AVRUPA İNSAN HAKLARI MAHKEMESİ
2.DAİRESİ
Başvuru Numarası: 2005/40896
Karar Tarihi: 07.07.2015
Gürtaş Yapı Ticaret ve Pazarlama A.Ş. – TÜRKİYE davası
Tapu Sicilinde Meydana Gelen Hatalı Bir İbare Nedeniyle Maruz Kaldığı Zararın Telafi Edilememesinin Mülkiyetlerine Saygı Hakkını İhlal Ettiği İddiası
Türk Hukuk Düzeninin Başvurana Mülkiyet Hakkına İlişkin Olarak Yeterli Bir Koruma Sunmadığı ve Başvuranın Hakları İle Toplumun Genel Menfaatleri Arasında Gözetilmesi Gereken Adil Dengenin Bozulduğu
ÖZETİ: Mahkeme Türk hukuk düzeninin başvurana mülkiyet hakkına ilişkin olarak yeterli bir koruma sunmadığı ve başvuranın hakları ile toplumun genel menfaatleri arasında gözetilmesi gereken adil dengenin bozulduğu kanısındadır. Dolayısıyla, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi ihlal edilmiştir. Adil yargılanma hakkına ilişkin ikinci şikayet ile ilgili olarak, elinde bulunan unsurların tamamını dikkate alan ve dile getirilen iddiaları incelemekle yetkili olan Mahkeme, Sözleşme’nin herhangi bir ihlalini tespit etmemektedir. Bu nedenle Mahkeme, bu şikayetin, Sözleşme’nin 35. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, kabul edilemez olduğuna karar vermiştir. Mahkeme, sunulan bilirkişi raporunun, başvuranın elde etmeyi düşündüğü taşınmaz yüzölçümü ile gerçekte elde ettiği taşınmazın gerçek yüzölçümü arasındaki farka eşit olan yüzölçümüne sahip bir taşınmazın rayiç değeri ile ilgili olduğunu gözlemlemektedir. Başvuranın talebi taşınmazının bir kısmından yoksun bırakıldığı yönündeki görüşe dayanmaktadır. Oysa, Mahkeme’nin vardığı ihlal tespiti, kamulaştırmasız el atma yerine başvuranın fazladan ödediği meblağa bağlı olan mal varlığı ile ilgili kaybın telafi edilmemesine dayanmaktadır. Mahkeme, söz konusu meblağın Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından 50.976 Türk lirası olarak değerlendirildiğini ve iç hukuktaki yargılama esnasında başvuranın bu meblağa itiraz etmediğini gözlemlemektedir. Mahkeme, gerek bu meblağı güncelleştirme gerekliliğini, gerekse talebin sınırları içerisinde kalarak karar verme (non ultra petita) ilkesini dikkate alarak, başvurana maddi zarar bağlamında 60.700 avro ödenmesine hükmetmiştir. Mahkeme, manevi zarar ile ilgili olarak, somut olayın koşullarının tamamı ışığında, başvuranın haklarının ihlal edildiği yönündeki tespitin maruz kalınan zararın tazmini için yeterli olduğunu değerlendirmiştir.
KARAR
STRAZBURG
7 Temmuz 2015
İşbu karar Sözleşme’nin 44 § 2 maddesinde belirtilen koşullar çerçevesinde kesinleşecek olup bazı şekli değişikliklere tabi tutulabilir.
Gürtaş Yapı Ticaret Ve Pazarlama A. Ş. / Türkiye davasında,
Başkan
Guido Raimondi,
Yargıçlar
Işıl Karakaş,
Nebojša Vucinic,
Helen Keller,
Paul Lemmens,
Egidijus Küris,
Robert Spano ve Bölüm Yazı İşleri Müdür Yardımcısı Abel Campos’un katılımıyla Daire olarak toplanan Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (Eski İkinci Bölüm), 9 Haziran 2015 tarihinde gerçekleştirilen müzakerelerin ardından yukarıda belirtilen tarihte aşağıdaki kararı vermiştir.
USUL
1. Davanın temelinde, merkezi İstanbul’da bulunan, Türk hukukuna tabi bir Anonim Şirket olan Gürtaş Yapı Ticaret ve Pazarlama A.Ş.’nin (“başvuran”), İnsan Haklan ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme’nin (“Sözleşme”) 34. maddesi uyarınca 21 Ekim 2005 tarihinde Türkiye Cumhuriyeti aleyhinde Avrupa İnsan Haklan Mahkemesi’ne (Bundan böyle “Mahkeme” olarak anılacaktır.) yapmış olduğu başvuru (No. 40896/05) yer almaktadır.
2. Başvuran İzmir Barosu’na bağlı Avukat F.B. Adalı tarafından temsil edilmiştir. Türk Hükümeti (“Hükümet”), kendi görevlisi tarafından temsil edilmiştir.
3. Başvuran, özellikle, mülkiyetlerine saygı hakkının ihlal edildiğini iddia etmektedir.
4. Başvuru, 24 Haziran 2010 tarihinde, Hükümete tebliğ edilmiştir.
OLAYLAR
I. DAVANIN KOŞULLARI
5. Başvuran (“Gürtaş Yapı, Ticaret ve Pazarlama”), isminden anlaşıldığı gibi bir gayrimenkul şirketidir. Belirtilmeyen bir tarihte, başvuran özel kişilerden Aliağa’da bulunan müşterek mülkiyete tabi 836 no.lu parsel altında tescil edilen ve tapu kaydına göre yüzölçümünün 485.200 m2 olduğu bir taşınmazın çeşitli kısımlarını satın almaya karar vermiştir.
6. Müşterek paydaş olan satıcıların her birinin adına düzenlenen tapu kütüğü sayfaları, diğerlerinin yanı sıra, aşağıda belirtilen bilgileri içermektedir:
İl: İzmir
İlçe: Aliağa
Köy: Yukarışakran
Sokak: boş bırakılmış
Mevki: Bahçedere
Niteliği: Mera
Sınırlar: plan paftasında belirtilmiş
Yüzölçümü: 485.200 m2
7. Satış işleminin devam ettiği sırada, söz konusu taşınmazın 49 metrekaresi elektrik direklerinin inşa edilmesi amacıyla kamulaştırılmıştır. Dolayısıyla, tapu sicilinde değişiklik yapılarak, tapu kütüğü sayfasında taşınmazın yüzölçümü 485 151 m2 olarak kaydedilmiştir.
8. Kadastro Bölge Müdürlüğü, 25 Kasım 1998 tarihinde, hatalı bir ibare nedeniyle tapu sicilinde yapılan değişiklik hakkında taşınmazın bu arada maliki olan başvuranı bilgilendirmiştir. Kadastro Bölge Müdürlüğü, Aliağa’da bulunan taşınmazlara ilişkin olarak kadastro çalışmalarının yapıldığı, bu çalışmaların 1955 yılında tamamlandığı ve bu dönemde gerçekleşen planimetrik ölçümde 836 no.lu parselin 202.000 m2 yüzölçümü ile yer aldığı ve bir sonraki satırda bulunan 860 no.lu parselin 485 200 m2 yüzölçümü ile yer aldığı yönünde açıklamada bulunmuştur. Kadastro Bölge Müdürlüğü, bu verilerin tapu siciline kaydedildiği sırada hata yapıldığını ve böylelikle, 836 no.lu parselin tapu kaydında 485.200 m2 yüzölçümü ile yer aldığını eklemiştir.
9. Dolayısıyla Kadastro Bölge Müdürlüğü, tapu kütüğü sayfasının bir değişikliğe tabi tutulduğunu ve bundan böyle, başvurana ait taşınmazın yüzölçümünün, söz konusu elektrik direklerinin inşa edilmesi için kamulaştırılan alanın çıkarılmasının ardından, 201.951 m2 olduğu ve gerçek yüzölçümünü yansıttığını ifade etmiştir.
10. Son olarak, Kadastro Bölge Müdürlüğü, bu düzeltme işlemine karşı yasal başvuru yollarının açık olduğunu belirtmiştir.
11. Belirtilemeyen bir tarihte, başvuran, söz konusu bölgede inceleme ve taşınmazın ölçümünü yaptırmıştır. Başvuran, toplam yüzölçümünün gerçekte 201.951 m2 olması nedeniyle, tapu kaydında yapılan değişikliğe karşı yasal başvuru yollarını kullanmamaya karar vermiştir.
12. Buna karşın başvuran, 29 Kasım 1999 tarihinde, Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi (“Asliye Hukuk Mahkemesi”) önünde, bir taraftan, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğunu öngören ve olayların gerçekleştiği dönemde yürürlükte olan Medeni Kanun’un 917. maddesine dayalı olarak devlete karşı tazminat davası, diğer taraftan da satıcılara karşı bir “ayıba karşı tekeffül” sorumluluğundan doğan tazminat davası açmıştır.
13. Asliye Hukuk Mahkemesi, kararını 25 Haziran 2001 tarihinde vermiştir.
14. Asliye Hukuk Mahkemesi, satıcılara karşı açılan davayı reddetmiştir. Bu bağlamda Asliye Hukuk Mahkemesi, Borçlar Kanunu’nun 215. maddesi uyarınca (bk. aşağıda 34. paragraf), satıcının sadece taşınmazın genişliği hususunda güvence vermesi ve tazmin taahhüdünde bulunması kaydıyla, alıcının kendisine karşı tazminat davası açabileceğini hatırlatmıştır. Oysa, somut olayda, satış senedinde bu yönde herhangi bir hüküm bulunmamaktaydı. Asliye Hukuk Mahkemesi, satıcıların akdi sorumluluklarının bulunmadığı sonucuna varmıştır.
15. Asliye Hukuk Mahkemesi, Devlete karşı yürütülen dava ile ilgili olarak, başvuranın maruz kaldığı zararın tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklandığını ve dolayısıyla, kamu makamlarının sorumluluğunun bulunduğunu değerlendirmiştir. Asliye Hukuk Mahkemesi, Devleti, başvurana 50.976.000.000 Eski Türk lirası tutarını (söz konusu tarihte yaklaşık 45.000 avro) ödemeye mahkûm etmiştir.
16. Devlet, 7 Ağustos 2001 tarihinde, ilgiliye ilişkin kararın ilgili olan kısmına karşı temyiz başvurusunda bulunmuştur.
17. Başvuranın temyiz başvurusunda bulunmaması nedeniyle, satıcılara ilişkin kararın ilgili olan kısmı kesinleşmiştir.
18. Başvuran, 11 Eylül 2001 tarihli dilekçesinde, Yargıtay’dan, Asliye Hukuk Mahkemesi’nin verdiği kararı onamasını ve Devletin temyiz başvurunu reddetmesini talep etmiştir.
19. Yüksek mahkeme 19 Mart 2002 tarihli kararıyla, temyiz edilen kararı bozmuştur. Kararın ilgili özeti aşağıdaki şekildedir:
“ (…)
Dava konusu taşınmaz, satış tarihinde kadastral durumu belirlenmiş ve parsel numarası verilmiş bir taşınmazdır. Bu bakımdan, eski Medeni Kanun’un 645. maddesi ve yeni Medeni Kanun’un 719. maddesi uyarınca taşınmazın arz üzerindeki sınırları ölçekli haritasında belirtilmiştir. Somut olayda haritada bir yanlışlık bulunmadığına göre, uyuşmazlığın çözümünde bu haritanın yanlış olmadığı, hatta kadastroca işleminin doğru yapıldığı ancak yazım sırasındaki maddi hata nedeniyle yanlış yazıldığı anlaşılmaktadır. Bu miktar görülemeyecek düzeyde olmayıp, davacının satın aldığı taşınmazın haritasındaki miktarın 1,5 katından (fazlasıdır).
Bu koşullarda, talep, eski Medeni Kanunu’nun 917. maddesi ve yeni Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi kapsamına giremez.
Dolayısıyla, bu talebin reddedilmesi gerekir (…)”
20. Asliye Hukuk Mahkemesi önünde davanın yeniden görüldüğü sırada, başvuran, Yargıtay’ın 7 Şubat 1994 tarihinde vermiş olduğu bir kararı ileri sürmüştür. Başvuran, kendisine göre emsal teşkil eden söz konusu kararda benimsenen çözümle kendi davasında verilen kararın çelişkili olduğunu iddia etmekteydi (bk. yukarıda 33. paragraf).
21. Asliye Hukuk Mahkemesi 25 Eylül 2003 tarihli kararıyla, Yargıtay’ın bozma kararına uymuştur. Asliye Hukuk Mahkemesi, bozma kararında yer alan ifadeleri yineleyerek, davanın reddine karar vermiştir.
22. Bu karara karşı başvuranın yapmış olduğu temyiz başvurusu Yargıtay’ın 5 Mayıs 2005 tarihli kararıyla reddedilmiştir.
II. İLGİLİ İÇ HUKUK VE UYGULAMASI
A. Tapu Sicili
23. Türk hukukunda, tapu sicili, diğerlerinin yanı sıra, tapu kütüğü, yevmiye defteri, plan ve kanıtlayıcı belgelerden oluşmaktadır.
24. Tapu kütüğü kaydına kaydedilen her mülkün kendine ayrılan ve bilhassa yerlere dair açıklayıcı bilgilerin, malikin kimlik bilgilerinin, teminatların, şerhlerin, irtifak haklarının yer aldığı bir sayfa/kütük sayfası bulunmaktadır.
25. İlgili planda, mülk haritada gösterilmekte ve mülkün durumu ve sınırları belirtilmektedir.
26. Eski Medeni Kanun’un 928. maddesinde (Bundan sonra “EMK” olarak anılacaktır.) yer alan ifadeleri yeniden düzenleyen ve 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren Yeni Medeni Kanun’un 1020. maddesi (Bundan sonra “YMK” olarak anılacaktır.) gereğince, tapu sicili kamuya açıktır ve menfaati olduğunu ileri süren her kimse, tapu sicil kayıtlarını inceleyebilmekte ve bu bağlamda örneklerin verilmesini isteme hakkına sahiptir. Öte yandan bu hükümde yer alan ifadelere göre, “kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez”.
27. EMK’nın 7. maddesi ve YMK’nın 7. maddesi uyarınca,
“Resmi sicil ve senetlerin, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, (…) herhangi bir şekle bağlı değildir.”
28. YMK’nın daha önce mevcut olan bir hükmü yeniden ele alan 1023. maddesi, tapu sicilindeki kayıtların doğru ve tam olduğu hakkındadır. Bu madde aşağıdaki şekildedir:
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
29. EMK’nın 645. maddesini yeniden düzenleyen YMK’nın 719. maddesi aşağıdaki şekildedir:
“Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.”
B. Tapu Sicillerinin Tutulması Konusunda Devletin sorumluluğu
30. EMK’nın 917. maddesinde yer alan ifadeleri yeniden düzenleyen YMK’nın 1007. maddesinde, tapu sicilinin tutulmasında doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğu ilkesi yer almaktadır.
31. Başvuran, bu hükme dayanarak, Yargıtay tarafından verilen iki karara atıfta bulunmakta ve ilgili kararların özetlerini sunmaktadır.
32. İlk karar, 7 Şubat 1994 tarihli (4. Hukuk Dairesi 6800 E.-767 K.) ve satıcının müşterek mülkiyette sahip olduğu hisseye ilişkin bilgilerin tapu kütüğü kaydında hatalı şekilde kaydedilmesinden kaynaklanan zarar ile ilgilidir. Bu davada, ibraz edilen özetlere göre, satıcı aslında 14.625 m²’lik bir taşınmazın 118/234’lük hissesine (yani 369 m²) sahiptir ancak tapu kütük sayfasında hisse hatalı şekilde 117/234 olarak (yani 738 m²) kaydedilmiştir. Söz konusu hata yedi yıl önce parsellerin tevhit edildiği sırada yapılmıştır. Yine başvuran tarafından ibraz edilen özetlere göre, Yüksek mahkeme, EMK’nın 917. maddesine dayanarak, tapu sicilinde yapılan bir hata nedeniyle davacıların maruz kaldığı zarardan Devletin sorumlu tutulabileceğini değerlendirmiştir. Yüksek mahkeme, satıcının, yedi yıl önce gerçekleşen tevhit işleminin doğru şekilde kaydedilip kaydedilmemesini kontrol etmemekle suçlanamayacağını değerlendirmiştir.
33. İkinci karar, 1 Mart 1994 tarihine dayanmakta (4. Hukuk Dairesi, 7651 E.-1849 K.) ve yine, satıcının müşterek mülkiyette sahip olduğu hisseye ilişkin olarak hatalı bir bilginin kaydedilmesiyle ilgilidir. Bu davada, yine başvuran tarafından sunulan özetlere göre, Yargıtay, EMK’nın 917. maddesine dayanarak, yevmiye defteri, plan ve kanıtlayıcı nitelikteki belgeler gibi tapu sicilindeki bütün belgelerin satıcı tarafından incelenmesinin beklenemeyeceğini ve tapu kütüğünde bulunan bilgilere ilgilinin güvenebileceğini değerlendirerek, alıcı tarafından açılan davayı haklı bulmuştur. Yargıtay, ilgilinin özenle davranması durumunda bile, bu koşulun kendisini her türlü tazminattan mahrum bırakmayı haklı kılamayacağını ve sadece tazminat bedelinin düşürülmesine imkan vereceğini belirtmiştir.
C. Taşınmaz Konusunda Satıcının Güvencesi
34. Olayların meydana geldiği tarihte yürürlükte olan Borçlar Kanunu’nun (Bundan sonra “BK” olarak anılacaktır.) 215. maddesine göre:
«Hilafına mukavele mevcut değil ise, satılan gayrimenkul beyi senedinde yazılı olan ölçü miktarını ihtiva etmediği takdirde; bayi noksanını müşteriye tazmin etmekle mükelleftir. Satılan gayrimenkul resmi bir mesahaya müsteniden sicilde yazılı olan ölçü miktarını ihtiva etmediği takdirde, bayi, tahsisen taahhüt altına girmemiş ise tazmin ile mükellef değildir.”
D. İyiniyet
35. EMK’nın 3. maddesinin son cümlesi (in fine) ve YMK’nın 3. maddesinin son cümlesi (in fine) uyarınca,
“Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.”
HUKUKİ DEĞERLENDİRME
I. SÖZLEŞME’YE EK 1 NO.LU PROTOKOL’ÜN 1. MADDESİNİN İHLAL EDİLDİĞİ İDDİASI HAKKINDA
36. Başvuran, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi anlamında, mülkiyetlerine saygı hakkının ihlal edilmesinden şikayet etmektedir. Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi aşağıdaki şekildedir:
“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.
Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.”
37. Hükümet, bu iddiaya karşı çıkmaktadır.
A. Kabul Edilebilirlik Hakkında
38. Hükümet, plandan hareketle belirtilen gerçek yüzölçümü ve kütük sayfasında belirtilen yüzölçümü arasındaki farklılığın başvuran tarafından fark edilmemesinin mümkün olmaması nedeniyle, ilgilinin şikayetinin açıkça dayanaktan yoksun olduğunu değerlendirerek, ileri sürülen iddiaları kabul etmemektedir.
39. Mahkeme, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesine ilişkin şikayetin hukuki ve fiili sorunlar ortaya koyduğu ve bunların ancak başvurunun esasının incelenmesinin ardından çözümlenebileceği kanısındadır. Sonuç olarak, başvurunun bu kısmı, Sözleşme’nin 35. maddesinin 3. fıkrası anlamında, dayanaktan yoksun değildir. Herhangi bir kabul edilemezlik gerekçesi tespit edilmediğinden, başvurunun bu kısmının kabul edilebilir olduğuna karar verilmesi gerekir.
B. Esas Hakkında
40. Başvuran, özellikle YMK’nın 1007. maddesine dayanan bir başvuru aracılığıyla, tapu sicilinde meydana gelen hatalı bir ibare nedeniyle maruz kaldığı zararın telafi edilememesinin mülkiyetlerine saygı hakkını ihlal ettiğini savunmaktadır.
41. Başvuran bilhassa, Yargıtay tarafından benimsenen ve yüzölçümdeki farklılığın başvuranın dikkatinden kaçamayacak derecede olduğu fikrine dayanan yaklaşıma itiraz etmektedir. Bu bağlamda, başvuran kural olarak, zorunlu olarak Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan satışlar sırasında hiçbir zaman incelemeler yapılmadığını ya da tedbirler alınmadığını belirtmektedir. Aynı zamanda, taşınmaz üzerinde, söz konusu parseli komşu parsellerden ayırmaya ve basit bir bakışla bakıldığında sınırları görünür kılmaya imkan verecek herhangi bir sınır bulunmadığını da belirtmektedir. Esasen, başvurana göre, farklı parseller doğal bir süreklilik içinde bulunmaktaydı ve taşınmaz üzerinde ya da çevresinde herhangi bir yapı bulunmamaktaydı. Başvuran öte yandan, söz konusu taşınmazı, gelecekte değerlenir umuduyla, belirli bir proje olmadan satın aldığını ifade etmektedir.
42. Öte yandan başvuran, taşınmazı Devlet tarafından tutulan kayıt ve resmi belgelere güvenerek satın aldığını ileri sürmektedir.
43. Başvuran, kendisine yüklenebilir herhangi bir kusur bulunmadığı ve iyi niyetli olduğu halde, tapu sicilindeki görevliler tarafından yapılan hatadan kaynaklanan zararın kendisine yüklenemeyeceği kanısındadır.
44. Hükümet, ulusal mahkemelerin, davanın basit bir yazım hatası ile ilgili olduğu ve bu yazım hatasının başvuranın dikkatinden kaçamayacak derecede olduğu kanaatine vardıklarını tespit etmektedir. Hükümet, mahkemelerin haklı olarak, Devletin sorumluluğu bulunmadığına karar verdikleri sonucuna varmaktadır.
45. Mahkeme, başvuranın, tapu kütüğü sayfasında yer alan bilgilerden hareketle, yüzölçümünün 485.151 m2 olduğunu düşündüğü taşınmazı satın aldığını gözlemlemektedir. Ancak, taşınmazın gerçek yüzölçümü yalnızca 201.951 m2’dir. Kaydın ayrılmaz parçasını oluşturan bu yüzölçümü, plandan kaynaklanmaktadır. Kayıttaki farklı evraklar (kütük sayfası ve plan) arasında var olan uyuşmazlık/çelişki, kadastro planındaki verilerin kütük sayfasına yeniden kaydedilmesi sırasında yapılan yanlışlık neticesinde meydana gelmiştir. Taraflar, bu hususlarda uzlaşmaktadırlar.
46. Mahkeme, başvuranın zarara uğradığına itiraz edilmediğini tespit etmektedir: başvuran, gerçekte yalnızca 201.951 m2 olan taşınmaza sahip olmak için 485.151 m2’lik bir taşınmazın değerine karşılık gelecek bir bedel ödemiştir.
47. Başvuranın şikayeti bilhassa, satıcıların lehine gerçekleşen söz konusu malvarlığı kaybı ile ilgili olup, bir yandan teminata dair kurallara dayanarak satıcılardan, öte yandan Medeni Kanun’un 1007. maddesine dayanarak Devletten tazminat talep etmeye ilişkindir.
48. Mahkeme’nin birçok defa hatırlattığı şekliyle, şözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi üç farklı temel kuraldan oluşmaktadır: birinci fıkranın birinci cümlesinde yer alan ve genel bir nitelik taşıyan birinci kuralda mülkiyete saygı ilkesi öngörülmektedir; ikinci kural mülkiyetten yoksun bırakmayı düzenlemekte ve bunu belirli koşullara bağlı kılmaktadır. Bu hususta aynı fıkranın ikinci cümlesinde düzenlenmiştir. Üçüncü kural ise devletlere, diğerleri arasında, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenleme yetkisini tanımakta, bu husus ise ikinci fıkrada yer almaktadır. İkinci ve üçüncü kural mülkiyet hakkına yönelik özel ihlal örnekleri ile ilgilidir; bundan dolayı, bu kurallar birinci kuralda ifade edilen genel ilke ışığında yorumlanmalıdırlar (bk. birçok karar arasında, Sporrong ve Lönnroth/İsveç, 23 Eylül 1982, § 61, A serisi no. 52; Vistins ve Perepjolkins c. Letonya (BD), No. 71243/01, § 93, 25 Ekim 2012 ve Ališic ve diğerleri/Bosna Hersek, Hırvatistan, Sırbistan, Slovenya ve Eski Yugoslav Makedonya Cumhuriyeti (BD), No. 60642/08, § 98, AİHM 2014).
49. Mahkeme, mevcut durumda, başvuranın şikayetinin Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesinde belirtilen hukuk kuralı açısından incelenmesi gerektiği kanısındadır.
50. Ardından Mahkeme, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesinin özü itibarıyla mülkiyete saygı gösterilmesi hakkına Devlet tarafından yapılan tüm müdahalelere karşı bireyi korumayı amaçladığını yinelemektedir. Ancak, bu hüküm bazı pozitif yükümlülükler de kapsamaktadır (Kotov/Rusya (BD), No. 54522/00, § 109, 3 Nisan 2012).
51. Böylelikle, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi, özel hukuk gerçek veya tüzel kişiler arasında uyuşmazlığın meydana gelmesi durumunda bile (Sovtransavto Holding/Ukrayna, No. 48553/99, § 96, AİHM 2002-VII) “mülkiyet hakkını korumak için gerekli bazı tedbirlerin alınmasını” zorunlu kılabilir (Broniowski/Pologna (BD), No. 31443/96, § 143, AİHM 2004-V). Devletin pozitif yükümlülüklerinin niteliği ve kapsamı koşullara göre değişiklik gösterebilmektedir.
52. Somut olayda, Mahkeme, Türk hukukunun satıcılara karşı ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna dayalı olarak açılan davanın yanı sıra Devletin YMK’nın 1007. maddesi anlamında tapu sicilinin tutulmasındaki sorumluluğuna dayanarak Devlete karşı açılan dava olmak üzere başvurana teorik olarak iki hukuk yolu sunduğunu dikkate almaktadır.
53. Ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna dayalı dava ile ilgili olarak, Mahkeme, bu davanın, satılan taşınmazın, tapu siciline resmi bir ölçüme dayalı olarak kaydedilmiş olan yüzölçüme sahip olmaması halinde, satıcının bu hususu açıkça taahhütte etmedikçe sorumlu tutulamayacağını düzenleyen BK’nın 215. maddesiyle bağdaşmadığını gözlemlemektedir.
54. Bu hüküm tek başına, satıcının sorumsuzluğunun mutlak olmaması hususundaki koşul bakımından, sorun teşkil etmemektedir. Nitekim, bir taraftan, Borçlar Kanunu, satıcıya karşı tazminat davası açılabilmesi için satış sözleşmesinde özel bir madde ekleme imkanını saklı tutmakta, diğer taraftan, kayıtta yer alan yüzölçümün resmi bir ölçümün sonucu olmaktadır. Buna göre, başvuranın durumunda olduğu gibi satıcının buradaki sorumsuzluğu sınırlıdır.
55. BK’nın 215. maddesi ile Medeni Kanun’un 1007. maddesi birlikte okunduğunda, tapu siciline kaydedilen resmi bir ölçüm durumunda sorumlu tutulmamasının, Devletin sorumluluğuna ait olan tapu sicili kaydında yer alan yüzölçüm bilgilerine alıcının iyiniyetle güvenebileceği görüşüne dayandığı anlaşılmaktadır.
56. Bilhassa, ayrıca başvuran tarafından açılan yargılamanın esas kısmı ile ilgili olan bu husus ile ilgili olarak, Mahkeme, YMK’nın 1007. maddesinde, tapu sicilinin tutulmasıyla ilgili olarak görevlendirilen personel tarafından yapılan hatalarda Devletin sorumluluğu bulunduğunun belirtildiğini gözlemlemektedir.
57. Mahkeme, bu tür bir hükmün ilke olarak, Sözleşme’nin mülkiyet hakkının korunması amacıyla Devlete yüklediği pozitif yükümlülükleri karşılayacak ve satıcılara karşı açılan davanın sınırlanmış olmasının etkilerini dengeleyecek nitelikte olduğu kanaatine varmaktadır.
58. Bununla birlikte Mahkeme, somut olayda, Devletin sorumluluğunun tespit edilmesi için başvuran tarafından açılan davanın ulusal mahkemeler tarafından reddedildiğini gözlemlemektedir. Ulusal mahkemeler, tapu sicilini oluşturan belgelerin, bilhassa da taşınmazın kesin sınırlarını ortaya koyan ve herhangi bir hata içermeyen planın incelenmesinin, taşınmazın gerçek yüzölçümünü ve tapu kütüğü sayfasında belirtilen yüzölçümünün hatalı olduğunu başvuranın tespit etmesine imkan vereceğini değerlendirmiştir.
59. Mahkeme, özellikle şirketin iştigal ettiği faaliyetlerinin bir parçası olan gayrimenkul işlemleri söz konusu olduğunda, satıcıdan belirli bir özenin gösterilmesi beklenebileceğini kabul etmektedir. Bununla birlikte, Mahkeme somut olayda, Hükümetin itiraz etmediği başvuranın iddialarına göre, söz konusu taşınmazın daha geniş bir alanın parçası olduğunu, bu alan ile doğal bir süreklilik içinde bulunduğunu ve bitişik parsellerden ihtilaflı parseli ayırt etmeye imkan veren herhangi bir fiziki sınırın bulunmadığını tespit etmektedir (41. paragraf). Bu koşullarda, Mahkeme, satıcıya tapu kütüğündeki bilgilere tamamıyla güvenmemeyi ve olası çelişkileri tespit etmek amacıyla planı incelemeyi zorunlu kılmaya yönelik yerel mahkemelerin yaklaşımlarının, Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından yaklaşık 45.000 avro olduğu değerlendirilen, idare tarafından yapılan hata sonuçlarına katlanmasının, başvurana aşırı bir yük yüklediği görüşündedir.
60. Mahkeme, 1994 yılında, Yargıtay tarafından başka bir davada izlenen yaklaşımın, bir satıcıdan yevmiye defteri, plan ve destekleyici nitelikteki belgeler gibi tapu sicilinde bulunan tüm belgelerin incelenmesinin beklenemeyeceğini ve aksine, tapu kütüğündeki bilgilere güvenmesi gerektiğini değerlendirmesinin, şaşırtıcı olduğunu gözlemlemektedir. Yüksek mahkeme ayrıca, ilgilinin özenle davranmaması durumunda bile, bu koşulun kendisini her türlü tazminattan mahrum bırakmayı haklı kılamayacağını ve sadece tazminat bedelinin düşürülmesine imkan vereceğini belirtmiştir (bk. yukarıda 33. paragraf).
61. Sonuç olarak, Mahkeme, Türk hukuk düzeninin başvurana mülkiyet hakkına ilişkin olarak yeterli bir koruma sunmadığı ve başvuranın haklan ile toplumun genel menfaatleri arasında gözetilmesi gereken adil dengenin bozulduğu kanısındadır.
62. Dolayısıyla, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi ihlal edilmiştir.
II. SÖZLEŞME’NİN 6. MADDESİNİN 1. FIKRASININ İHLAL EDİLDİĞİ İDDİALARI HAKKINDA
63. Başvuran, kendi davasında Yargıtay tarafından verilen kararın bu merciinin önceki davalarda benimsediği çözüme göre farklılık gösterdiğini savunmaktadır.
64. Öte yandan, başvuran, kararında başvuranın talebinin reddedilmesinin uygun olacağını belirterek Yargıtay’ın kendi yetki sınırlarını aştığını ve ilk derece mahkemesine kendi kararını dayattırdığı kanaatindedir. Başvuranın kanaatine göre, Yargıtay kararının ardından, Yargıtay’ın Sözleşme anlamında bağımsız bir mahkeme olarak değerlendirilemeyeceği sonucuna varılmaktadır.
65. Başvuran, şikayetlerini desteklemek için Sözleşme’nin 6. maddesinin 1. fıkrasını ileri sürmektedir. Sözleşme’nin 6. maddesinin 1. fıkrasının ilgili kısmı aşağıdaki şekildedir:
Herkes davasının, (…), bağımsız ve tarafsız bir mahkeme tarafından, (…) hakkaniyete uygun olarak görülmesini isteme hakkına sahiptir.”
66. Mahkeme, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesi bağlamındaki tespitleri dikkate alarak (bk. yukarıda 40-62. paragraflar), başvuranın ileri sürdüğü davada Yargıtay’ın benimsediği tutuma ilişkin şikayetin incelenmesinin gerekli olmadığı kanaatindedir.
67. Adil yargılanma hakkına ilişkin ikinci şikayet ile ilgili olarak, elinde bulunan unsurların tamamını dikkate alan ve dile getirilen iddiaları incelemekle yetkili olan Mahkeme, Sözleşme’nin herhangi bir ihlalini tespit etmemektedir.
68. Bu nedenle Mahkeme, bu şikayetin, Sözleşme’nin 35. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, kabul edilemez olduğuna karar vermiştir.
III. SÖZLEŞME’NİN 41. MADDESİNİN UYGULANMASI HAKKINDA
A. Tazminat
69. Başvuran, maddi zarar bağlamında 169.920 Türk Lirası (TL) yani yaklaşık 60.700 avro (EUR) talep etmektedir. Bu tutar, 2011 yılının Şubat ayında, başvuranın söz konusu bölgede elde ettiği ve mülk yüzölçümünün hatalı olduğu tespit edildiği 283.200 m2’lik taşınmazın değerine tekabül etmektedir. Bu değer, başvuranın Aliağa Sulh Hukuk Mahkemesi’nin aracılığıyla yaptırdığı bilirkişi çerçevesinde belirlenmiştir.
70. Ayrıca başvuran, manevi zarar bağlamında 30.000 Türk lirası talep etmektedir.
71. Hükümet, aşırı olduklarını değerlendirdiği bu talepleri kabul etmemekte ve Mahkeme’yi bu talepleri reddetmeye davet etmektedir.
72. Mahkeme, sunulan bilirkişi raporunun, başvuranın elde etmeyi düşündüğü taşınmaz yüzölçümü ile gerçekte elde ettiği taşınmazın gerçek yüzölçümü arasındaki farka eşit olan yüzölçümüne sahip bir taşınmazın rayiç değeri ile ilgili olduğunu gözlemlemektedir. Başvuranın talebi taşınmazının bir kısmından yoksun bırakıldığı yönündeki görüşe dayanmaktadır. Oysa, Mahkeme’nin vardığı ihlal tespiti, kamulaştırmasız el atma yerine başvuranın fazladan ödediği meblağa bağlı olan mal varlığı ile ilgili kaybın telafi edilmemesine dayanmaktadır. Mahkeme, söz konusu meblağın Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından 50.976 Türk lirası olarak değerlendirildiğini ve iç hukuktaki yargılama esnasında başvuranın bu meblağa itiraz etmediğini gözlemlemektedir.
73. Mahkeme, gerek bu meblağı güncelleştirme gerekliliğini, gerekse talebin sınırları içerisinde kalarak karar verme (non ultra petita) ilkesini dikkate alarak, başvurana maddi zarar bağlamında 60.700 avro ödenmesine hükmetmiştir.
74. Mahkeme, manevi zarar ile ilgili olarak, somut olayın koşullarının tamamı ışığında, başvuranın haklarının ihlal edildiği yönündeki tespitin maruz kalınan zararın tazmini için yeterli olduğunu değerlendirmiştir.
B. Masraf ve Giderler
75. Ayrıca başvuran, ulusal mahkemeler önünde yapılan masraf ve giderler için 7.000 Türk lirası (yaklaşık 2.610 avro) talep etmektedir.
76. Bu tutar duruşma masraflarını, bilirkişiyi, tebligatı, temyizi, karar düzeltme talebinin reddedilmesi nedeniyle para cezasını ve başvuranın ödemeye mahkûm edildiği karşı tarafın avukatlık ücretini kapsamaktadır. Talep destekleyici belgeler ile birlikte sunulmuştur.
77. Başvuran, Mahkeme önünde yapılan yargılama masraf ve giderleri için 20.000 Türk lirası ve yaptırdığı bilirkişi için (bk. yukarıda 69. paragraf) 4.000 Türk lirası talep etmektedir.
78. Bilirkişiyle ilişkili olarak ibraz edilen kanıtlayıcı nitelikteki belgeler kapsamındaki tutar 411 Türk lirası tutarına (yaklaşık 153 avro) tekabül etmektedir. Başvuran, avukatlık ücreti ile ilgili olarak, 1.230 Türk lirası tutarında (yaklaşık 460 avro) resmi bir makbuz, 3.000 avro tutarında elle yazılmış bir makbuz ve 5.000 Türk lirası (yaklaşık 1.865 avro) tutarının ve bunun yanı sıra Mahkeme tarafından ödenmesine hükmedilen adil tazminin % 10’luk kısmının ödenmesinin öngörüldüğü sözleşmeyi ibraz etmektedir.
79. Hükümet, Mahkeme İçtüzüğü’nün 60. maddesinin 2. fıkrasını hatırlatarak, talebin herhangi bir kanıtlayıcı belge ile desteklenmeyen kısmının reddedilmesi gerektiği kanısındadır.
80. Mahkeme İçtihadı’na göre, bir başvuranın Mahkeme önünde yaptığı masraf ve giderlerinin doğruluğunu, gerekliliğini ve oranlarının makul niteliğini ispatladığı takdirde, bu masraflar başvurana iade edilebilmektedir.
81. Somut olayda ve elinde bulunan belgeleri göz önünde bulundurarak, Mahkeme, tüm masraflar dahil 3.220 avro tutarının ödenmesini makul görmekte ve bu meblağın başvurana ödenmesine karar vermiştir.
C. Gecikme Faizi
82. Mahkeme, gecikme faizi olarak, Avrupa Merkez Bankası’nın marjinal kredi faizlerine uyguladığı faiz oranına üç puan eklenerek elde edilecek oranı uygulamanın uygun olduğu sonucuna varmaktadır.
BU GEREKÇELERLE, MAHKEME,
1. Oybirliğiyle, mülkiyete saygı hakkına ilişkin şikayetin kabul edilebilir olduğuna;
2. İkiye karşı beş oy ile, Sözleşme’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiğine;
3. Oybirliğiyle, başvuranın davasında Yargıtay’ın benimsediği tutuma ilişkin Sözleşme’nin 6. maddesi bağlamındaki şikayetin incelenmesine gerek olmadığına;
4. Oybirliğiyle, başvurunun geri kalan kısmının kabul edilemez olduğuna;
5. İkiye karşı beş oy ile,
a) Sözleşme’nin 44. maddesinin 2. fıkrasına uygun olarak, davalı Devletin başvurana, kararın kesinleştiği tarihten itibaren üç ay içinde, ödeme tarihinde geçerli olan döviz kuru üzerinden Türk lirasına çevrilmek üzere aşağıdaki miktarları ödemekle yükümlü olduğuna;
i) maddi tazminat için başvurana her türlü vergi tutarı hariç olmak üzere 60.700 avro (altımışbinyediyüz avro) ödenmesine;
ii) masraf ve giderler için başvurana, başvuran tarafından ödenmesi gereken her türlü vergi tutarı hariç olmak üzere 3.220 avro (üçbin ikiyüzyirmi avro) ödenmesine;
b) Söz konusu miktarlara, belirtilen sürenin bittiği tarihten itibaren ödemenin yapıldığı tarihe kadar Avrupa Merkez Bankası’nın o dönem için geçerli olan faiz oranının üç puan fazlasına eşit oranda basit faiz uygulanmasına;
6. İkiye karşı beş oyla, ihlal tespitinin tek başına başvuranın maruz kaldığı manevi zarar için yeterli bir adil tazmin oluşturduğuna;
7. Oybirliğiyle, adil tazmin talebinin geri kalan kısmının reddedilmesine karar vermiştir.
İşbu karar Fransızca dilinde tanzim edilmiş; İçtüzüğün 77. maddesinin 2. ve 3. fıkraları uyarınca, 7 Temmuz 2015 tarihinde yazılı olarak tebliğ edilmiştir.
YARGIÇLAR RAIMONDI VE SPANO’NUN ORTAK MUHALİF GÖRÜŞÜ
I.
1. Sözleşme’ye taraf Devletlerin çoğunda aktif bir gayrimenkul piyasası söz konusudur. Genel bir kural olarak, her bir Devlet haksızlığa mahal veren iç hukuk kurallarını düzenlemeli ve bu şekilde, risk faktörünü alıcı ve satıcı arasında dengelemeli ve aynı zamanda gayrimenkul alım satım işlemleri kapsamında, Devletin eylem veya eylemsizlikleri ile tarafların uğradıkları zarar arasında bir illiyet bağının bulunması halinde Devlete olası maddi tazmin sorumluluğu atfedebilmelidir. Bu bağlamda, Sözleşme’ye Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinde bu hususa ilişkin herhangi bir kural belirtilmemekle birlikte, ilgili hükümde, iç hukukun uygulanması esnasında tarafların hem kendi aralarındaki menfaatleri hem de diğer kamusal menfaatler bağlamında adil bir dengenin kurulması öngörülmektedir. Bu nedenle, subsidiarite ilkesi ışığında, Mahkemenin görevi, belirli bir davanın olayları kapsamında, ulusal makamlarca uygulanan iç hukukun etkilerinin, gayrimenkul alım satım taraflarına bireysel ve aşırı bir yük yükleyip yüklemediğini değerlendirmekle sınırlıdır.
Sonuç olarak, Mahkemenin görevinin, ne olayların değerlendirilmesi bağlamında ulusal makamların görüşleri yerine kendi görüşlerini koymak, ne de ulusal makamların ilgili iç hukuku bu kararda uygulandığı şekilde uygulamasını geçersiz kılmak olmadığından hareketle, mevcut davada Sözleşme’ye Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiği görüşüne katılmamaktayız.
II.
2. Bu ayrık görüş çerçevesinde, dava konusu olayların kısaca özetini geçmek gerekir.
3. Bir gayrimenkul şirketi olan başvuran, spekülatif amaçlar doğrultusunda, 485.200 m2lik bir arsa satın alarak tapu siciline tescil ettirmiştir; daha sonra arsanın 49 m2lik kısmı kamulaştırılmıştır. Tapu sicilinde, söz konusu arazinin coğrafi sınırlarını gösteren bir harita oluşturulmuştur.
4. Yerel gayrimenkul müdürlüğü 1998 yılının Kasım ayında, başvuran şirkete, tapu siciline kaydedilmiş olan arsa boyutu hakkında bir değişiklik yapılmasının gerektiğini, zira hatalı bir kaydın söz konusu olduğunu bildirmiştir. Gerçekte arsa ilk kayıtta belirtilenin yaklaşık l/2si oranında daha küçük olup, asıl boyutu 202.000 m2dir (kamulaştırılan kısım çıkarıldığında toplamda 201,951 m2dir).
5. Başvuran şirket, satıcı ve Devlet aleyhinde dava açmıştır. Devlet aleyhinde açtığı davada, tapu siciline hatalı tescil sonucu uğradığı zarar nedeniyle, ilgili zamanda yürürlükte olan Medeni Kanun’un 917. maddesine dayanmıştır. İlk derece mahkemesi satıcı aleyhindeki davayı reddetmekle birlikte, Devlet aleyhinde açmış oluğu davada başvuran lehine karar vermiştir. Devlet söz konusu karara itiraz etmiştir. Yargıtay 19 Mart 2002 tarihinde, ilk derece mahkemesinin kararını aşağıdaki gerekçelerle bozmuştur (Bk. kararın 19. paragrafı):
(1) yürürlükteki ulusal kanun uyarınca, arazinin coğrafi sınırları haritada net bir şekilde gösterilmiştir;
(2) söz konusu harita doğrudur ve dolayısıyla ihtilafın çözümü için bir dayanak teşkil etmektedir;
(3) haritada gösterilen arsanın 1.5 kat daha büyük olduğu göz önünde bulundurulduğunda, boyutları hakkındaki hatalı kaydın fark edilmemiş olması mümkün değildir.
Bu gerekçelerle Yargıtay, başvuranın Devlet aleyhinde açmış olduğu tazminat davasının eski Medeni Kanun’un 917. maddesi ve yeni Medeni Kanun’un 1007. maddesi kapsamında incelenemeyeceği sonucuna varmıştır.
III.
6. Çoğunluk, başvuran şirketin Devlet aleyhinde açmış olduğu tazminat davasını reddeden Yargıtay kararının başvuran şirkete aşırı külfet yüklediği gerekçesiyle, mevcut davada Sözleşme’ye Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiğini değerlendirmiştir. Bu bağlamdaki çoğunluğun görüşe göre, başvuran şirket, tapu siciline tescil işlemleri sırasında arsanın yüzölçümünün yanlış yazılması hususunda Devletin hatalı olduğu kanaatine varmıştır (Bk. 59. paragraf). Çoğunluk, alıcının, özellikle de ticari bir gayrimenkul şirketinin belirli bir titizlik içerisinde hareket etmesi gerektiğini kabul etse de, ihlal tespiti üzerinde yoğunlaşan genel görüş; başvuran şirketin, söz konusu arazinin, belirli bir fiziki sınırı olmayan daha büyük bir bölgenin parçası olduğu yönündeki iddiasını kabul etmektedir. Başvuran şirketin, arazinin boyutunu değerlendirirken ve söz konusu araziyi çevredeki arazilerden ayırırken, belirli bir fiziki sınırın bulunmadığını baz almış olması muhtemeldir. Ayrıca, çoğunluk, Yargıtay’ın 1994 tarihli eski bir kararına atıfta bulunmuştur. İlgili kararda Yargıtay, alıcın, tapu siciline tescil işlemlerine güvenebilmesi gerektiğini ve dolayısıyla dosyadaki tüm belgeleri incelemesinin gerekli olmadığını değerlendirmiştir (Bk. 60. paragraf).
7. Bu bağlamda, mevcut davaya konu olaylar bakımından her iki görüşün de aşağıdaki gerekçelerden ötürü ikna edici olmadığı kanaatindeyiz:
8. İlk olarak, çoğunluğun genel görüşünden (söz konusu arazi etrafında herhangi bir topolojik işaretin bulunmadığı iddiası) yola çıkıldığında, Yargıtay, başvuran şirketin Devlet aleyhinde açmış olduğu tazminat davasını hiçbir şekilde reddetmemiştir. Aksine, yukarıda 5. paragrafta da belirttiğimiz üzere Yargıtay, araziye ilişkin tapu sicilinde yer alan bilgiler doğrultusunda çizilmiş olan haritada belirtilen coğrafi sınırlardan açık bir şekilde bahsetmiştir. Dolayısıyla iç hukukun uygulanması bağlamında Yargıtay, spekülatif amaçlarla arsa satın alma konusunda profesyonel bir gayrimenkul Girketinden beklenen titizliği olabildiğince makul bir şekilde değerlendirmiştir. Haritada yer alan orantısız ölçümleri ve arsanın boyutuna ilişkin resmi kaydı özellikle dikkate almıştır. Bu iki husus da tapu sicilinde belirtilmiş ve başvuran şirket bilgilere kolaylıkla erişebilmiştir.
9. İkinci olarak, bizim görüşümüze göre, çoğunluğun, Yargıtay’ın 1994 tarihli daha eski bir kararına atıfta bulunması yersizdir. Bahse konu karar, maddi olarak farklı bir durumu ele almakta olup, bu kararda, bir bireyin şahsi kullanım amacıyla gayrimenkul alım-satım işlemine dahil olması söz konusudur. Ayrıca, ilgili davada, mevcut davada olduğu gibi arsa haritası ve tapu siciline tescili esnasındaki ölçümü arasındaki bir uyuşmazlık ele alınmamıştır; satıcı, ortak mülkiyete tabi olup doğru bölünmüş bir arazinin tescili esnasında hata yapmıştır. Sözleşme’ye Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin böyle durumlarda farklı bir şekilde analiz edilip edilmeyeceği konusunda görüş bildirmemiz her ne kadar gerekli olmasa da, mevcut davadaki amaçlarımız doğrultusunda, alıcının tamamen spekülatif amaçlarla profesyonel olarak arsa satın alan ticari bir gayrimenkul şirketi olduğuna vurgu yapmak yeterlidir. Kuşkusuz, gayrimenkul piyasasında profesyonel aktörlerden büyük bir titizlik beklendiği gibi, Üye Devletler de Sözleşme’ye Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi kapsamında bu alanda kendilerine tanınan takdir payı uyarınca, haksız fiil sorumluluğuna ilişkin ulusal kuralları aynı titizlikle uygulamaktadırlar. Bu tür, kusura dayalı haksız fiil sorumluluğu kuralı (kusurlu bir gayrimenkul alıcısının tazminat davası açmasına kısıtlama getirmek veya engellemek), Avrupa Konseyi Üye Devletlerinin hukuk sistemlerinde yer alan ortak bir noktadır.
10. Sonuç olarak, Sözleşme’ye Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiği kanaatine varan çoğunluk, dördüncü derece merci olarak olayları tamamen yeniden değerlendirmekte olup, aynı zamanda, ulusal makamlarca değinilmemiş görüşler sunmaktadırlar. Bu nedenle söz konusu karar, Mahkemenin, içtihatları doğrultusunda geliştirilmiş olan statüsünü ve görevini, yanlış bir şekilde yansıtmaktadır.
