2644 sayılı Tapu Kanunununun 26 ncı maddesini tadil eden 6217 sayılı Kanunun tatbik şekli hakkında İzahname
9 Ocak 1954 tarih ve 8603 sayılı Resmi Gazete’de neşir ve ilân olunup, neşir tarihinde mer’iyet mevkiine giren 6217 sayılı Kanunla 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesi tadil edilmiştir. Muaddel madde ile: “Mülkiyete, mülkiyetin gayri aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkulün sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın muayyen bir katından veya dairesinden veyahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medenî Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre iritfak hakkı tesisine veya tesis vadine mütedair resmî senetler tapu sicil muhafızlar veya memurları tarafından tanzim edilir. ” Alâkalıların isteği halinde resmî senedi tanzim için memurlar ikametgâhlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmî senedi yapmak için ikametgâha gitmiş olan memura tebliğ olunur.
(Değişik: 6/3/1981 -2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan memur ve tapu sicil muhafızı imzalar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır. 11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de ayni usül uygulanır.
Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesis vaitleri tapu sicilline re’sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesis vaadine mütedair resmî senetler tapuya şerh verilmekle, taallûk ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunur.” diye hükümler vazedilmiştir.
Kanunun istihdaf ettiği gaye ve tatbik şekli:
1 -Metni yukarıya alınan kanunla, hisseli gayrimenkullerde; hissedarların mesken ihtiyaçlariyle meslek ve sanatlarının icrası hususunda hal ve menfaatlarına uygun bir hakkın teminat altına alınması maksat ve gayesi güdülmüştür. Aşikârdır ki, Medenî Kanunumuzun (Rehin, umumiyetle irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri) tesisine dair olan hükümleri mahfuzdur. Binaenaleyh bu nevi hakların tesis ve tescili ile ilgili olarak tebliğ edilmiş bulunan tamimlerin tatbikine devam olunacağı tabiîdir.
2 -Tesis şekli:
a) 6217 sayılı Kanunla esasları tespit edilen bu hakkın tesis ve tescili için hissedarların bu hakka mevzu olan gayrimenkul üzerindeki hisselerinin müsavi olmasını aramağa mahal yoktur. Ancak, hissedarlardan birinin veya bir kaçının hisse miktarı ne olursa olsun hakkın tesis ve tescili için bu hissedara veya hissedarlara tahsis edilen kat, daire veya müstakilen istimale elverişli bir bölümünün bu madde hükmüne göre şahsî irtifak hakkı olarak tesis ve tesciline bütün hissedarlarca muvafakat edilmiş olması şarttır.
Müesses hakkın, hissedarların ihtiyacını sağlayıp sağlayamıyacağı, maksada göre istimale elverişli olup olmıyacağı hususlariyle idarelerimizin alâkalanmasına bir sebep ve zaruret yoktur.
b) İşbu şahsî irtifak hakkının tesis ve tesciline mesnet olacak senedi resmide, tarafların, yani hissedarların hakkın istimali ile ilgili olarak derpiş edecekleri şartların yer alması tabiîdir. Bununla beraber, hissedarlar arasında ayrıca yapılmış bir mukavele var ise; resmî senette bu mukaveleye âtıf yapılması ve mukavelenin birnüshasının da evrakı müspite olarak dosyaya konulması hissedarlar arasındaki münasebetlerin teferruatını tespit, hakkın hudud ve şumulünü tâyin bakımından faydalı görülmüştür. (Emlâk Kredi Bankas ile Emniyet Sandığının ikraz mukavelelerinde olduğu gibi)
c) Müteaddit kat, daire ve bölümüleri olan gayrimenkulün yalnız bir katında veya dairesinde bir hissedar lehine tesis ve tescil edilen irtifak hakkı o gayrimenkule sonradan hisedar olan malikleri ilzam edeceğine göre, sonraki maliklerin hisselerine tahsis edilecek diğer kat, daire veya bölümler üzerindeki iritfak hakkını sağlamış olmak maksadiyle lehine irtifak hakkı tesis edilen hissedarların, diğer hissedarlar lehine irtifak hakkı tesis edilen hissedarın, diğer haklar için talep ve muvafakatının alınması ve bu hususun resmî senetler tevsiki ehemmiyetle gözönünde tutulmak lâzımdır.
d) Hakkın taallûk ettiği gayrimenkul bina ise, hangi hissedara hanki kat, daire veya bölümün tahsis edildiği resmî senette mümkün olduğu kadar açık bir şekilde tavsif ve tafsil edilmekle beraber kat, daire ve bölümlerin tahsis şeklinin taraflarca tanzim etirilip imza altına alınacak kat plânlariyle tâyin ve tespit ettirilmesi hakka mevzu olan mahal, bir hudut dahilindeki gayrimenkulün bahçe kısmında ayrı bir bina ise bunun plânda bir harf altında gösterilmesi ileride vukun melhüz olan tereddüt ve ihtilâfları önlemeye mâtuf tedbirler cümlesindendir. Bu plânlarda resmî senette bahsedilmesi ve bir nüshanın evrakı müspite meyanında saklanması lüzumlu bulunmaktadır. (Medenî Kanun Madde: 711)
Eğer hakkın taallûk ettiği gayrimenkul henüz üzerinde bina inşa edilmemiş bir arsa ise; inşa olunacak binada hissedarların hissesine tahsis ve müstakillen istifade ve istimallerine terkedilecek kat, daire ve bölümün tespitini sağlamak üzere, tesis ve tescil olunacak hakkın, tasdikli inşaat plânlarına istinat ettirilmesindeki zaruret aşikârdır. Bu plânların bir örneği evrakı müspite olarak tapu sicil muhafız veya memuruna tevdi olunmak lâzımdır. Bu şekilde vaki olacak talepler üzerine usulü dairesinde resmî senet tanzim ve bu hakkın irtifak hakkı tesis vadi olarak tapu kütüğüne şerhi yapılacaktır. Plânlar üzerinde bir tadilât yapılırsa, son şekle göre tanzim edilen plânın tapu sicil muhafız veya memuruna tevdiinde ayrıca resmî senet tanzimine lüzum olmayıp evvelce yapılmış olan akdin tadili mahiyetinde telâkki edilerek yevmiye defterine kayıt ve evrakı müspite meyanına konulmak üzere hissedarların yazılı bir talebi ile iktifa edilecektir.
e) Maddenin sarih hükmünden anlaşıldığı üzere, tesis ve tescil olunacak hak, müşterek bir gayrimenkulün hissedarlarına maksurdur. Yani bu haktan faydalanmak için hakkın taallûk ettiği gayrimenkule müşterek mülkiyet veçhile hissedar olmak lâzımdır. 6217 sayılı Kanun bu hakların tesis ve tescilinde Medenî Kanunun 753 üncü maddesine âtıf yapmış bulunmaktadır. Bu maddenin 2 nci fıkrasında: “Hilâfına mukavele olmadıkça bu haklar başkasına temlik olunamaz….” hükmü mevcuttur. Binaenaleyh hissedarlar bu hakkın başkasına devir ve temlik olunamıyacağını şart edilebilecekleri gibi, devamını da müddetle takyit edebilirler.
Bu hakkın tesisine esas teşkil edecek olan resmî senet örnekleriyle tescilin sureti icrasını gösterir numune aşağıya dercedilmiştir. Akdin istilzam ettiği harcın tahakkuk ve tahsil şekli de bu meyanda gösterilmiştir.
Şüyuun idame mukallefiyeti ve şuf’a hakkından ferağat:
Bu kanun hükümlerine göre tesis ve tescil olunacak hakkın, yine bu kanunla istihdaf edilen ihtiyaçların devamlı bir şekilde temini için hissedarlar, mülkiyete bağlı bazı haklardan feragat ve bazıları üzerinde de mükellefiyet vaz ve kabul edebilirler.
1 -Şuyuun idame mükelefiyeti:
Yukarıda izah olunan esaslar dairesinde tesis olunan şahsî irtifak hakkı ile Medenî Kanunun 627 nci maddesi mucibince müşterek gayrimenkulün devaml bir maksada tahsisi ve bu sebeple de şüyuun idame mükellefiyeti kabul edilebilir. Şüphesiz ki bu husus, hissedarların anlaşma şartlarına bağlıdır. Bu şartın hissedarlarca kabul ve dermeyanı halinde resmî senede derci ve yine hissedarların talebi ile gayrimenkulü sonradan iktisap edenleri ilzam için tapu kütüğünün (beyanlar) hanesine “şüyuun idame mükellefiyetinin” mevcut olduğunun yazılması muvafık görülmüştür.
2- Şufa hakkında feragat:
Yine bu kanun hükümlerine göre tesis ve tescil edilen hakkın devamlılığını temin için gayrimenkul mülkiyetinin kanunî takyitle cümlesinden bulunan şuf’a hakkından feragat de caizdir. Filhakika, müşterek gayrimenkul üzerinde tesis edilecek irtifak hakkının akıbetini bu bakımdan teminat altına almak isteyen hissedarların şuf’a haklarını istimalden feragatları halinde, Medenî Kanunun 657 nci maddesi mucibince keyfiyetin resmî senede derci ve tapu kütüğüne tescili lâzımdır.
Şuf’a hakkından feragatın tapu kütüğüne tescili keyfiyetine gelince; mukaveleden mütevellit şuf’a haklarının tapu siciline şerh edildiği düşünülerek, kanunî şuf’a hakkından feragatın da şerhler hanesine kaydedilmesi gerektiği düşünülebilirse de, maddede tescil tâbirinin kullanılması ve isviçre Medenî Kanunundaki aslında da “tescil” denilmiş olması itibariyle müelifler, şuf’a hakkından feragat, irtifak hakkını tesis mahiyetini haiz ve binnetice irtifak hakları hanesine tescil edilmesinde müttefik bulunmaktadırlar. Nitekim, Temyiz Mahkemesi tevhidi içtihat umumî heyetinin 16/5/1951 tarih ve 6/19-3 sayılı karariyle de: Hissedarların kanunî şuf’a haklarından feragatlarını mutazammın mukavelenin resmî şekilde tamzim ve tapuya tescili gerektiği belirtilmiştir. Binaenaleyh mülkiyetin kanunî takyitlerinden biri olan şuf’a hakkından feragatı mutazammın olarak tanzim edilecek resmî senet muhtevasının kütüğün irtifak hanesine kaydı lâzım gelir.
– IV-
Şerh müessesesi ile alâkalı hükümler
Medenî Kanunumuzun 919 uncu maddesi hangi hususların tapuya şerh edilmesi gerektiğini tahdidi bir şekilde tayin ve tespit etmiş olduğundan şerh müessesinin şümulünü bu madde hükmüne göre mütalâa ve tatbik zarurîdir. Ancak, 6217 sayılı Kanunla tesis ve tescil şartları yukarıda izah edilen şahsî irtifak haklarının tesis vaitlerinin de tapuya resen şerh edilmesi esası kabul edilmiştir. Binaneleyh maddenin 1 inci fıkrasında esasları tespit edilen bu hakkın tesis vadiyle hissedarlar ar asındaki anlaşmaya göre tanzim edilecek resmî senetler, tescil talebini ihtiva etmese bile kütüğe resen şerh verilmek suretiyle taallûk ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini bu vadin mevcudiyetinden haberdar etmek ve onları bu sözleşme ile mülzem kılmak icap etmektedir.
Noter Kanununun 44 üncü maddesi mucibince noterler tarafından tanzim edilen satış vadi sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi talebinin terviç edilemiyeceği 24/11/1942 gün ve 1048 sayılı umumî emirle tebliğ edilmişti. Buna mucip sebep olarak da, Medenî Kanunun 919 uncu maddesinin yukarıda izah edilen hükümleri gösterilmişti.
6217 sayılı Kanun, noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmelerinin taraflardan birinin isteği ile taallûk ettiği gayrimenkulün sicilline şerh verilmesini derpiş etmiştir.
Medenî Kanun hükümlerine göre bir gayrimenkul üzerinde her hangi bir hakkın ihdası veya salâhiyetli mümessilinin yazılı beyanlarıyla icra kılınacağı esaslı bir kaidedir. Bununla beraber, tetkik ettiğimiz kanun, sarih ve âmir metniyle bu kaideye istisna teşkil eden bir hüküm vazetmiştir. Bu da, satış vaitlerinin taaddüdü halinde, sonradan kendisine vaid yapılan kimsenin daha evvelce yapılmış olan vaidleri bilmesi lüzumuna müstenittir. Binaenaleyh noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaidine müteallik senet, tapu sicil muhafız veya memurlarına tevdi edilerek şerh edilmesi alâkalılardan biri tarafından yazılı şekilde talep edilirse ve senet münderacatında; satış vadinin şerh edilemiyeceği hakkında bir kayıt yoksa şerh için malikin ayrıca talebine lüzum kalmadan bu şerhin icrası icap etmektedir.
-V-
Şerhlerin terkini:
Kanun yukarıdaki esaslar dairesinde tapu siciline şerh edilmesini kabul ettiği hususlar için âzami bir müddet kabul etmiş bulunmaktadır. Buna göre, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerhin, tapu sicil muhafız veya memuru tarafından resen terkini rica eder.
Resen terkinin yapılması için alâkalıların yazılı bir talebine lüzum ve ihtiyaç yoktur. Ancak beş senelik müddetin hitamından önce şerhin terkini icap ediyorsa bu takdirde hak sahiplerinin yazılı taleplerini aramak lâzımdır.
Harcın tahakkuku ve tahsil şekli:
Şahsî irtifak haklarından: 5887 sayılı Kanuna bağlı 5 sayılı tarifenin 10 uncu sıra numarasında gösterilen nispetler dairesinde her kat veya dairenin vergi kıymeti irtifak hakkının ivazı telâkki olunarak emaneten harç alınmak lâzım gelir.
İrtifak hakkı vaadinin tapu siciline şerhinde: İrtifak hakkı vaadinin mevzuunu teşkil eden arsanın muakyyet kıymetinden, 5887 sayılı Harçlar Kanuna bağlı 5 sayılı tarifenin 9 uncu sıra numarasında gösterilen nispet dairesinde emanet suretiyle harç alınacaktır.
Satış vaadinin tap cisiline şerhinde: 5887 sayılı Harçlar Kanununa bağlı 5 sayılı tarifin 9 uncu sıra numarasında gösterilen nispet dairesinde ve satış bedeli üzerinden emanet suretiyle harç alınacaktır.
Şuf’a hakının istimal olunamayacağına dair irtifak hakları sütununa yapılacak kayıttan: 5887 Sayılı Harçlar Kanununa bağlı 5 sayılı tarifenin 9 uncu sıra numarasında gösterilen nispetler dairesinde ve vergi kıymet üzerinden emaneten harç tahakkuk ve teslimi vezne ettirilecektir.
İleride bu gibi irtifak haklarının ve şuf’adan feragat muamelesinin tescil ve irtifak hakkı vaadi ile satış vadinin şerhinde alınacak harç için ayrıca kanun tedvininde emaneten alınmış olan harç o kanun hükmüne göre irat kaydolunur
* 5887 Sayılı Kanun 492 Sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır.
