Tapu Müdürlüklerine son dönemlerde mahkemelerden gelen birtakım mahkeme kararları ile müzekkerelerde, Hâkimin taşınmazın pazarlıkla satışı için vasiye izin verildiği yazılmakta ve vasi tarafından bu şekilde satışın yapılması talep edilmektedir.
Hukukumuzda, vesayet, kanuni temsil şekillerinden biri olup vesayet altına alınmış bir kişinin iş ve işlemleri vasisi tarafından yapılmaktadır. Vasi olarak yetkilendirilecek kişinin ise vasi olarak atanması, yetkisi ve sorumlulukları mevzuatımızda belirtilmiştir.
Vesayet Altına Alınmış Kişilerin taşınmaz satış işlemlerinin yapılmasına dair hususlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 10.08.2003 tarihli 25195 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Türk Medeni Kanununun Velayet, Vesayet ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzük ve 17.08.2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 06.01.2023 tarih ve 2023/1 sayılı genelgesinde açıkça belirtilmiştir.
Öncelikle konuya ilişkin kavramları incelemek gerekirse;
Kimler Vesayet Altına alınır:
Vesayet altına alınacak kişilere ilişkin hükümler 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 404 ila 408’nci maddelerinde düzenlenmiş olup; Velâyet altında bulunmayan yaşı küçükler, Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı; savurganlık, alkol veya uyuşturucu madde bağımlılığı, kötü yaşama tarzı, kötü yönetim; bir yıl veya daha uzun süreli özgürlüğü bağlayıcı bir cezaya mahkum olma; yaşlılık, engellilik durumu, deneyimsizliği veya ağır hastalığı sebebiyle işlerini gerektiği gibi yönetemeyenler vesayet altına alınmaktadır.
Vesayet Daireleri:
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 396’ncı maddesi gereğince Vesayet organları, vesayet daireleri ile vasi ve kayyımlardır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 397’nci maddesi gereğince vesayet makamı Sulh Hukuk Mahkemesi, denetim makamı ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Vasi ve Kayyım:
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 403’üncü maddesi gereğince Vasi, vesayet altındaki küçüğün veya kısıtlının, kişiliği ve malvarlığı ile ilgili bütün menfaatlerini korumak ve hukukî işlemlerde onu temsil etmekle yükümlüdür. Kayyım ise belirli işleri görmek veya malvarlığını yönetmek için atanır. Bu Kanunun vasi hakkındaki hükümleri, aksi belirtilmiş olmadıkça kayyım hakkında da uygulanmaktadır.
Vasi Atanması ve Süresi:
Vasi atanması ile ilgili hükümler 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu 413 ila 425 maddelerinde düzenlenmiş olup Vasinin, kısıtlıyı temsilen işlem yapabilmesi için kesinleşmiş vesayet kararını ibraz etmesi gerekmektedir. Vasilik süresi kural olarak iki yıl olup Vesayet makamı tarafından bu süreyi uzatabilmektedir.
Vasinin işlem taleplerinde, vesayet kararının alındığı tarihten itibaren iki yıllık süre dolmuşsa tapu müdürlüğünce sürenin uzatıldığına ilişkin karar istenmektedir.
Vesayet Makamının İzni Gereken İşlemler:
Taşınmaz alımı ve satımı (satın alma usulü ile kamulaştırma ve kamuya terk, trampa işlemi ve benzeri), taşınmazın rehin edilmesi ve taşınmaz üzerinde başkaca ayni hak tesis edilmesi, bir yıl ve daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi, taksim, mirasın taksimi ve miras payının devri ve benzeri sözleşmelerin yapılması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı temlik yapılması ve benzeri işlemlerinde vesayet makamının iznine ilişkin mahkeme kararının alınması gerekmektedir.
Denetim Makamının İzni Gereken İşlemler:
İşletmenin devri, tasfiyesi ve şirkete ayni sermaye konulması, bakım alacaklısı olarak ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılması için vesayet makamının izninden sonra denetim makamının izninin alınması gerekir.
Vesayet altındaki kişi ile vasi arasında sözleşme yapılması durumunda vesayet makamının izninden sonra denetim makamının izni ile birlikte işleme kayyımın katılması gerekir.
Vasinin Yapamayacağı Yasak İşlemler:
Vesayet altındaki kişi adına vakıf kurmak, önemli bağışlarda bulunmak ve kefalet yasak işlemlerdendir. Vesayet altındaki kişi adına kayıtlı taşınmazların bağışlanmasına, vakıf kurulmasına dair işlem talepleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 603 üncü maddesi kapsamında herhangi bir kişisel güvenceye yönelik hüküm (kefaleten, müteselsil kefil olarak, müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatı vb. ifadeler) bulunan veya bu tür şart içeren ipotek işlemleri ile her türlü kişisel güvence veya kefalet içeren sözleşmelere yönelik talepler tapu müdürlüğünce karşılanmaz.
VESAYET ALTINDAKİ BULUNAN KİŞİLERİN TAŞINMAZ SATIŞ ŞEKİLERİ
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 444’üncü maddesinde, Taşınmazların satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde mümkündür. Satış, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği bir kişi tarafından vasinin de hazır olduğu hâlde açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.
Ancak denetim makamı, istisnaî olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir.
10/8/2003 tarih ve 25195 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Türk Medeni Kanununun Velayet, Vesayet ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzüğün;
Madde 25-Malların Satışı: Vesayet altındaki kişiye ait malların satışında açık artırma esastır.
Ancak, satışa çıkarılacak malların özel durumları, nitelikleri veya değerlerinin azlığı göz önüne alınarak taşınırlarda vesayet makamı, taşınmazlarda ise vesayet makamı satışa karar verdikten sonra denetim makamı pazarlıkla satışa karar verebilir.
Madde 26-Açık artırmada usul: Açık artırma, vesayet makamının gözetimi altında ve bu işle görevlendirdiği memur tarafından, vasi de hazır olduğu halde yapılır.
Hakim, açık artırmayla satışta, vesayet altında bulunanın menfaatlerine uygun olmak üzere, satış şartları ile satış ilanlarının nerede ve ne şekilde yapılacağını belirler. Satış ilanında, ihalenin hakim onayı ile tamamlanacağı hususu da belirtilir. Artırma şartnamesinin hazırlanmasında ve ilanında 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri de göz önünde bulundurulur. Taşınır ve taşınmazların açık artırmada en çok artırana devir ve teslim edilebilmesi için vesayet makamının ihaleyi on gün içinde onaylaması gerekir. Alıcının, satış bedelini, ihalenin onaylanması koşuluyla ihale tarihinden itibaren on gün içinde ödemesi gerekir. Satış bedeli, vesayet makamı tarafından belirlenen milli bir bankaya yatırılır.
Satış bedeli tamamen ödendikten sonra taşınır mallar alıcısına teslim edilir. Taşınmazların alıcı adına tescili için hakim tarafından tapuya, ihale tutanağının onaylı bir örneği de eklenmek suretiyle tezkere yazılır. Bu tezkere, tapu siciline yapılacak tescilin hukuki sebebini oluşturur.
Madde – 27 Pazarlıkla satışta usul: Pazarlıkla satış, vesayet makamının gözetimi altında ve bu işle görevlendirdiği memur tarafından vasi de hazır olduğu halde yapılır.
Hakim, pazarlıkla satışta, vesayet altında bulunanın menfaatlerine uygun olmak üzere, satış şartları ile satış ilanının yapılıp yapılmayacağını, yapılacaksa nerede ve ne şekilde yapılacağını belirler. Satış ilanında, ihalenin hakim onayı ile tamamlanacağı hususu da belirtilir. Pazarlıkla yapılacak ihaleye en az üç istekli davet edilir. İsteklilerle yapılan pazarlık sonucu ihale en yüksek bedeli verene yapılır.
Taşınır ve taşınmazların pazarlık sonucu en yüksek bedeli verene devir ve teslim edilebilmesi için vesayet makamının ihaleyi on gün içinde onaylaması gerekir.
Alıcının, satış bedelini, ihalenin onaylanması koşuluyla ihale tarihinden itibaren on gün içinde ödemesi gerekir.
Satış bedeli, vesayet makamı tarafından belirlenen milli bir bankaya yatırılır.
Satış bedeli tamamen ödendikten sonra taşınır mallar alıcısına teslim edilir. Taşınmazların alıcı adına tescili için hakim tarafından tapuya, ihale tutanağının onaylı bir örneği de eklenmek suretiyle tezkere yazılır. Bu tezkere, tapu siciline yapılacak tescilin hukuki sebebini oluşturur.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 06.01.2023 tarih ve 2023/1 sayılı genelgesinin Vesayet Altındaki Kişinin Taşınmazının Satış Usulü başlıklı 8. Maddesi; Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün 26.11.2020 tarihli ve E-73640249-045.02[02]-548-2020-596/29813 sayılı yazısı gereğince vesayet altındaki kişinin taşınmazı açık artırma veya denetim makamının izin verdiği durumlarda pazarlıkla satılabilir. Tapu müdürlüğünce, her iki durumda da taşınmazın alıcı adına tescili için hâkim tarafından yazılan tezkere ve ekinde ihale tutanağının onaylı örneği aranır. Tezkere, tescilin hukuki sebebini oluşturur. Alıcı, hâkim tarafından yazılan tezkere gereğince tapu müdürlüğüne tescil talebinde bulunur.
Hâkimin taşınmazın pazarlıkla satışı için vasiye izin verildiğine yönelik kararı ile tapu müdürlüğünde doğrudan resmi senet düzenlenmek suretiyle satış işlemi yapılmaz hükmünü içermektedir.
Sonuç olarak; Vesayet altında olan kişilerin mallarının satışına ilişkin izlenecek yol ve işlemlere ilişkin mevzuat yukarıda açıklanmış olup bu sebeple mahkeme kararı veya müzekkereyle hakimin taşınmazın pazarlıkla satışı için vasiye izin verildiğine dair yazıyla tapu sicilinde satış işlemi yapılması hukuka uygun olmamaktadır.
06.09.2023
Selim TIRAK
Edremit Tapu Müdürü
Yorum yazabilmek için oturum açmanız gerekir.