Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (634 sayılı KMK m.3/I). Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur (634 sayılı KMK m.3/II). Kat mülkiyetinde ve kat irtifakında, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanacak değerleri ile orantılı arsa payı tahsis edilmesi gerekmektedir.
Ancak, her zaman bu kurala uyulmamaktadır. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (634 sayılı KMK m.3/II). İşte bu dava, arsa payının düzeltilmesi davası olarak isimlendirilmektedir.
Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır (634 sayılı KMK m.3/II). 634 sayılı KMK m.44’de bağımsız bölüm ilavesine ilişkin hükümler saklı tutularak, kat mülkiyetinde ve kat irtifakında, bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelecek azalma ve artma nedeniyle, arsa payının değiştirilemeyecektir. Daha açık bir ifade ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken tahsis edilen arsa payı sonradan bağımsız bölümlerin değerindeki artış veya azalış nedeniyle değiştirilemeyecektir.
Ayrıca, ayni hak iddiasına dayalı olması nedeniyle, arsa payının düzeltilmesi davası zamanaşımına tabi değildir.
(…Dava arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz…) (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2108 E., 2018/6378 K., 15-10-2018 T.)
Mustafa KARAATMACA /trtapukadastro Yazarı
