10/8/1970 günü yürürlüğe giren 29/7/1970 günlü ve 1318 sayılı Finansman Kanununun İdarelerimizi ilgilendiren hükümleri ilgi genelgede açıklanmıştı.
Yapılan açıklamalara rağmen, bazı tapu sicil muhafız ve memurlarının, uygulamada aşağıdaki konularda tereddüde düştükleri tespit edilmiştir.
I — Gayrimenkul Kıymet Artışı Vergisi
Türkiye’deki arazi, arsa veya bunların üzerindeki binaların (Bağımsız bölümler dahil) ivazlı veya ivazsız devir ve temlikinden ve bunların karşılıklı olarak trampa edilmesinden doğan değer farklarım kapsamına alan ve gayrimenkul kıymet artışı vergisine tabi tutan 1318 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinde taşınmaz malların ,
1 — Veraset yolu ile intikalini,
2 — Kanunî mirasçılara yapılan şartlı ve şartsız bağışlama¬ları,
3 — Kanunî mirasçılar arasında yapılan her nevi taksim, jiYaz.-tomlik veya trampalarını ve,
4 — Ortak malikler arasında yapılan taksim ve ifrazını,
Verginin mevzuu ve onu doğuran olay dışında bırakmış ve
35 inci maddesinde de,
5 — Genel bütçe dahil dairelerle, katma bütçeli idareleri, özel idareleri, belediyeleri ve köyleri bu vergiye tabi tutmamış,
6 — Belediye sınırlarının ve belediye sınırlarına mücavir buulanrı ve beldenin müstakbel inkişafı bakımından lüzum görülen sabaların dışındaki (Köylerdeki) devir ve temliklerden doğan değer farklarının (40.000) lirasını veya iktisap olunan değerlerin yüzde onunu ve,
7 — Belediye sınırlarının ve belediye sınırlarına mücavir bulunan \e beldenin gelecekteki gelişimi bakımından gerekli görülen sahaların içindeki devir \e temliklerden doğan değer farklarının (5.000) lirasını (Ziraat arazasinin devir ve temlikinde değer farklarının 25 bin lirası veya iktisap olunan değerlerin yüzde onunu)
Bu vergiden ayrık (Müstesna) kılmış ve,
8 — Gelir ve kurumlar vergisine tabi olan yükümlülere (mükelleflere) ait teşebbüslerin aktiflerine kayıtlı taşınmaz mallan bu vergi dışında bırakmıştır.
Bu itibarla, 1318 sayılı Yasanın yürürlüğünden sonra istenilen işlemlerden,
a) Taşınmaz mal, tapu sicilinde adına kayıtlı kişinin ölümü nedeile, 2644 sayılı Tapu Kanunun 22 nci maddesi uyarınca düzenlenen ilmühaber veyahut veraset belgesi ile belirtilecek, kanunî mirasçılarına (mensup mirasçılar hariç) intikali yahut, intikalle birlikte ifrazen veya aynen taksimi veyahut, intikalle birlikte mirasçılardan biri veya birkaçının miras paylarını diğer mirasçı veya mirasçılara ivazlı veya ivazzsız temlikleri veyahutta intikalle birlikte mirasçıların, intikal eden taşınmaz mallardaki miras paylarını karşılıklı trampa etmeleri, (Kanunî mirasçı: Medenî Kanun Md: 439-448)
b) Kanunî mirasçılara yapılan şartlı ve şartsız bağışlamalara gelince, bağış işleminin yapıldığı tarihte kendisine bağışlama yapılan kişinin, bağışlayan kimsenin kanunî mirasçı olduğunun tevsiki halinde, ilgililerin vergi dairesine gönderilmesinde ve işlemin vergiden müstesna olduğuna dair belge getirilmesinde zorunluk yoktur. Bununla beraber, bağışlananın, bağışlayana kanunî varis olduğu tevsik edlicmeyen hallerde ilgililerden % 3 teminatı yatırdıklarına dair bildirim veya vergiden ayrık olduğu yolunda vergi dairesinden alınmış belge getirmeleri istenilecektir. Kanunî mirasçılara yapılacak şartlı ve şartsız bağışlamalarda vergiden istisna için kanun miktar bakımından bir sınırlama koymamıştır.
c) İntikali evvelce yapılmış taşınmaz mallar için kanunî mirasçılar arasında yapılan doğrudan veya ifrazen taksimlerle, birbirlerine yapacakları ivazlı veya ivazsız müntakil pay temlikleri ve karşılıklı olarak müntakil pay trampaları ve,
ç) Taşınmaz malların ortak malikleri (hissedarları – paydaşları) arasında doğrudan doğruya veya ifrazen taksim edilmesi veya sadece ifraz suretiyle parçalara ayrılması.
İle ilgili işlemler, verginin mevzuu haricinde bırakılmakla bu çeşit işlem isteminde bulunanların vergi dairesine yollanarak, % 3 vergi teminatı yatırdıklaırna dair bildirim ve alındı ibrazına veya vergiye tabi olmadıklarına dair belge almaya zorlanmamaları lâzımdır.
Aynı durumda kabul edilmesi gereken bir husus da, yapı koopperatilflereince inşa ve ortaklarına dağıtılan mesken ve işyerleridir. Yapı kooperatiflerinin kuruluş amacı, ortaklarını birer mesken veya meslek ve sanatı ile ilgili işyerine kavuşturmaktır. Bu maksatla edindiği arsa üzerine yaptırdığı konut veya işyerlerini kur’a i’e ortaklarına dağıtımı, ortakların, kooperatif tüzel kişiliği aracılığı ile sahip oldukları taşınmaz malın ifraz ve taksimini tazammun ettiğinden gayrimenkul kıymet artışı vergisi dışında kabul edilerek vergi teminatının yatırıldığına dair bildirimin ara- nılmaması gerekir. (Bina inşaat ve emlâk alım vergisi yönünden 5 ve 6 ncı sahifelere bak)
d) Genel bütçeye dahil dairelerle, katma bütçeli idareler, özel idareler, belediyeler ev köyler, bu vergiye tabi tutulmadıklarından, bu idareler tarafından yapılacak ivazlı ve ivazsız temlik ve trampalaı dolayısiylc de vergi teminatının aranması gerekmez. (Madde: 35/a ve 46)
Şu kadar ki, sözü geçen kamu idareleri tarafından doğrudan doğruya veya diğer bir idare ile birlikte kurulan özel hukuk hükümlerine tabi ve tüzel kişiliği olan ortaklık v teşebbüsler, bu vergiye tabi olduklarından, onlar tarafından yapılan temlik ve trampalarda vergi teminatının yatırıldığına veya işlemin vergiden ayrık olduğuna dair vergi dairesince onanmış bildirim ve belgenin aranılması iktiza eder.
e) Medenî Kanunun 628 inci maddesi, taksim ve izaleyi şüyu davalarında satışın hissedarlar beyninde veya umum arasında yapılabileceğini, hükme bağlamıştır.
Buna göre, izaleyi şüyua konu taşınmaz mal paydaşlara miras yolu ile geçmiş ve kendileri de kanunî mirasçı bulunmuş, mahkeme satışın sırf bunlar arasında yapılmasını karara bağlamışsa, diğer mirasçıların payları taşınmaz mal kendisine ihale edilen mirasçıya temlik edilmiş sayılacağından, gayrimenkul kıymet artışı vergisi dışında kalmakta ve % 3 teminatın yatırıldığının aranılmaması gerekmektedir. Paydaşlar arasında kanunî mirasçı olmayan ortak varsa veya taşınmaz mal kanunî mirasçı olmayan kişiler adına kayıtlı ise ihale ister ortaklar arasında ve isterse umum arasında yapılsın vergi dışında kalmayacağı gibi, kanunî mirasçıların ortak bulunduğu taşınmaz malın ihalesi umum arasında yapıldığında da vergiye tabi tutulacağından, % 3 teminatın yatırıldığının aranılması gerekecektir.
f) Belediye sınırları içinde ve dışında kalan taşınmaz mallarla ilişkin istisna haddi ile gelir ve kurumlar vergisine tabi olan yükümlülere ait teşebbüslerin taşınmaz mallarının aktiflerine kayıtlı olup olmadığını tespit ve tayin, vergi dairelerine özgü görev ve yetki cümlesinden bulunmakla, bu çeşit işlem istenildiğinde talebin vergi dairesine intikal ettirilmesi, istisna ve muafiyeti olup olmadığının vergi dairesince tespit ve sonucunu bildirmesi gerekir.
Diğer taraftan, 1318 sayılı Yasa geriye doğru geçerli olmadığından ve Medenî Kanunun 633 üncü maddesi ile işgal, miras, istimlâk, cebrî icra tariklerde veya mahkeme ilâmı ile bir gayrimenkıılü iktisap eden kimse tescilden önce dahi ona malik olacağından, 1318 sayılı Yasanın yürürlüğünden önce:
aa) Şüyuun izalesi ve satış vaadi sözleşmesine dayanan i’crağa icbar davası dolayısiyle davacı adına tesciline karar verilen,
bb) Kamu ve kişi alacaklarının temini için cebrî şekilde ihalesi yapılan,
cc) Kamulaştırılarak 6830 sayılı Yasanın 13 ve 32/b nci maddelerinde yazılı hususlar yerine getirilmiş olan ve,
çç) Tentizi karara bağlanan vasiyete konulan,
Taşınmaz malların, mülkiyeti kesinleşen ihale ve karar tarihlerinde iktisap edilmiş olacağından, gayrimenkul kıymet artışı vergisine tabi olmamaları gerekir. Ancak, yukarıda (aa, bb, cc ve çç) fıkralarında sayılan işlemler, 1318 sayılı Yasanın yürürlüğünden sonra vukubulmuş ise, sözü edilen vergiye tabi tutulacaklardır.
Maliye Bakanlığınca, yayımlanan 23/9/1970 günlü ve Gayrimenkul Kıvmct Atışı Vergisi Seri No: 3 Sayılı Genel Tebliğinin 16 ncı maddesinin son paragrafında, «tapu daireleri, % 3 teminata ait bildirimler esas alınmak suretiyle, her ay yaptıkları tescil işlemlerinin bir icmalini, mükellefçe teminatın yatırıldığı vergi dairesine, müteakip ayın 15 inci gününe kadar» göndermelerine lüzum görmüş bulunduğundan ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 148 ve 149 uncu maddeleri istenilecek bu biçim bilginin, belli aralarla ve sürekli olarak yazılı verilmesini zorunlu kıldığından, 10/8/1970 gününden itibaren her ay yapılan işlemlerden % 3 vergi teminatının yatırıldığına dair bildirim alınıp evrakına bağlananların, düzenlenecek icmal cetvellerinin, müteakip ayın onbeşine kadar ilgili vergi dairesine bir yazı ile verilmesi ve birer nüshasının açılacak özel dosyada sağlanması lâzımdır.
II — Bina İnşaat Vergisi
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununa, 1318 sayılı Yasayla eklenen 3 üncü kısım ile anılan Kanunun 45 ve 47 nci maddelerine eklenen fıkralarla verginin mevzuu ve onu doğuran olay, istisnaları, mükellefi, matrahı ve tarhiyatın yapılış biçimi, hüküm ve esaslara bağlanmıştır.
Bu hükümler icabı olarak, yapılan yapının bu verginin mevzu¬una girebilmesi için,
1 — Yapının, nüfusu 20.000 den az olmayan kasaba veya şehir belediye sınırları içinde yapılmış olması,
2 — Yapı yapma izninin (inşaat ruhsatının) 1318 sayılı Ya- sa’ının yürürlüğünden sonra verilmiş bulunması,
3 — Yapının çeşidi konut ise inşaat alanının (100) m: yi geçmesi birden fazla bağımsız bölümü olan yapılarda her bağımsız
bölümün yüzölçümünün 100 m2 yi geçmesi, Geçici Md : 4) (in¬şaat işyeri ise yüzölçümüne bakılmaksızın vergiye tabi tutulacaktır.)
4 — Yapının, genel ve katma bütçeli idarelerle, özel idareler ve belediyeler için yapılmış olmaması,
5 — Yapının, hastahane, prevantoryum, sanatoryum, parasız dispanser, fabrika, değirmen ve imalâthane, vasfında bulunamması,
6 — Devlet Plânlama Teşkilâtı Teşvik ve Uygulama Dairesin¬ce teşviki karara bağlanmış otel ve motel niteliğinde olmaması,
7 — Kooperatifler eliyle yapılmış sanayi ve küçük sanat sitesi ve esnaf çarşısı çeşidinden bulunmaması ve,
8 — Devlete veya derneklere devrolunmak üzere inşa edilen okullar ve talebe yurtları, olarak inşa edilmiş olmaması,
9 — Maliye ve İmar ve İskân Bakanlıklarınca birlikte belir¬tilecek deprem, su basması ve yangın gibi tabiî afetlerin vuktıbul- duğu bölgelerde ve buafetlerin oluşunu takip eden yıldan itibaren en geç beş yıl içinde yapılmamış olması, lâzımdır.
Şu halde, yapıldığı yer neresi ve yaptıran kim ve yapının vasfı ne, olursa olsun yapı yapma izni (inşaat ruhsatı) 10/8/1970 günün¬den önce alınmış olanların, 1318 sayılı Yasa geriye doğru geçerli ol- madnğndan, bina inşaat vergisi ile ilgileri yoktur. Nüfusu yirmi bin¬den az olan yerlerde (kasaba ve köylerde) yapılan yapılar – çeşidi ne olursa olsun – 10/8/1970 gününden sonra da yapılmış olsalar, vergiden ayrık bulunmaktadır.
Bu itibarlar, vasıf değişikliğine veya vasıf değişikliği ile bir¬likte kat mülkiyeti kurulmasına yahut vasıf değişikliği yanında diğer bir tasarrufî işleme konu olan yapılardan, ister gerçek kişi veya kişiler ve isterse dernek, ortaklık ve kooperatifler gibi özel hukuk tüzel kişiliği tarafından yaptırılmış olsun,
a) Belediye teşkilâtı bulunmayan köylerde, nüfusu 20 bin¬den az olan kasabaların belediye sınırları içinde kalanlar,
b) Yapı yapma izni (inşaat ruhsatı) mn 10/8/1970 gününden önce alındığı, vergi kaydı ve yapı yapma izni belgesinden anlaşılanlar,
Kesinlikle vergiye tabi olmadıklarından, bunlar için bina inşaat vergisinin yatırıldığına dair belge aranmasından, istenilen işlem yapılacaktır.
Diğer taraftan, nüfusu 20 binden fazla olan şehir belediye sınırları içinde 1318 sayılı Yasa’nın yürürlüğünden sonra yapılan ya¬pılardan, durumları yukarıdaki (1 ilâ 9 uncu) fıkralara uyduğu yetkili mercilerden verilmiş belgelerle saptanmayanlarla ilgili işlem¬ler, sonuçlandırılmadan önce bina inşaat vergisinin yatırıldığına dair belgenin aranması ve alınıp evrakına eklenmesi ve saklanması zorunludur. (Emlâk Alım Vergisi de gözönünde tutulmalıdır.)
III — Emlâk Alım Vergisi
198 sayılı Emlâk Alım Vergisi Kanununun 1318 sayılı Kanu¬nun 81 inci maddesi ile değişik, 1 inci maddesi ile bir taraftan « arsa üzerine inşa veya binaya ilâve suretiyle binalar, ba¬ğımsız bölümler veya katlar (eklentiler veya ortak yer payları da¬hil) meydana getirilmesi, Emlâk Alım Vcrgisi’ne tabi tutulurken 1318 sayılı Yasanın 82 nci maddesiyle 198 sayılı Yasanın 2 nci maddesine eklenen fıkra, arsa üzerine yeniden inşa veya mevcut binaya ilâve suretiyle binalar, eklenti ve ortak yerleri dahil bağım¬sız bölümler ve katlar meydana getirilmesinde mükellefin, adlarına yapı kullanma izni (işkân belgesi) verilenler, olarak tanımlanmıştır.
1318 sayılı Yasanın 82 inci maddesiyle değişik 198 sayılı Ya¬sanın 2 nci maddesindeki, «adlarına yapı kullanma izni (iskân bel¬gesi) verilenler» deyimi, belediye teşkilâtı bulunmayan köylerdeki bina inşaatları ile belediye sınırları içinde yapılıpta kullanma (is¬kân belgesi) izni alınmadan yararlanılan yapı ‘sahiplerinin bu ver¬giden bağışık tutulacağı anlamına gelmez.
Bu itibarla, arsa üzerine yeniden inşa veya mevcut binaya ilâ¬ve suretiyle, meydana getirilen binalarla ¡eklenti ve ortak yerleri da¬hil bağımsız bölümler ve katlar, 10/8/1970 tarihinden sonra otur¬mağa ve kullanmaya elverişli duruma geldiği anlaşılanlar, ister be¬lediye sınırları ile mücavir sahada olsun, isterse belediye sınırları ve mücavir sınırları ve mücavir saha dışında bulunsun, belediye sınırı ve mücavir saha içinde kalanlar için yapı kullanma izni alın¬mış veya alınmamış olsun, vasıf değişikliği isteminde inşaat nede¬niyle Emlâk Alım Vergisinin yatırılduğna dair belge aranacaktır.
Diğer taraftan, inşaat nedeniyle Emlâk Alım Vergisinin öden¬mesi, inşaatın ikmal edilerek yapı kullanma izninin verilecek hale gelmiş olmasına bağlı bulunduğundan ve 634 sayılı Yasa uyarınca kat irtifakı, yapımına başlanan veya ileride yapılacak olan arsalar üzerinde kurulabileceğinden, kat irtifakı kurulması ile ilgili talep¬lerin vergi dairesine intikal ettirilerek, verginin tarh ve tahsili yo¬luna gidilmesi gereksiz olup 634 sayılı Yasa’nın 55 inci maddesin¬deki bağışıklık yalnız kat irtifakı kurulmasında devam etmektedir. (1318 sayılı Yasa Md: 114)
Diğer gerçek ve tüzel kişiler gibi, ortaklarına dağıtmak üzere konut ve işyeri inşa ettiren yapı kooperatiflerinin, yapı kullanılır, iznini 1318 sayılı Yasanın yürürlüğünden sonra aldıkları yapılar için vergi dairesine Emlâk Alım Vergisini yatırmaları gerekli ve zorunludur.
Ancak, bina inşaat ve Emlâk Alım Vergisine tabi olsun veya olmasın yapılan inşaat dolayısiyle istenilecek vasıf değişikliği işlem¬lerinden 492 sayılı Yasa’ya ekli 4 sayılı tarifenin 13 üncü pozisyo¬nunda yazılı tashih harcının ve ferdî münasebete geçiş nedeniyle kooperatif namına olan kaydın ortak adına çevrilmesinde 15 inci pozisyonunda yazılı harcın tarh ve tahsili lâzımdır.
Ortak mülkiyet yolu ile tasarruf edilen arsa üzerine paydaşlar tarafından ayrı ayrı inşa edilen yapılar dolayısiyle, paydaşla¬rın tümü talep etmedikçe, bunlardan birisinin veya birkaçının istemi ile vasıf değişikliği yapılması kabil olmadığı gibi, kat mül¬kiyeti dışında herhangi bir yapının hangi paydaşa ait olduğu yo¬lunda sicilde belirtme yapılması da mümükün değildir. Şayet, talep paydaşların tümü tarafından yapılırsa, bna inşaat ve Emlâk Alım Vergileri ile olan ilişkileri kesildikten ve vasıf değişikliği harcı tahsil olunduktan sonra, vasıf değişikliği işlemi yapılma¬lıdır.
1411 sayılı Genelgenin 5 inci sahifesinin 7 nci paragrafında yeterince açıklandığı halde, daire dışı dinlenen akitler dolayısiyle emaneten malsandığına yatırtılan akit ücretlerinin hesabında hataya düşüldüğü anlaşılmıştır.
Bilindiği gibi, daire dışı akitlerden,
a) Bağışlama, taksim ve ipotek gibi 492 sayılı Harçlar Ka¬nunu ve bu Kanuna ekli 4 sayılı tarifede yazılı harca tabi olanlar için bu Kanunun 70 inci maddesi uyarınca on liradan az ve yüz liradan çok olmamak üzere harç matrahının binde biri,
b) Emlâk Alım Vergisine tabi olanlar için de, 198 sayılı Kanunun 1318 sayılı Kanunla değişik 21 inci maddesine dayanılarak 50 liradan az ve 250 liradan çok olmamak üzere Emlâk Alım Vergisi matrahının binde biri,
c) Satış ve ipotek işlemleri bir arada yapılan ahvalde yine 50 liradan az ve 250 liradan çok olmamak üzere sadece Emlâk Alım Vergisi matrahının binde biri,
Esas, alınmak suretiyle yatırtılmalıdır.
Bilgilerinizi, 1405, 1411 ve bu Genelge esasları dairesinde iş¬lem yapılmak üzere, ekli nüshaların İliniz Merkez ve çevresindeki tapu ve kadastro idarelerine ileilmesinin sağlanmasını rica ederim.
Genel Müdür
Galip Esmer
