Tapu Kanunu Ek-2 maddesine göre ise işlemin yapıldığı tarihten itibaren başlamaktadır.

Buna göre ağır kusuru bulunmayan durumlarda on yıl geçmekle rücu isteminin zamanaşımına uğrayacağı anlaşılmaktadır. Ancak bu durum ağır kusurlu bulunmayan durumlar için geçerlidir. Burada sıkça gündeme gelen “Ağır Kusur” kavramı tarafından kasıtlı ya da kasta yakın eylemde bulunma suretiyle oluşan durum olarak tanımlanmıştır.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Ek-2. maddesinde belirtilen on yıllık zamanaşımı süresinin Kanunun yürürlüğe girme tarihi olan 11.09.2014 itibaren mi, yoksa 11.09.2014’ten önceki işlemleri kapsayacağı konusunda görüş ayrılıkları olduğu gibi bu konuda farklı Yargıtay kararları da bulunmaktadır.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 05.11.2015 tarihli E: 2015/10631; K: 2015/12428 sayılı kararın da “11.09.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6552 sayılı Kanun’un 84. Maddesinin ise geçmişe yönelik uygulanması mümkün değildir. Mahkemece açıklanan olgular gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bu yön bozmayı gerektirmiştir.” diyerek yürürlük tarihinden önceki işlemler için uygulanmayacağı belirtilmiştir.

Ancak yine Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 29.04.2019 tarihli E: 2018/4999, K:2019/2492 sayılı kararında “11.09.2014 tarihinde yürürlüğe giren 2644 sayılı Tapu Kanununa eklenen Ek-2 maddesi ile getirilen özel zamanaşımı süresi nazara alındığında devletin kusursuz sorumluluğu nedeniyle yaptığı ödemeden itibaren 2 yıl geçmediği anlaşılmasına rağmen zarara yol açan işlemin gerçekleştiği 08.05.1979 tarihinden itibaren 10 yıllık sürenin geçtiği belirlenmiş olmakla dava zamanaşımına uğramış olup direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmaktadır.” denilerek eski tarihli bir işlemde zararın zamanaşımına uğradığı belirtilmiştir.

Konuya yönelik 2014 yılında yapılan düzenleme ile Tapu Kanunu’na Ek-2 maddesi eklenmiştir. Buna göre ağır kusur bulunmayan durumlarda işlemin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi getirilmiştir. Buna göre tazminata konu olan bir durumun Devlet tarafından rücu edilebilmesi için personel tarafından ağır kusur içeren eylemin yapılmış olması gerekmektedir.

Güncelleme kadastrosunda kadastro teknik mevzuatı doğrultusunda taşınmaz sınırları kadastro haritasının dayanağı sınırlandırma krokilerine göre sabit sınırlar esas alınarak yeniden ölçülmektedir. Bunun sonucu taşınmaz yüzölçümlerinde önemli farklılıklar oluşmaktadır. Bu farklılıklar tazminata konu olabilmektedir. Ancak ilgili personel bu işlemi yaparken mevcut kadastro mevzuatına dayanarak uygulama yapmasından dolayı rücu işlemi gerçekleşmemelidir. Bu tür durumlarda tazminatın ortaya çıkmaması için analog kadastro haritalarının her bir yönteme ve bölgeye göre yanılma sınırlarının bilimsel ölçütlerde belirlenmesi gerekmektedir.

Abdurrahman AKDEMİR

Yüksek Harita Mühendisi

Kadastro Müdür Yrd.