*Adil Hakan AYBER
Tapu ve Kadastro Müfettişi / E. Gn. Md. Yrd.
(BÖLÜM:1)
Arazi ve arsa düzenlemesi (AAD); imar planlarının fiilen hayata geçirilmesini, mülkiyet yapısının plan hedefleriyle uyumlaştırılmasını ve nitelikli kentsel mekânların oluşturulmasını sağlayan temel bir kentsel müdahale aracıdır.
Türk İmar Hukuku mevzuatında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamındaki uygulamalar; binalı veya binasız kadastral/imar parsellerinin, yüzölçümü büyütme ya da küçültme amacı gütmeksizin, imar planı verileri doğrultusunda konum, şekil ve kullanım amacı bakımından yeniden yapılandırılması esasına dayanır.
Arazi ve arsa düzenlemesi uygulamaları, müdahale edilen alanın mevcut mülkiyet ve altyapı durumuna göre iki temel kategoride değerlendirilmektedir:
- Yeni İmar Bölgeleri (Gelişme Alanları): Genellikle kent çeperlerinde yer alan, henüz altyapısı bulunmayan tarla veya bahçe vasıflı kadastral parsellerin ilk kez altyapı ile buluşturularak imar parseline dönüştürüldüğü alanlardır.
- İyileştirme Bölgeleri (Yenileme/Dönüşüm Alanları): Kent merkezlerinde yer alan, daha önce altyapı hizmetlerini almış ancak değişen plan kararları veya kentsel dönüşüm ihtiyaçları doğrultusunda yeniden düzenlemeye tabi tutulan alanlardır.
3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi uygulamaları; uygulama imar planlarının uygulanabilmesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin (iskan) verilebilmesi için yasal bir zorunluluk niteliğindedir. Buna karşın, söz konusu uygulamalar sosyal, mekânsal ve hukuki boyutları nedeniyle kentsel planlama pratiğinde en çok uyuşmazlık üretilen alanlardan birini oluşturmaktadır.
Arazi sahipleri tarafından dile getirilen başlıca sorunlar; şeffaflık eksikliği, bilgilendirme ve katılım mekanizmalarının yetersizliği, dağıtım süreçlerindeki hakkaniyetsizlik algısı ve mülkiyet hakkının kullanımına getirilen kısıtlamalar olarak öne çıkmaktadır.
Arazi ve arsa düzenlemesi süreçlerinde ortaya çıkan mülkiyet uyuşmazlıklarının ve hak kayıplarının temel nedenleri şu şekilde özetlenebilir:
- Konum ve Değer Değişimleri: Kadastral parsellerin imar planındaki kamusal kullanım alanlarında (yol, park, eğitim, sağlık alanı vb.) kalması durumunda parsel konumlarının değiştirilmesi kaçınılmazdır. Klasik uygulamalarda, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi sonrasında kalan net alan kadar imar parseli tahsis edilmektedir. Ancak yalnızca alan (m²) bazlı yapılan bu dağıtım; parselin yeni konumundaki imar emsali, fonksiyonu veya lokasyonel avantaj/dezavantajları nedeniyle ciddi değer kayıplarına ya da haksız değer kazançlarına yol açmaktadır.
- Hisseli Mülkiyet ve Şuyulandırma Sorunları: Kadastral parsellerin hisseli yapıda olması durumunda oluşan imar parsellerinin de hisseli olarak dağıtılması veya parsel büyüklüğüne ulaşamayan hisselerin başka parsellere şuyulandırılması (ortak edilmesi), çözülmesi güç mülkiyet krizlerine neden olmaktadır. Hisseli yapılardan müstakil parsellere geçiş süreci (2981 sayılı Kanun’un Ek-1 maddesi gibi istisnai durumlar dışında) teknik ve hukuki kısıtlar içermektedir.
Bu aksaklıkların giderilmesi ve ideal bir arazi düzenleme modelinin kurulması; yetkili idareler (Bakanlık, Belediyeler, İl Özel İdareleri, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri) ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarının (DSİ, Karayolları, Tarım/Orman İdareleri vb.) mevzuat ve uygulamada entegrasyonunu gerekli kılmaktadır. Çatışan mevzuat hükümlerinin harmanlanması, şeffaflık ve adalet ilkeleri doğrultusunda değer esaslı parselasyon yaklaşımının benimsenmesi kritik bir zorunluluktur.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yürütülen arazi ve arsa düzenlemesi süreçlerinin, 5 yıllık imar programı aşamasından tapu tesciline kadar olan tüm teknik ve hukuki adımlarını şeffaflık, adalet ve değer esası ilkeleri çerçevesinde incelemek ve uygulamacılara rehberlik edecek bütüncül bir yol haritası sunmak artık zorunluluk haline gelmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Kapsamındaki Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulamalarının Metodolojik ve İdari İş Akış Analizi:
Sürdürülebilir kentleşme politikalarının uygulanmasında imar planlarının fiili zemine aktarılması kritik bir role sahiptir. Türkiye imar mevzuatında arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon planları), mülkiyet haklarının korunması ile kamusal alan ihtiyacının dengelenmesini amaçlayan bütüncül bir mülkiyet aracıdır. Parselasyon işlemlerinin standart iş akışı metodolojik bir çerçevesi aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
1. İDARİ VE HUKUKİ HAZIRLIK SAFHASI
- 5 Yıllık İmar Programı Tespiti
- Düzenleme Sınırı ve Encümen Kararı
- Tapu Kütüğüne Tesis Edilen Şerhler
2. VERİ TEMİNİ, MÜLKİYET ANALİZİ VE CBS ENTEGRASYONU
- Tapu/Kadastro Verilerinin Revizyonu ve Hata Düzeltmeleri
- Sayısallaştırma (Vektörel Dönüşüm) ve Koordinat Birliği
- TAKBİS ve CBS/KBS Veri Standartlarına Uyum
3. MÜLKİYET VE ALANSAL KISITLARIN TEMATİK HARİTALANDIRILMASI
- Taşınmaz ve Doğal Varlıklar Bilgi Haritaları
- Özel Koruma/Mevzuat Alanları Haritaları
- Sınırlı Ayni Haklar ve Taşınan Parsellerin Konumsal Haritalandırılması
4. TEKNİK HESAPLAMA, DAĞITIM VE PARSELASYON PLANLARININ ÜRETİMİ
- Arazi Aplikasyon ve Rölöve Çalışmaları
- DOP ve KOP Hesaplamaları
- Geçici Dağıtım, Şuyulandırma Cetvelleri ve Kesin Parselasyon Planı
5. İDARİ DENETİM, ŞEFFAFLIK VE İTİRAZ SÜREÇLERİ (ASKI İLANI)
- İdari Kontrol ve Encümen Onayı
- Yasal Askı İlanı Süreci
- İtirazların İncelenmesi ve Plan Reorganizasyonu
6. KADASTRO KONTROLÜ VE TAPU TESCİL SAFHASI
- Kadastro Müdürlüğü Teknik Kontrolü
- Tapu Müdürlüğü Tescil İşlemleri
1. İdari ve Hukuki Hazırlık Safhası
Uygulamanın meşruiyeti, yetkili idarece (Belediye veya Valilik) düzenleme sahasının Beş Yıllık İmar Programı kapsamına alınmasıyla başlar. Yasal idari sınır doğrultusunda Düzenleme Sınırı belirlenir ve ilgili idare Meclisi/Encümeni kararı ile onaylanır. (Bazı uygulamalar yetkili idareler tarafından gerçekleştirilebilir. Bu durumda yetkili Bakan onayı esastır). Karar ve düzenleme sahası paftası, Tapu Müdürlüğüne iletilerek taşınmazların kütük sayfalarına “İmar Düzenlemesine Alınmıştır” şerhi düşülür.
2. Veri Temini, Mülkiyet Analizi ve CBS Entegrasyonu
Kadastral paftalar ile tapu kayıtlarının hukuki ve teknik tutarlılığı denetlenir; geometrik veya alansal hatalar tespit edilerek mevzuat çerçevesinde düzeltilir. Düzeltme sonrası:
- Analog halihazır, kadastro ve imar planları vektörel formata dönüştürülür (sayısallaştırma).
- Ülke nirengi ağına bağlı koordinat birliği sağlanır.
- Tüm sözel ve mekânsal veriler TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) ve CBS/KBS (Kent Bilgi Sistemi) veri mimarisine uygun hale getirilir.
3. Mülkiyet ve Alansal Kısıtların Tematik Haritalandırılması
Dağıtım ilkelerine altlık oluşturmak üzere alandaki kısıtlılıklar tematik katmanlar halinde haritalandırılır:
- Taşınmaz ve Doğal Varlıklar: Kat mülkiyetli/irtifaklı yapılar, tescilli kültür/tabiat varlıkları ve korunması gereken tesisler.
- Özel Mevzuata Tabi Alanlar: Sit alanları, ÖÇK, OSB, askeri/güvenlik bölgeleri, afete maruz ve jeolojik sakıncalı alanlar.
- Ayni Haklar ve Hak Sahipliği: İrtifak ve üst hakları, tarihi su hakları, DOP/KOP nedeniyle başka adaya taşınacak parsellerin konumsal analizi.
4. Teknik Hesaplama, Dağıtım ve Parselasyon Planlarının Üretimi
Saha aplikasyon ve rölöve ölçümlerinin ardından teknik hesaplama aşamasına geçilir:
DOP = (Düzenlemeye Giren Toplam Alan )\ (İmara Tahsis Edilen Toplam İmar Parselleri Alanı) hesaplanır.
DOP ve KOP; Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) (Burada KOP alanları DOPO %45 çıkarılarak DOP içinde çözümü öngörülmüştür.) mevzuattaki yasal sınırlar ve eşitlik ilkesi çerçevesinde hesaplanır.
- Geçici Dağıtım: Eşdeğerlik ve kök parsel mülkiyet ilişkileri gözetilerek imar adalarına dağıtım yapılır.
- Dokümantasyon: Ada/parsel rölöve krokileri, kesin parselasyon planı, özet ve şuyulandırma (dağıtım) cetvelleri hazırlanır.
5. İdari Denetim, Şeffaflık ve İtiraz Süreçleri (Askı İlan)
Hazırlanan parselasyon dosyası idarenin teknik birimlerince denetlenir. Eksikliklerin giderilmesini müteakip:
- Parselasyon planı Encümen Kararı ile askıya çıkarılır.
- 1 ay (30 gün) süreyle ilan edilerek hak sahiplerine şeffaflık sağlanır.
- İtirazlar idare encümenince değerlendirilir; kabul edilen itirazlar sonucu plan revize edilerek etkilenen alanlar için ilan süreci tekrarlanır ve plan kesinleştirilir.
6. Kadastro Kontrolü ve Tapu Tescil Safhası
Kesinleşen dosya, tescile esas teknik kontrol için ilgili Kadastro Müdürlüğü’ne sunulur. Kontrolden geçen teknik belgeler Tapu Müdürlüğü’ne devredilerek kadastral parsellerin terkin edilmesi ve yeni imar parsellerinin kütüğe tescili gerçekleştirilir.
İsteğe Bağlı (Talebe Bağlı) Uygulamalara Özgü Koşullar
İdarenin re’sen yürüttüğü uygulamaların aksine, maliklerin talebi doğrultusunda yapılan 18. madde uygulamaları üç temel hukuki şarta tabidir:
- Düzenleme sahasının geçerli 5 yıllık imar programı sınırları içinde kalması,
- Alan içerisindeki arsa payı çoğunluğunun yazılı talebinin bulunması,
- Harita yapım, parselasyon ve tescil maliyetlerinin talepte bulunan maliklerce karşılanması.
Arazi ve arsa düzenlemesi; idari kararlardan kadastral veri iyileştirmesine, CBS tabanlı tematik modellemeden askı ve tescil aşamalarına kadar disiplinler arası bir iş akışına sahiptir. Bu sürecin mevzuata, harita mühendisliği standartlarına ve mülkiyet hukuku ilkelerine uygun yürütülmesi, idari yargı süreçlerindeki iptal risklerini minimize etmekte ve kentsel dönüşüm/yapılaşma süreçlerini ivmelendirmektedir.
3194 Sayılı İmar Kanunu Kapsamında Arazi ve Arsa Düzenleme Sürecinde Teknik İşlemler ile Bilgi Haritalarının Hazırlanması
Arazi ve arsa düzenleme çalışmalarında, düzenleme alanının mevcut hukuki ve teknik durumunun doğru şekilde ortaya konulabilmesi amacıyla çeşitli bilgi haritalarının hazırlanması zorunludur. Bu haritalar, taşınmaz üzerindeki ayni hakların, kamu kullanımına ayrılan alanların ve imar uygulamalarının sağlıklı biçimde analiz edilmesine imkan sağlamaktadır.
Sınırlı Ayni Haklara İlişkin Bilgi Haritaları
Parselasyon çalışmalarında öncelikle taşınmazlar üzerinde tesis edilmiş sınırlı ayni hakların belirlenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda hazırlanan bilgi haritaları;
- İrtifak haklarını,
- Daimi ve müstakil hakları,
- Gayrimenkul mükellefiyetlerini,
- Tarihsel süreç içerisinde kurulmuş ve günümüzde yeniden tesis edilmesi mümkün olmayan bazı ayni hakları mekânsal olarak ortaya koymaktadır.
İrtifak Hakları Haritaları: Enerji nakil hatları, doğal gaz ve petrol boru hatları, su iletim hatları, kanalizasyon tesisleri, geçit hakları, telekomünikasyon hatları ve benzeri sürekli irtifak haklarının konumsal durumunu gösteren haritalardır. Bu haritalar sayesinde imar uygulaması sırasında mevcut irtifakların korunması, yeni oluşacak imar parsellerine aktarılması veya gerektiğinde yeniden tesis edilmesi mümkün olmaktadır.
Daimi ve Müstakil Haklar Haritaları: Türk Medeni Kanunu’nun 826 ve devamı maddelerinde düzenlenen üst hakkı gibi daimi ve müstakil hakların sınırları ile kullanım alanlarını gösteren haritalardır. Özellikle uzun süreli üst hakkı tesis edilmiş taşınmazlarda hak sahibinin kazanılmış haklarının korunması açısından önem arz etmektedir.
Gayrimenkul Mükellefiyetlerine İlişkin Haritalar: Taşınmaz lehine veya aleyhine kurulmuş su alma hakkı, sulama hakkı, drenaj hakkı, toprak muhafaza yükümlülükleri ve benzeri gayrimenkul mükellefiyetlerinin gösterildiği haritalardır. Bu haritalar düzenleme sonrasında yükümlülüklerin devamlılığının sağlanmasına katkı sağlamaktadır.
Tarihsel Haklara İlişkin Bilgi Haritaları
Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girmeden önce kurulmuş olan ancak günümüzde yeniden kurulması mümkün bulunmayan damlalık hakkı, eski su hakları ve benzeri kazanılmış hakların belirlenmesine yönelik bilgi haritalarıdır. Bu hakların uygulama sırasında nasıl korunacağı veya hangi hukuki yöntemlerle çözüme kavuşturulacağı ayrıntılı teknik raporlarla birlikte değerlendirilmelidir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamu Ortaklık Payı (KOP) Bilgi Haritaları
3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenlemelerinde kamu hizmet alanlarının oluşturulabilmesi amacıyla Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamu Ortaklık Payı (KOP) uygulamaları gerçekleştirilmektedir. Bu kapsamda hazırlanan bilgi haritaları aşağıdaki unsurları içermektedir.
DOP ve KOP Alanlarını Gösteren Haritalar
İmar planlarında; yol, park, yeşil alan, meydan, okul, sağlık tesisi, ibadet alanı, teknik altyapı, sosyal donatı, olarak ayrılan alanlar ile bu alanlarda kalan kadastro parsellerinin tamamı harita üzerinde gösterilmektedir.
Taşınan Parselleri Gösteren Haritalar
DOP veya KOP alanlarında kaldığı için bulunduğu yerde imar parseli oluşturulamayan kadastro parsellerinin hangi imar adası veya hangi imar parseline tahsis edildiğini gösteren bilgi haritaları hazırlanır. Bu haritalar dağıtım işlemlerinin şeffaflığını sağlayan en önemli teknik belgeler arasında yer almaktadır.
Parselasyon Planlarının Teknik Hazırlık Süreci
Arazi ve arsa düzenleme uygulamalarında parselasyon planlarının hazırlanması çok aşamalı teknik bir süreci kapsamaktadır. Bu süreç genel olarak aşağıdaki işlemlerden oluşmaktadır.
Teknik Ölçme ve Harita Çalışmaları
Bu aşamada; Uygulama haritaları hazırlanır, imar ada aplikasyon planları oluşturulur, aplikasyon krokileri düzenlenir, imar adalarının aplikasyonu gerçekleştirilir, rölöve ölçüleri yapılır, ayırma çapları hazırlanır, gerekli görülmesi halinde ihdas işlemleri gerçekleştirilir. Bu çalışmaların tamamı sayısal harita üretim standartlarına uygun olarak yürütülmektedir.
Düzenleme Hesaplarının Yapılması
Teknik çalışmalar tamamlandıktan sonra; Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), Kamu Ortaklık Payı (KOP), düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümü, imar tahsis miktarları hesaplanmaktadır. Ayrıca; Düzenlemeye giren tüm parsellerin DOP hesap cetvelleri, düzenleme sınırı paftaları, encümen kararına esas listeler hazırlanmaktadır.
Dağıtım İşlemleri
Bu aşamada; geçici parselasyon planları hazırlanmakta, imar parsellerine dağıtımlar yapılmakta, ada dağıtım cetvelleri oluşturulmakta, şuyulandırma cetvelleri düzenlenmekte, kesin parselasyon planları çizilmektedir. Bunun yanında; özet cetveller, hesap ciltleri, aplikasyon krokileri, ada ve parsel röleve krokileri hazırlanmaktadır.
Mevzuata Uygunluk Denetimi
Parselasyon işlemlerinin tamamlanmasının ardından yapılan tüm teknik çalışmalar; 3194 sayılı İmar Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, ilgili yönetmelikler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü teknik kılavuzları, kontrol formları esas alınarak ayrıntılı biçimde denetlenmektedir. Denetim sonucunda hazırlanan teknik rapor kesinleştirilmektedir.
İdari Kontrol Süreci
Hazırlanan parselasyon dosyaları; açıklama raporu, dağıtım cetvelleri, hesap ciltleri, parselasyon planları ile birlikte ilgili idareye sunulmaktadır. İdare tarafından gerçekleştirilen teknik inceleme sonucunda bildirilen eksiklikler giderilmekte, mevzuata uygun görülen değişiklikler yapılarak ek açıklama raporu hazırlanmakta ve dosya yeniden idareye teslim edilmektedir.
Askı İlan Süreci
Teknik kontroller tamamlandıktan sonra; Belediye Encümeni veya Büyükşehir Belediye Encümeni tarafından askı ilanına ilişkin karar alınmaktadır. Encümen kararında; tamamı düzenleme alanında kalan parseller, kısmen düzenleme alanına giren ve ayırma çapı düzenlenen parseller ayrı ayrı belirtilmektedir. Parselasyon planları ile dağıtım cetvelleri otuz gün süreyle askıya çıkarılarak ilan edilmektedir.
Askı süresince yapılan itirazlar incelenmekte, gerekçeli encümen kararı alınmakta ve ilgililere tebligat yapılmaktadır. İtirazların kabul edilmesi halinde yapılan değişiklikler yalnızca etkilenen bölümlerde yeniden askıya çıkarılmaktadır.
Kesinleşme ve Tescil İşlemleri
İlan sürecinin tamamlanmasının ardından; parselasyon planları, dağıtım cetvelleri, hesap cetvelleri kesinleştirilmektedir. Kesinleşen belgeler tescile esas kontrol amacıyla Kadastro Müdürlüğüne gönderilmektedir. Kadastro Müdürlüğünce yapılan teknik kontrol sonrasında uygun bulunan belgeler Tapu Müdürlüğüne iletilmekte ve yeni imar parsellerinin tescili gerçekleştirilmektedir. Bu aşamayla birlikte arazi ve arsa düzenleme işlemleri hukuki sonuç doğuracak şekilde tamamlanmış olmaktadır.
TAPU VE KADASTRO DOKUSUNUN ANALİZİ
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarının hukuka uygun, sürdürülebilir ve mülkiyet hakkını koruyacak şekilde yürütülebilmesi için düzenleme alanının tapu ve kadastro dokusunun ayrıntılı olarak analiz edilmesi zorunludur. Bu analiz yalnızca mevcut tapu kayıtlarının incelenmesiyle sınırlı olmayıp, taşınmazların kadastro tespitinden uygulama tarihine kadar geçen süreçte uğradığı tüm hukuki ve teknik değişikliklerin birlikte değerlendirilmesini gerektirir.
Bu kapsamda, düzenleme sahasında bulunan taşınmazların mülkiyet yapısı, tescil durumu, ayni hakları, şerh ve beyan kayıtları, kamu orta malları, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlar, özel kanunlara tabi taşınmazlar, dava konusu parseller ile önceki imar uygulamalarından kaynaklanan hukuki durumları ayrıntılı olarak incelenmelidir. Yapılacak bu analiz, düzenleme işlemi sırasında ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi ve uygulamanın mevzuata uygun biçimde yürütülmesi açısından temel veri niteliği taşımaktadır.
Düzenleme Alanındaki Kadastro Parsellerinin Tespiti: Düzenleme sınırı içerisinde bulunan tüm kadastro parselleri; pafta, ada ve parsel numaraları ile birlikte tespit edilmeli, yüzölçümleri, vasıfları ve mülkiyet durumları ayrıntılı olarak ortaya konulmalıdır. Böylece düzenleme alanının mülkiyet kompozisyonu oluşturularak sonraki teknik ve hukuki değerlendirmelere altlık hazırlanmış olacaktır.
Tapu Sicili Kayıtlarının Temini: Düzenleme işlemine başlanılmadan önce tüm taşınmazlara ait güncel tapu kayıtları temin edilmeli ve bu kayıtların hangi tarihte alındığı raporda açıkça belirtilmelidir. Ayrıca uygulama sürecinde üçüncü kişilerin iyi niyetli iktisaplarının önlenebilmesi amacıyla tapu siciline verilen uygulama şerhlerinin tarihi ve hukuki dayanağı da açıklanmalıdır.
Kadastro Belgelerinin İncelenmesi: Her bir kadastro parseline ait kadastro tutanakları, sınırlandırma krokileri, ölçü değerleri, koordinat bilgileri, fen klasörleri, değişiklik dosyaları ve diğer teknik belgeler temin edilerek değerlendirilmelidir. Bu belgeler taşınmazın hukuki geçmişi ile teknik gelişiminin birlikte analiz edilmesini sağlayan temel veri kaynaklarını oluşturmaktadır.
Mera, Yaylak, Kışlak ve Kamu Orta Mallarının Değerlendirilmesi: Arazi ve arsa düzenleme alanı içerisinde mera, yaylak, kışlak, çayır ve otlak gibi kamu orta mallarının bulunması halinde, bu taşınmazların hukuki statüsü öncelikle 4342 sayılı Mera Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
İmar planının 28 Şubat 1998 tarihinden önce kesinleşmiş olması halinde, mera vasfının kaldırılması ve tescil işlemlerinin hangi aşamada gerçekleştirildiği açıklanmalıdır. Buna karşılık imar planının Mera Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra onaylanmış olması durumunda ise tahsis amacı değişikliği kararlarının alınıp alınmadığı, uygun vasıfla tescilin gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ve uygulamanın buna göre yürütüldüğü ayrıntılı olarak ortaya konulmalıdır.
2981/3290 Sayılı Kanun Kapsamındaki Parseller: Düzenleme alanında 2981/3290 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazların bulunması halinde, bu parseller alan büyüklüğü, mülkiyet yapısı, yapılaşma durumu ve Ek-1 madde kapsamında oluşan hisse yapıları bakımından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sonuçlar ada ve parsel numaraları esas alınarak
Mezarlık Alanlarının İncelenmesi: Mezarlık alanlarının düzenleme sahası içerisinde kalması durumunda mevcut kullanım durumu ile imar planındaki fonksiyonunun uyumu araştırılmalı; kamu hizmeti niteliğinin korunmasına yönelik gerçekleştirilen işlemler hukuki gerekçeleriyle birlikte açıklanmalıdır.
Orman ve 2/B Alanlarının Değerlendirilmesi: 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan alanlar, Devlet ormanları ile 2/B alanları bakımından ayrı ayrı incelenmelidir. 2/B kadastrosu tamamlanmış ve tamamlanmamış taşınmazlar farklı başlıklar altında değerlendirilmeli; Devlet ormanlarının ise düzenleme sınırı dışında bırakılıp bırakılmadığı teknik raporda açıkça belirtilmelidir.
Kamulaştırılmış Taşınmazlar: Kamulaştırma işlemi sonucunda oluşmuş parsellerin düzenleme alanında bulunması halinde, kamulaştırmanın amacı, taşınmazın mevcut hukuki durumu ve imar planındaki kullanım kararı birlikte değerlendirilerek uygulamanın hukuki dayanağı açıklanmalıdır.
Hazine Taşınmazları ve Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanlar: Hazine adına kayıtlı taşınmazlar, Hazine adına kayıtlı iken terkin edilen alanlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunmakla birlikte tescil harici kalan alanlar ayrı ayrı incelenmelidir. Bu alanların düzenlemeye hangi hukuki gerekçeyle dahil edildiği veya hariç bırakıldığı raporda açık biçimde ortaya konulmalıdır.
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 11. Maddesi Kapsamındaki Alanlar: İmar Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca şartlı olarak kamu adına terk edilen alanların tahsis amaçlarına uygun kullanılıp kullanılmadığı araştırılmalıdır. Amacı dışında kullanıldığı belirlenen taşınmazlar bakımından Maliye Hazinesi adına yeniden tescile yönelik gerekli idari işlemlerin başlatıldığı belirtilmelidir.
Dava Konusu Taşınmazlar: Dava konusu olan taşınmazların düzenleme alanı içerisinde bulunması halinde, davanın niteliği, tarafları, taşınmaz üzerindeki etkileri ve uygulamaya yansımaları değerlendirilmelidir. Özellikle mülkiyet ihtilafı bulunan parseller bakımından uygulamanın hukuki güvenliği ayrıca analiz edilmelidir.
Önceki İmar Uygulamaları ve DOP Analizi: Daha önce imar uygulamasına tabi tutulmuş parseller belirlenerek, geçmiş uygulamalarda kesilen Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranları ile Kamu Ortaklık Payı (KOP) uygulamaları tablo halinde gösterilmelidir. Böylece mükerrer DOP kesintilerinin önüne geçilmesi ve eşitlik ilkesinin korunması sağlanacaktır.
Yüzölçümü ve Çizim Düzeltmeleri: Yüzölçümü düzeltmesine konu olan taşınmazlarda düzeltmenin tecviz sınırları içerisinde kalıp kalmadığı incelenmeli; tecviz sınırını aşan alan artışlarında ise kök kayıtlar, sınır belgeleri ve mülkiyet dayanakları ayrıntılı biçimde araştırılmalıdır. Aynı şekilde çizim (tersimat) hatalarının düzeltilmesine ilişkin teknik gerekçeler de raporda açıklanmalıdır.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a Uygulamaları: Kadastro Kanunu’nun 22/a maddesi kapsamında yenileme çalışmasına tabi taşınmazlar belirlenmeli; henüz kesinleşmeyen işlemler ile uygulama kapsamı dışında bırakılan taşınmazlar ayrı tablolar halinde gösterilmelidir. 22/a uygulamasının kesinleşmesinin, 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi uygulamasına etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kamu Kurumlarına Ait Taşınmazlar: Düzenleme alanında bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazların mevcut kullanım durumu, yapılaşma özellikleri ve imar planındaki kullanım kararları değerlendirilmeli; kamu hizmetlerinin sürekliliğini sağlayacak planlama esasları doğrultusunda uygulamanın yürütüldüğü açıklanmalıdır.
Genel Değerlendirme: Tapu ve kadastro dokusunun analizi, arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarının hukuki güvenliğini sağlayan en temel aşamalardan biridir. Düzenleme alanındaki her taşınmazın hukuki geçmişinin, mülkiyet yapısının, teknik özelliklerinin ve özel kanunlardan kaynaklanan statüsünün ayrıntılı olarak incelenmesi; uygulamanın hukuka uygunluğu, mülkiyet hakkının korunması, kamu yararının gerçekleştirilmesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından zorunlu bir idari ve teknik süreçtir.
HALİHAZIR DOKUNUN ANALİZİ VE PARSELASYON TASARIMINA ESAS TEKNİK ÇALIŞMALAR
Halihazır Dokunun Analizi: 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi kapsamında gerçekleştirilecek arazi ve arsa düzenleme uygulamalarında, düzenleme alanının mevcut fiziksel, geometrik, hukuki ve mülkiyet yapısının ayrıntılı olarak analiz edilmesi, uygulamanın doğruluğu ve sürdürülebilirliği açısından temel aşamalardan birini oluşturmaktadır. Düzenleme öncesinde gerçekleştirilecek teknik analizler, uygulama sırasında ortaya çıkabilecek geometrik uyumsuzlukların, mülkiyet ihtilaflarının ve plan uygulama hatalarının önlenmesine katkı sağlamaktadır.
Bu kapsamda öncelikle imar planı altlıkları ile kadastro paftalarının ortak bir koordinat sisteminde bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Özellikle güncel ITRF koordinat referans sisteminde ve güncel epokta üretilmiş sayısal verilerin varlığı incelenmeli; farklı datum ve referans yüzeylerinde hazırlanmış haritaların ise uygun dönüşüm parametreleri kullanılarak güncel koordinat sistemine dönüştürülmesi sağlanmalıdır. Böylece tüm mekânsal verilerin ortak bir koordinat altyapısında bütünleştirilmesi mümkün olacaktır.
Koordinat sistemleri arasındaki uyumun sağlanmasının ardından, düzenleme alanında kullanılan halihazır haritaların güncelliği değerlendirilmelidir. Halihazır haritaların üretim tarihleri ile mevcut arazi durumu karşılaştırılarak revizyon gereksinimi belirlenmeli; yapılaşma, ulaşım ağı, teknik altyapı tesisleri, doğal unsurlar ve diğer fiziksel detaylarda meydana gelen değişiklikler arazi çalışmalarıyla tespit edilmelidir. Güncelliğini kaybetmiş altlıklar üzerinde gerçekleştirilecek düzenleme işlemleri, uygulama sonrasında telafisi güç teknik ve hukuki sorunlara neden olabileceğinden, gerekli durumlarda halihazır haritaların yeniden üretilmesi veya revize edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Tematik Bilgi Haritalarının Üretilmesi: Parselasyon tasarımının sağlıklı şekilde gerçekleştirilebilmesi amacıyla düzenleme alanına ilişkin mevcut durumun yalnızca geometrik açıdan değil, fonksiyonel ve hukuki yönlerden de analiz edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla uygulama alanına ilişkin çeşitli tematik bilgi haritaları hazırlanmalıdır.
İlk olarak, mevcut halihazır haritalarda gösterilmesine rağmen arazi çalışmalarında tespit edilemeyen yapıların bulunduğu parseller belirlenmeli ve bu taşınmazlar bilgi haritalarında gösterilmelidir. Benzer şekilde, eski halihazır haritalarda yer almamasına rağmen güncelleme çalışmaları sırasında ölçülen ruhsatlı veya ruhsatsız yapıların bulunduğu parseller de ayrıca işaretlenmelidir. Bu analiz, yapı stokundaki değişimin belirlenmesi açısından önemli veri sağlamaktadır.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazların bulunduğu parseller ayrıca belirlenmeli; bu taşınmazların mevcut mülkiyet yapılarının parselasyon tasarımına etkileri değerlendirilmelidir. Aynı şekilde ilgili mevzuat uyarınca korunması zorunlu yapıların, tescilli kültür varlıklarının, anıt ağaçların ve korunacak doğal varlıkların bulunduğu parseller ayrı katmanlar halinde gösterilmelidir.
6306 sayılı Kanun kapsamında kalan kentsel dönüşüm alanları ile dönüşüm uygulamasına konu parseller belirlenmeli; bu alanların planlama kararlarına etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Bunun yanında imar planı kararları nedeniyle bulunduğu konumda imar parseli oluşturulamayan ve başka alanlara taşınması gereken kadastro parselleri de tespit edilmelidir.
İmar planlarında korunması öngörülen yollar, tarihi duvarlar, köprüler, menfezler, teknik altyapı tesisleri ve diğer sabit tesisler de bilgi haritalarında gösterilmeli; bütün bu analizler rapor içerisinde tablo ve çizelgeler halinde sistematik olarak sunulmalıdır.
Uygulama Haritaları ve Parselasyon Planlarının Hazırlanması: Halihazır durum analizlerinin tamamlanmasının ardından uygulama haritaları ve parselasyon planlarının hazırlanması aşamasına geçilmektedir. Bu aşamada öncelikle korunması gereken yapı ve tesisler esas alınarak imar planında öngörülen yol genişlikleri hesaplanmalı ve uygulama haritalarına aktarılmalıdır. Daha sonra imar adalarının geometrik sınırları oluşturulmalı, her adanın yüzölçümü hesaplanmalı ve plan kararlarına uygunluğu değerlendirilmelidir. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında elde edilecek tescile tabi ve tescile tabi olmayan alanlar ayrı ayrı belirlenmeli; bunların toplam yüzölçümleri hesaplanmalıdır. Aynı şekilde Kamu Ortaklık Payı (KOP) kapsamında elde edilmesi öngörülen ada ve parseller belirlenerek alan hesapları yapılmalıdır.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Analizleri: Arazi ve arsa düzenleme uygulamalarının en önemli aşamalarından biri DOP hesabıdır. Bu kapsamda öncelikle düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanmalı; DOP kapsamında karşılanan kullanım alanları ile bunların imar planındaki fonksiyonları ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır.
DOP hesabı yapılırken kadastral yolların hesaplamaya dahil edilip edilmediği değerlendirilmeli; hesaplanan DOP oranının yürürlükteki mevzuatta öngörülen üst sınırı aşması durumunda ortaya çıkan farkın hangi yöntemlerle karşılandığı ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır. Özellikle belediye veya Maliye Hazinesi mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanan alanlar ile bağış veya kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazların uygulamadaki katkısı teknik raporda gerekçeleriyle birlikte belirtilmelidir.
Kamu Ortaklık Payı (KOP) Analizleri: Kamu Ortaklık Payı kapsamında elde edilmesi gereken alanların belirlenmesinde yalnızca mülkiyet yapısı değil, taşınmazların fonksiyonel kullanım özellikleri de dikkate alınmalıdır. Kamu mülkiyetindeki taşınmazların KOP hesabına dahil edilip edilmeyeceği, taşınmazların mevcut kullanım biçimleri ile imar planındaki fonksiyonları birlikte değerlendirilerek gerekçelendirilmelidir.
Bunun yanında KOP kapsamında elde edilen ada ve parsellerin hangi yöntemlerle oluşturulduğu, plan kararlarıyla uyumu ve kamu hizmetlerine tahsis edilme esasları ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır.
Parselasyon Planının Oluşturulması: Parselasyon planı hazırlanırken oluşturulacak imar parsellerinin plan notlarında belirlenen minimum parsel büyüklüğü, cephe uzunluğu ve diğer yapılaşma koşullarını sağlaması zorunludur. Plan notlarında hüküm bulunmaması halinde ilgili yönetmelik hükümleri esas alınmalı ve bu düzenlemelere aykırı parsel oluşturulmamalıdır.
İmar adalarında birden fazla kullanım kararının bulunması durumunda parselasyonun hangi planlama esaslarına göre yapıldığı ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır. Ayrıca çeşitli teknik veya hukuki nedenlerle parsellenemeyen imar adalarının gerekçeleri de raporda belirtilmelidir.
Dağıtım Cetvellerinin Düzenlenmesi: Dağıtım cetvellerinin hazırlanmasında temel ilke, mümkün olduğunca taşınmaz maliklerinin kendi konumlarında oluşan imar parsellerine tahsis edilmesidir. Yerinde tahsisin mümkün olmadığı durumlarda ise en yakın konumda ve mümkün olduğunca müstakil parseller oluşturulacak şekilde tahsis yapılmalıdır.
İmar planı nedeniyle yerinde imar parseli oluşturulamayan taşınmazların hangi imar adalarına taşındığı, tahsis edilen ada ve parsel numaraları, yüzölçümleri ve hisse oranları ayrıntılı çizelgeler halinde gösterilmelidir. Bunun yanında tescilli yapılar, korunması gereken kültür varlıkları, kat mülkiyetli taşınmazlar ile DOP kesintisi yapılamayarak bedele dönüştürülen yapılı taşınmazlar ayrıca belirtilmeli ve gerçekleştirilen işlemler hukuki gerekçeleriyle açıklanmalıdır.
Kontrol ve Tescil Süreçleri: Arazi ve arsa düzenleme işlemlerinin teknik ve hukuki güvenilirliğinin sağlanabilmesi amacıyla belediye veya il özel idaresi, Kadastro Müdürlüğü ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilen kontrol süreçleri büyük önem taşımaktadır.
İlgili idare tarafından öncelikle imar planı, düzenleme sınırı, parselasyon planı, DOP ve KOP hesapları ile dağıtım cetvelleri yönünden teknik incelemeler tamamlanmalıdır.
Kadastro Müdürlüğü tarafından ise teknik belgeler, koordinat verileri, röper krokileri, alan hesapları, fen klasörü, dağıtım cetvelleri, arazi kontrolleri ve tescile esas tüm teknik belgeler ayrıntılı olarak incelenmeli; teknik uygunluğun sağlanması halinde parselasyon planları tescil edilmek üzere Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilmelidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından ise yevmiye kayıtlarının oluşturulması, alan ve hisse kontrollerinin yapılması, irtifak hakları ile rehin, şerh ve beyanların yeni parsellere taşınması, kat mülkiyetine konu taşınmazların korunması ve ihdas edilen alanların hukuki durumunun incelenmesi işlemleri tamamlanarak tescil süreci sonuçlandırılmalıdır.
Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Geri Dönüşüm İşlemleri: Parselasyon planlarının yargı kararları veya idari işlemler sonucunda iptal edilmesi halinde geriye dönüşüm işlemleri yürütülmektedir. Bu süreçte öncelikle ilgili belediye veya il özel idaresi encümenince geri dönüşüm kararının alınması gerekmektedir.
Daha sonra kadastro parsellerinin düzenleme öncesindeki özgün alanları yeniden oluşturulmalı, daha önce kesilen DOP miktarları eski senet alanlarına ilave edilerek ilk mülkiyet yapısı yeniden tesis edilmelidir. Hazırlanan dönüşüm cetvelleri 3194 sayılı İmar Kanununun 19 uncu maddesi kapsamında onaylanmalı, askı ilanı tamamlanmalı ve kesinleşen belgeler yeniden tescil edilmelidir.
Yargı kararının yalnızca belirli parselleri etkilemesi halinde ise tüm düzenlemenin geriye döndürülmesi yerine, mümkün olduğu ölçüde lokal düzeltme ve yeniden dağıtım yöntemleri uygulanarak hukuki ve teknik bütünlüğün korunması sağlanmalıdır.
İmar Uygulamalarının Kadastro Kontrol Süreçlerinde 2025 Yılı Mevzuat Güncellemeleri ve Teknik/Hukuki Yansımaları
Türkiye’de mülkiyet güvenliği ile mekânsal planlama kararlarının entegrasyonu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürütülen kadastro kontrol mekanizmaları ile sağlanmaktadır.
2025 yılında yayımlanan 2025/4 sayılı “Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi” ve bu çerçevede yapılan ikincil düzenlemeler, imar uygulamalarının (3194 sayılı İmar Kanunu m. 15, 16 ve 18) kadastral kontrol ve tescil safhalarında önemli yöntemsel değişiklikler getirmiştir. Bu çalışmada; 2025 yılı genelge değişikliklerinin temel gerekçeleri, kadastro müdürlüklerinin yetki ve sorumluluk alanlarındaki genişlemeler, imar planına uygunluk denetimi, teknik rapor yükümlülükleri, dijital veri formatları (3B Sayısal Yapı Modeli vb.) ve uygulamada karşılaşılan durumdur.
Taşınmaz mülkiyetinin mülkiyet hakkı ve kamu yararı dengesi içerisinde düzenlenmesi, imar planlarının sahaya yansıtılması (parselasyon, ifraz, tevhit, yola terk vb.) ile mümkündür. İdari işlemlerle şekillenen imar harita ve planlarının tapu siciline aktarılması safhasında Kadastro Müdürlüklerince yürütülen teknik denetimler, sicilin aleniyeti ve güvencesi ilkelerinin (Türk Medeni Kanunu m. 1020, 1023) temel dayanağını oluşturur.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), değişen mekânsal veri altyapısı, coğrafi bilgi sistemleri (CBS) entegrasyonu ve uygulamada yeknesaklığın sağlanması amacıyla 2025 yılında tescile konu harita ve planların kontrol esaslarını kapsayan mevzuatta kapsamlı revizyonlara gitmiştir. Özellikle 2025/4 sayılı Genelge ile kadastral kontrollerin kapsamı genişletilmiştir.
2025 YILI GENELGE DEĞİŞİKLİKLERİNİN KAPSAMI VE YASAL ÇERÇEVESİ
2025 MEVZUAT REVİZYONU KAPSAMI
| Süreç Eski Uygulama Esası | Eski uygulama esası | 2025/4 Genelge |
| İmar Planı Uygunluk kontrolü | Geometrik ve teknik kontrol denetimi | Plan ve yönetmelik denetimi |
| Teknik rapor yükümlülüğü | Tüm ifraz/tevhit işlemlerinde zorunluluk | İstisna esası |
| Veri formatı entegrasyonu | 2D sayısal kadastral altlık | 3B Yapı |
İmar Planı ve Yönetmelik Uygunluğunun Kadastrodan Kontrolü (m. 12/4)
2025/4 sayılı Genelge’nin 12. maddesinin 4. fıkrasıyla getirilen düzenleme uyarınca; Kadastro Müdürlükleri tescile konu harita ve planların kontrolünde yalnızca geometrik/teknik doğruluğu değil, aynı zamanda:
- İşlemin dayanağı olan Uygulama İmar Planı ve Plan Notlarına,
- Planlı veya Plansız Alanlar İmar Yönetmeliklerine
uygunluğunu resen kontrol etmekle mükellef kılınmıştır. Uygunsuzluk tespit edilen dosyalar ilgili idareye yazılı olarak bildirilecek ve 1 ay içerisinde düzeltilmemesi halinde süreci iade edilmesi öngörülmektedir.
Teknik Rapor Yükümlülüğündeki Esneklikler ve Uygulama Esasları
İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri gereğince daha önce parselasyon veya ihdas/terk görerek oluşan imar parsellerinin yeniden düzenlemeye tabi tutulması süreçlerinde bürokrasiyi azaltıcı adımlar atılmıştır. Yapılan son güncellemeler ile, daha önce terkleri tamamlanarak arsa niteliği kazanmış parsellerin revizyon planı sonrası yeni ifraz veya terk işlemlerinde ekstra teknik rapor düzenlenmesi zorunluluğu kaldırılmıştır.
Sayısal Veri Standartları ve 3B Yapı Modeli Entegrasyonu
2025 yılı düzenlemeleri, Mekânsal Gayrimenkul Sistemi (MEGSİS) ve Kadastro Başvuru Uygulaması (KBU) üzerinden süreçlerin tamamen elektronik ortama aktarılmasını hedeflemektedir. 2025/2 ve 2025/4 sayılı Genelgeler doğrultusunda, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri başta olmak üzere parsel üzerindeki tescilli yapılara ilişkin 3 Boyutlu (3B) Sayısal Yapı Modellerinin üretimi ve doğrulama kodları vasıtasıyla kadastral kontrolü standart hale getirilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME
2025 genelge değişiklikleri idari hukuk ve harita/kadastro mühendisliği disiplinleri açısından iki temel eksende tartışılmaktadır:
Yetki Karmaşası ve İdari Vesayet Sınırı : 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8 ve 18. maddeleri uyarınca imar planı yapma, onaylama ve parselasyon planlarını tescile hazır hale getirme yetkisi asli olarak yerel yönetimlere (belediyeler ve valilikler) verilmiştir.
Kadastro Müdürlüklerinin “plan notları” ve “imar yönetmelikleri” yönünden esasa ilişkin denetim yapması yerine sadece evrakın bu verilere göre düzenlenip düzenlenmediğine bakması ve bu evrakları dosyasında bulundurmasının yeterli olacağı düşünülmektedir, zira, kadastro müdürlüğünün, vesayet makamı gibi hareket etmesi riskini oluşturmaması gerekmektedir. Kaldı ki, İdarenin takdir yetkisinde olan ve plan ve plan notlarına ilişkin hususların kadastro teknik personeli tarafından kontrol edilmeye çalışılması, yetki aşımı iddialarına yer verebilmektedir.
Mülkiyet Hakkı ve İşlem Güvenliği: Diğer taraftan, imar planına veya yönetmeliklere aykırı şekilde (örneğin asgari parsel büyüklükleri veya cephe şartları sağlanmadan) yapılan hatalı ifraz ve tevhit işlemlerinin tapu kütüğüne tescil edilmesi, sonradan “işlemin iptali” davalarıyla mülkiyet güvenliğini zedelemektedir. Bu açıdan bakıldığında, Kadastro Müdürlüklerinin süzgeç işlevi görmesi, kamu düzeninin ve üçüncü kişilerin iyi niyetinin korunması (TMK m. 1023) adına olumlu bir önleyici denetim mekanizmasıdır.
2025 yılında yapılan genelge değişiklikleri, kadastro kontrol süreçlerini modern veri tabanı anlayışına yaklaştırmış ve teknik hataların tescil öncesinde engellenmesini hedeflemiştir. Ancak uygulamanın verimliliği için aşağıdaki hususlar önem arz etmektedir:
- Yetki Sınırlarının Netleştirilmesi: Kadastro müdürlüklerinin denetim yetkisinin yalnızca biçimsel ve teknik alanlarla sınırlandırılması, imar planı yorumuna dayalı takdir hakkı gerektiren konularda kararın onaylayıcı belediye/idare sorumluluğuna bırakılması gerekir.
- Standardizasyon ve Eğitim: Kadastro personelinin ve Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarının (SHKMMB) yeni mevzuat maddeleri ve 3B sayısal model kontrol yazılımları konusunda yeknesak bir eğitime tabi tutulması elzemdir.
- Mevzuat Uyumlaştırması: Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ile TKGM Genelgeleri arasındaki bazı uygulama farklılıkları (teknik rapor muafiyetleri ve istisnalar) ikincil mevzuat seviyesinde tam uyumlu hale getirilmelidir.
Sonuç Olarak: Arazi ve arsa düzenleme uygulamaları; teknik haritacılık, kadastro mühendisliği, şehir planlama ve taşınmaz hukukunun birlikte yürütülmesini gerektiren çok disiplinli bir süreçtir. Bilgi haritalarının hazırlanması, DOP ve KOP hesaplarının doğru yapılması, dağıtım işlemlerinin hakkaniyet ilkesi doğrultusunda gerçekleştirilmesi ve tüm işlemlerin mevzuata uygun biçimde denetlenmesi uygulamanın hukuki güvenliğini ve teknik doğruluğunu doğrudan etkilemektedir. Özellikle bilgi haritaları, sınırlı ayni hakların korunması, kamu hizmet alanlarının planlanması ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması bakımından uygulamanın temel bileşenlerinden biridir.
* Tapu-Kadastro Müfettişi
Kaynakça
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2020). Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik. Resmî Gazete.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2020). 3194 Sayılı İmar Kanunu Uygulama Rehberi.
Ergen, M. (2022). Arazi ve Arsa Düzenlemeleri (18. Madde Uygulamaları). Ankara: Seçkin Yayıncılık.
Ercan, F. (2021). İmar Hukuku ve Parselasyon Uygulamaları. Ankara: Adalet Yayınevi. Özmen, E. S., & Serozan, R. (2023). Eşya Hukuku. İstanbul: Vedat Kitapçılık.
Türk Medeni Kanunu, Kanun No. 4721 (2001). Tapu Kanunu, Kanun No. 2644 (1934).
Kadastro Kanunu, Kanun No. 3402 (1987).
İmar Kanunu, Kanun No. 3194 (1985).
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2024). Tescile Konu Harita ve Planların Kontrolüne İlişkin Teknik Kılavuz.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2024). 22/a Uygulama Kılavuzu.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2025). Kadastro Teknik Mevzuatı ve Genelgeleri.
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TKGM. (2025). Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi (Genelge No: 2025/4), Sayı: E-32381507- 170.03.02-16435018, Ankara.
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TKGM. (2025). Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti İşlemlerinde Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Genelgesi (Genelge No: 2025/2), Ankara.
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO). (2025). TKGM 2025/4 Sayılı Genelgeye İlişkin İnceleme ve Değerlendirme Raporu, Ankara.
3194 Sayılı İmar Kanunu. T.C. Resmî Gazete, Sayı: 18750, 9 Mayıs 1985.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu. T.C. Resmî Gazete, Sayı: 19502, 29 Haziran 1987.