Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Eşoranlılık Yerine Eşdeğerlik İlkesinin Kullanımı: Mevzuat, Parametreler ve Model Önerisi

                                                         *Adil Hakan AYBER

Tapu ve Kadastro Müfettişi

(BÖLÜM:2)

GİRİŞ

Arazi ve arsa düzenlemesi (AAD), kentsel alanlarda imar planlarının hayata geçirilmesini, yapılaşmaya uygun arsa üretimini ve kamusal hizmet alanlarının (sosyal ve teknik altyapı) bedelsiz olarak kamuya kazandırılmasını sağlayan en etkili imar uygulaması aracıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi uyarınca belediyeler ve valilikler, yetki alanları içerisindeki kadastral parselleri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, imar planına uygun ada/parsellere ayırmaya ve hak sahiplerine dağıtmaya yetkilidir.

Mevcut mevzuat uyarınca yürütülen uygulamalar, temel olarak kadastral parsellerin yüzölçümlerinden belirli bir oranda kesinti yapılarak (Düzenleme Ortaklık Payı – DOP) imar parsellerinin alan esasına göre dağıtılması esasına dayanır. Çatısını “Eşoranlılık İlkesi”nin oluşturduğu bu yaklaşım, taşınmazların konum, manzara, imar hakkı (emsal) gibi niteliksel ve parasal değerlerini göz ardı etmektedir. Bu durum, aynı oranda kesintiye tabi tutulan fakat düzenleme sonrasında farklı ekonomik değerlere ulaşan taşınmaz sahipleri arasında ciddi adaletsizlikler yaratmakta ve idari yargıda iptal davalarının ana gerekçesini oluşturmaktadır.

Mülkiyet hakkının korunması, kamu yararı ve sosyal adaletin sağlanması amacıyla AAD süreçlerinde “Eşdeğerlik (Değer Esaslı)” ilkesine geçişin gerekliliği artık anlaşılmaktadır.

HUKUKİ ÇERÇEVE VE MEVZUAT ANALİZİ

Anayasal ve Uluslararası Dayanaklar

Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük: T.C. Anayasası’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alırken, bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlandırılabileceğini hükme bağlar. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) Ek 1. Protokol m. 1 de mülkiyetin korunmasını esas alır. AAD uygulamalarında malikin iradesi dışında gerçekleşen mülkiyet değişiminin “orantılı” ve “değer bazında adil” olması anayasal bir zorunlu kılar.

Sosyal Adalet ve Eşitlik: Anayasa’nın 2. maddesindeki “Sosyal Hukuk Devleti” ve 10. maddesindeki “Kanun Önünde Eşitlik” ilkeleri, imar planı kararlarıyla oluşan değer artışından ve külfetten tüm maliklerin adil/eşit oranda yararlanmasını gerektirir.

Yürürlükteki İmar Mevzuatı (3194 Sayılı Kanun m. 18): 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve 10.07.2019 tarihli 7181 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler neticesinde:

• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) üst sınırı %45 olarak belirlenmiştir.
• DOP kesintisiyle karşılanacak kamu hizmet alanları genişletilmiş (yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, MEB’e bağlı okul alanları, karakol, sağlık tesisi, pazar yeri, kreş vb.) ve KOP (Kamu Ortaklık Payı) uygulamaları büyük oranda tek çatı altında toplanmıştır.

EŞORANLILIK İLE EŞDEĞERLİK İLKELERİNİN KARŞILAŞTIRILMASI

Kriter	Eşoranlılık (Alan Esaslı)	Eşdeğerlik (Değer Esaslı)
Dağıtım Esası	Yüzölçümü	Düzenleme öncesi ve sonrası taşınmazın ekonomik değeri
İmar Hakkı (Emsal)	Planla verilen imar hakları (Emsal/KAKS) dağıtım hesabında yer almaz.	İmar planının sağladığı inşaat alanı/fonksiyon farkları değere yansıtılır.
Rant Dağılımı	Konumu avantajlı veya yüksek emsalli parsele tahsis yapılanlar haksız rant elde eder.	Düzenleme bölgesindeki değer artışı malikler arasında eşit oranda paylaştırılır.
Yargısal Durum	Dağıtım adaletsizliği sebebiyle yüksek oranda idari dava ve iptal riski taşır.	Bilimsel ve objektif kriterlere dayandığı için hukuki uyuşmazlıkları minimize eder.
Düşünsel Temel	Teknik ve geometrik alan denkliği.	Sosyal adalet, kamu yararı ve mülkiyet hakkının korunması.

TAŞINMAZ DEĞERLEME PARAMETRELERİ VE MATEMATİKSEL MODELLEME

Değer eşitliğine dayalı bir AAD uygulamasında, her bir parselin düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası sürüm (piyasa) değerlerinin tespit edilmesi gerekir. Taşınmazın gerçek değerini tek bir parametre belirleyemeyeceğinden, niteliksel ve niceliksel kriterlerin katsayılara dönüştürüldüğü matematiksel modeller kullanılmalıdır.

Değerlemeyi Etkileyen Ana Parametreler

Parselin Öz niteliğine Bağlı İç Faktörler:

1. İnşaat Alanı ve Kat Adedi (İnşaat Emsali – KAKS): İmar planı ile tanınan yapılaşma hakkı, değeri etkileyen en yüksek ağırlıklı parametredir.
2. Topoğrafik ve Jeolojik Yapı: Eğimsiz ve sağlam zemin yapısı inşaat maliyetini düşürdüğünden pozitif değer yaratır.
3. Parsel Alanı ve Geometrik Form: Kullanılabilir, yapılaşmaya uygun ve grafik formu düzgün parseller sabit katsayı avantajına sahiptir.
4. Cephe Özellikleri: Yol cephe uzunluğu ve cephe aldığı yolun genişliği.
5. Ada İçindeki Konum: Köşe başı parseller, çift cepheli parseller ara parsellere kıyasla manzara, ışık ve ticari potansiyel açısından avantajlıdır.
6. Mevcut Hazır Değerler: Mülk üzerindeki yapı, ağaç, kuyu vb. unsur varlığı.

Parselin Öz niteliğine Dış (Çevresel) Faktörler:

1. Manzara, Görüş ve Yön: Topoğrafik yükseklik ve yön analizi.
2. Ulaşım ve Altyapı: Yol altyapısının varlığı, toplu taşıma merkezlerine erişilebilirlik.
3. Kamusal ve Sosyal Hizmetlere Uzaklık: Eğitim, sağlık, yeşil alan, ticari merkezlere mesafe ile parsel değeri arasında ters orantı vardır.
4. Olumsuz Çevresel Etkiler (Negatif Faktörler): Gürültü/hava kirliliği, Yüksek Gerilim Hattı (ENH), arıtma/atık tesisleri, sanayi alanları, patlayıcı/yanıcı depolama sahalarına yakınlık parsel değerini düşürür (doğru orantılı olumsuz etki).

Model Yaklaşımı: Düzenleme bölgesindeki bir  parselin değeri;

•  Parsel alanı
•  parselin iç ve dış  değer faktörleri puanı/katsayısı
•  Parselin değer faktörünün ağırlık katsayısı, şeklinde belirlenir.

Dağıtım aşamasında temel hedef; malike verilmesi gereken imar parseli değerinin, kadastral parselinin toplam bölge değeri içindeki payına eşit olmasıdır.

SAHADAKİ UYGULAMA ZORLUKLARI

Disiplinler arası İnsan Kaynağı ve Yetkinlik

Taşınmaz değerleme lisansına sahip olmakla birlikte AAD mevzuatına ve harita/kadastro tekniğine hakim olmayan uygulayıcılar mali ve teknik hatalara yol açabilmektedir. Bu sorunun çözümü için; Değerleme süreçleri, bünyesinde Harita Kadastro Mühendisleri ve AAD uzmanlığı olan taşınmaz değerleme uzmanlarının yer aldığı disiplinler arası heyetlerce yürütülmelidir.

Belediyelerin Teknik ve Mali Kapasitesi

Yerel yönetimlerdeki teknik personel/bilgi eksikliği ve her imar uygulamasında ayrı değerleme yaptırmanın getireceği ek mali külfet. Bu sorunun çözümü için; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) tabanlı, değer katsayılarını otomatik üreten ulusal bir Arazi Düzenleme Değerleme Yazılım Modülü geliştirilmeli ve belediyeler dahil tüm kamu hizmetlerinin kullanımına  sunulmalıdır.

Yasal Düzenleme

2025 yılında yayımlan İmar uygulama yönetmeliğinin 38-B.2-ç maddesi ile Mevcut 3194 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliğin alan esaslı kurgusuna eş oranlılık ilkesine göre çözüm eklenmiştir. Bu çözüm;

İmar hakkı aktarımı uygulama imar planı veya plan hükmü ile aşağıdaki usul    ve esaslara göre yapılır:

a) Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır.

b) Planlı alanlarda alıcı parselin emsale esas inşaat alanının %30’unu geçmemek üzere imar planı/plan hükmü ile belirlenmiş oranlar kadar artırılabilir.

c) Alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselin metrekare birim değerinden fazla olamaz.

ç) Verici parselin imar haklarının tamamının aktarılamaması durumunda, aktarılamayan hakka karşılık gelen değerin, toplam imar hakkı değerinin % 20’sini aşmaması kaydıyla verici parsel maliki ile imar hakkı aktarımını yapacak idare karşılıklı mahsuplaşabilir.

d) İmar hakkı aktarımı, verici parselin üzerindeki her türlü muhdesatın ve mülkiyetin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi/terk edilmesi suretiyle gerçekleştirilir.

(2) İmar hakkı aktarımı başvuru ve onay süreci aşağıdaki usul ve esaslara göre yapılır:

a) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının muvafakatı olması halinde; verici parselin malik/malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin başvurusu üzerine, imar planını uygulamakla yükümlü idare/kurum, imar planında ayrılan arazi kullanımına göre kamu hizmetini vermekle yükümlü kurumun uygun görüşünü alarak imar hakkı aktarımını yapabilir. İmar planı kararlarından, kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin belirlenememesi halinde, tüm kamu kurumlarına görüş sorulur. Kamu hizmetini vermekle yükümlü kamu kurumları, görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmek zorundadır. Bu süre içerisinde görüş bildirilmediği takdirde imar hakkı aktarımına ilişkin olumsuz bir görüşün bulunmadığı kabul edilir.

b) 38/C maddesi esaslarına göre değer tespiti yapılır.

c) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının, yapılan değer tespitlerine ve yapılacak imar hakkı aktarımına muvafakat ettiklerine dair uzlaşma tutanağı düzenlenir.

ç) Uygulama imar planına göre oluşmuş alıcı parselin, belediye ya da kamu mülkiyetinde olması ve malik kurumun muvafakatinin olması halinde; aynı il sınırları ve uygulamayı yapacak idarenin yetki sınırları içerisinde kalmak kaydıyla, verici parsel ile alıcı parseller aynı parselasyon planına konu edilebilir. Yedinci bölümdeki değerleme esaslarına uygun olarak verici ve alıcı parselin değerleri tespit edilir. Verici parselin imar haklarıyla beraber tespit edilen değerine karşılık gelen alan, alıcı parsele parselasyon planı marifetiyle tahsis edilir.

Değişik bent: Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (R.G.-13/12/2025/33106) m.2

d) Alıcı ve verici parsellerin bilgilerini, değerlerini ve yüz ölçümlerini de ihtiva eden encümen kararı/il idare kurulu kararı/kurum onayı alınır.

e) İmar hakkı aktarımı işlemine ait bilgi ve belgelerin, aktarımı onaylayan idarenin/kurumun ilgili birimlerince arşivlenmesi zorunludur.

(3) İmar hakkı aktarımı sonucunda verici parselin bulunduğu alanda; park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları tapudan terkin edilir, tescile tabi diğer umumi ve kamu hizmet alanları ise 17.  maddenin dördüncü ve beşinci fıkraları hükümlerine göre tescil edilir. İmar hakkı aktarımı ile kamuya kazandırılan bu alanların tapu kütüğüne, ‘kamu hizmeti dışında kullanılamayacağına ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine’ dair şerh düşülür.

(4) Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesi ile birlikte alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi aktarım işlemini yapan idare tarafından aşağıdaki esaslardan birine göre tesis edilir:

a) Alıcı parselin muvafakati ile; aktarım işlemi sonrası ruhsat düzenlenme aşamasında, verici parselin alıcı parselde imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı, kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir.

b) Verici parsel ve alıcı parselin aktarımdan önceki imar haklarının, aktarım sonucu alıcı parsel üzerinde oluşan toplam imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapmak marifetiyle alıcı parsel üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenebilir. Tescil talep belgesine göre alıcı ve verici parsel maliklerinin katılımı ile resmî senet düzenlenerek mülkiyet devri yapılır. Tapu sicilinde işlemin edinme sebebi imar hakkı aktarımı olarak gösterilir.

İmar hakkı aktarımında değer tespiti

Ek kenar başlığı: Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (R.G.-11/09/2025/33014) m.18

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yürütülen arazi ve arsa düzenlemelerinde “Eşoranlılık” ilkelerinden “Eşdeğerlik” ilkesine geçiş, kentsel planlamanın sosyal adalet ve kamu yararı hedeflerine ulaşması için kaçınılmaz bir zorunluluktur. Taşınmaz değerini etkileyen iç ve dış parametrelerin matematiksel modellerle süreçlere dahil edilmesi; imar haklarından doğan rantın adil paylaşılmasını sağlayacak, mülkiyet ihlallerini ortadan kaldıracak ve idari yargının üzerindeki dava yükünü önemli ölçüde azaltacaktır. Yasal mevzuatta yapılacak eş zamanlı düzenlemeler ve CBS tabanlı teknolojik altyapı entegrasyonu ile değer esaslı AAD modeli Türkiye kentsel dönüşüm ve imar uygulamalarında sürdürülebilir bir sistem oluşturacaktır.

Bakanlığımızca 2007 Yılında Selçuk Üniversitesi Mühendislik Mimarlık Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretim üyeleri Eliyle yaptırılan  pilot uygulamada düzenleme için gösterimler ve hesaplamalar özetle  aşağıda belirtildiği şekliyle yapılmıştır.

K (Toplam Katılım Kütlesi) = (Düzenlemeye giren Kadastro Parsel Alanları Toplamı)+(Düzenlemeye giren İmar Parsel Alanları Toplamı )= h+g

KAA(Kamuya Ayrılan Alanlar) = ((Düzenlemeye giren Kadastro Parsel Alanları Toplamı)+( Düzenlemeye giren İmar Parsel Alanları Toplamı ))-(Düzenleme giren İmar Yapı Parselleri Toplamı +(Düzenlemeye giren Kamu Hizmet (Resmi Kurum) Parselleri Toplamı ))= (h+g)-(y+r)

KAA: Kamuya Ayrılan Alanlar

K: Toplam Katılım Kütlesi

h: Düzenlemeye giren Kadastro Parsel Alanları Toplamı

g: Düzenlemeye giren İmar Parsel Alanları Toplamı

y: Düzenleme giren İmar Yapı Parselleri Toplamı

r: Düzenlemeye giren Kamu Hizmet (Resmi Kurum) Parselleri Toplamı

Değer artışına karşılık gelen ve tüm kadastro parsellerinden aynı oranda kesilen DOPO ve kamu ortaklık payı oranı KOPO bilindiği şekilde hesaplanmaktadır.

DOPO=Kamuya Ayrılan Alanlar/Toplam Katılım Kütlesi=  KAA/K

KOPO= Düzenlemeye giren Kamu Hizmet (Resmi Kurum) Parselleri Toplamı / Toplam Katılım Kütlesi= r/K son yönetmelik değişikliği ile DOPO+KOPO beraber hesaplanmakta ve buradan elde edilen kesinti oranının %45 i geçmemesi öngörülmektedir.

Hesaplanan DOPO ve KOPO dahilinde her bir kadastro parselinden alan kesintisi yapılması öngörülmektedir.

Örneğin:

Seçilen bir Bölgenin Kadastral durumu, Halihazır durumu, Tapu bilgileri, Topoğrafik yapısı, Jeolojik yapısı (Deprem Haritası), 1/25000’lik Gelişme Planı, 1/1000’lik İmar Uygulama Planı ile çalışma alanına ait tüm grafik belgeler, resimler, paftalar ve tapu kayıt bilgilerinin kullanıldığı düşünülürse; buna ek olarak, parsellerin mevcut piyasa koşullarındaki parasal değerleri de Gayrimenkul Değerleme yöntemleri ile belirlenmişse ve bu değerler en son piyasa değerleri araştırılarak emlak alım-satım değerleri çıkartılmış ise;

Yine arazi düzenlemesi (Parselasyon Planlarının hazırlanması) sonrası, oluşan yeni parsellerin mevcut piyasa koşulları ile birlikte, parseli etkileyen faktörlerde göz önünde bulundurularak, değerleme yöntemleriyle parasal değerleri tespiti şu şekilde yapılmaktadır. 

Uygulama bölgesinin (kırmızı çizgiler ile gösterilen parseller) kadastral parsel yapısını göstermektedir.

Bu bölgeye ait Uygulamam İmar Planı Yukarıdaki gibidir.

Uygulama İmar Planındaki  (Emsal Bölgeleri) bu şekilde oluşmaktadır.

Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı Oranına Göre Dağıtım Yöntemi: Uygulama bölgesinde DOP ve KOP harici tahsis edilecek alanların tespit edilmesi, yöntemin ilk etabı olarak düşünülmektedir. Bu uygulama modelinde, düzenleme yapılacak uygulama bölgelerinde daha önce imar gören alanlar ile ilk defa imar görecek alanların bir arada değerlendirilmesi uygun görülmemiştir. İmar gören alanların önceden kazanılmış haklarının bulunmasından dolayı hiç uygulama görmeyen alanlarla eş tutmanın doğru olmadığı aşikardır.

Bu nedenle uygulama bölgesinde önceden imar gören alanlar ile ilk defa imara açılacak bölgelerin Ağırlıklı Emsal Katsayısı hesabı ayrı ayrı yapılmıştır. Önceden imar haklarını (imar uygulaması yapılmış) kazanan bölgeler mavi renkte gösterilmiştir. İmar planı üzerinden düzenleme bölgesi için “Ağırlıklı Emsal (inşaat alanı) Katsayısı (q)” bulunmalı, Ağırlıklı emsal katsayısı (q) dikkate alınarak her kadastro parselinin ağırlıklı ortalama inşaat alanı hesaplanmalıdır. Bulunan ağırlıklı inşaat alanı tahsis edilecek imar adasının emsaline bölünerek tahsis miktarı belirlenir.

Ağırlıklı Emsal Katsayısı (q) aşağıdaki formüle göre bulunur.

q: Ağırlıklı Emsal Katsayısı

E: Uygulama Alanındaki Yapı Adalarının Emsal Değerleri (Katlar Alan Kat Sayısı)

A: Emsallerin bulunduğu yapı adaların alanları

i=1…n: Uygulama alanı içindeki emsallerin dikkate alındığı yapı adalarının sayısı

Önceden imar görmüş alanlar ayrı hesaplamaya gireceğinden ilk defa imara açılacak alanlar hesaplamaya dâhil edilir. Uygulama bölgesinde ilk defa imara açılacak bölgede iki farklı emsal bulunmaktadır.  Bunlar; pembe renkli alanlar ve mavi renkli alanları oluşturmaktadır. Bu adaların emsal katsayıları 1,40 ve 0,90 ‘a tekabül etmektedir. Bu emsallere karşılık gelen imar ada alanları toplamları ise aşağıdaki şekildedir.

Yeni İmar görecek alanlar:

•          E1=1,40         A1=116428m2

•          E2=0,90         A2=145807m2

 Buna göre ağırlıklı emsal katsayısı

q= (E1A1+ E2A2)/ (A1+ A2)                                 q= 1,19337672

olarak bulunmuştur.

Uygulama bölgesinde önceden imar gören alanlar (mavi renkli) alanlar:

Yeni imara açılacak saha için hesaplanan Ağırlıklı Emsal Katsayısı (q) kullanılarak her bir parsel için Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı aşağıdaki şekilde hesaplanılır.

Tn (Kadastral parselden DOP miktarı çıkarılmış alan )=(KAn ”Kadastral parsel alanı”) – (DOP “ Düzenleme Ortaklık Payı

AOİAn(Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı  =  (q “Ağırlıklı Emsal Katsayısı”) * (Tn “Kadastral parselden DOP ve KOP miktarı çıkarılmış alan”)

Tn: Kadastral parselden DOP ve KOP miktarı çıkarılmış alan

KAn: Kadastral parsel alanı

DOPn: Düzenleme Ortaklık Payı

KOPn: Kamu Ortaklık Payı

AOİAn: Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı

n=1.,2.,3..: Kadastro parselleri

Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı (AOİA), kadastral parselin dağıtım yapılacağı imar adasının emsaline (E) bölünerek her kadastral parsel için imara tahsis edilecek alan belirlenir.

THn (her kadastral parsel için imara tahsis edilecek alan) =AOİAn /E

E: Dağıtım yapılan imar adasının emsal katsayısı

THn: Kadastral parselinin imara tahsis miktarı

Hesaplanan tahsis miktarları ile uygulama bölgesinde tüm kadastral parseller için benzer şekilde ağırlıklı inşaat alanına göre dağıtım yapılır. Matematiksel olarak işlem sonunda tüm alanlar kendi içerisinde sıfırlanır ve işlem kontrolü de yapılmış olur.

Bu yöntem dahilinde yapılan hesaplamalarda tahsis toplamları uygulama bölgesindeki imar ada alanlarının toplamlarına eşit çıkacaktır. Bu şekilde matematiksel olarak bir kontrol imkanı da oluşacaktır.

Parselin Cephe Aldığı Yol Genişliği, Cephe Uzunluğundan ve Ada içerisindeki Konumundan Gelen Değer Farkının Borçlandırılması Yöntemi: Dağıtım sonrasında oluşan imar parsellerinin cephe aldıkları yoldan (yada yollardan) gelen değer artışlarından dolayı oluşacak değer farkının (pozitif/negatif) borçlandırma yolu ile çözülmesi bu yöntemin amaçlarından biri olmalıdır. Çünkü dağıtım öncesinde kadastral parsellerin hangi imar adasından ve hangi uzunlukta cephe ile imar parseli oluşacağı belli olmadığından borçlandırma yöntemi en uygun çözüm olarak düşünülmektedir.

İmar uygulama alanlarında oluşan parseller her zaman tek cepheli olmayacağı gibi bu cephelerin de her zaman aynı genişlikteki yollara bakması söz konusu değildir. Öncelikle parselin cephe uzunlukları ve cephe aldıkları yolun/yoların genişliğine göre imar parsellerinin durumlarının belirlenmesi gerekmektedir.

Birden fazla cephesi olan imar parselleri için cephe aldıkları yol genişliği ile parselin cephe uzunlukları arasında “Ağırlıklı Cephe” uzunluğu hesaplanır. Hesaplama aşağıdaki formüle göre yapılabilir.

AC: Ağırlıklı cephe uzunluğu

YG: Yol genişliği

PC: Parsel cephe uzunluğu

n: Cephe sayısı

İmar parselinin birden fazla olan cephesi varsa bu şekilde tek cephe uzunluğu ile ifade edilebilmektedir. Öte yandan yol genişlikleri de farklı olduğundan bunun da tek bir katsayı ile ifade edilmesi gerekir. Bu nedenle her bir parsel için “Ağırlıklı Yol Genişliği” hesaplanır. Bu değer aşağıdaki formüle göre hesaplanabilir.

AY: Ağırlıklı yol genişliği

Bu formülde yol genişlikleri, geniş olandan itibaren sıralanır. Parselin cephe aldığı en geniş yolun çarpım katsayısı 1, sırayla en küçüğe doğru çarpım katsayıları 2,3,4 olarak alınır. Bu kapsamda ayrıca tüm uygulama alanı için “Genel Ağırlıklı Yol Genişliği” (GAYG) hesaplanır.

GAYG: Genel ağırlıklı yol genişliği

GAYG hesabında, dağıtıma esas olan imar yapı adalarındaki parsel cephe uzunlukları dikkate alınır. Park, okul vb. alanların cephe uzunlukları hesaba dahil edilmez. Proje kapsamında genel ağırlıklı yol genişliği (GAYG) hesaplandıktan sonra dağıtım yapılan her bir imar parseli için borç ya da alacaklar m² olarak elde edilir. Yol cepheleri için borçlandırma aşağıdaki şekilde yapılır.

Şayet parseller köşebaşı parsel iseler, bu parsellerin iki cephesi vardır ve her iki cephenin baktığı yol genişlikleri de farklıdır. Bu parsellerin cephe sayısı ve yol genişlikleri tek bir Ağırlıklı Cephe (AC) katsayısı ile ifade edilmelidir. 

Bu şekilde birden fazla cephesi ve farklı yol genişlikleri olan imar parselleri için hesaplama yapıldıktan sonra tüm saha için (uygulama bölgesi için) Genel Ağırlıklı Yol Genişliği (GAYG) hesaplanır. Böylece, uygulama bölgesinin tamamı için ağırlıklı yol genişliği bulunur (örneğin 18m)  gibi. Buna göre imar parsellerinin  yol genişliğinden gelen değer farkı  aşağıdaki formülle hesaplanmıştır.

Borç/alacak sütunundaki pozitif değerler için malik borçlu, negatif değerler için ise malik alacaklı konumdadır. Örneğin bir imar parseli (-10,38m²) alacaklı, veya başka bir imar parseli (29,32m²) borçlu şeklinde oluşabilmektedir. Bu şekilde uygulama alanındaki tüm parsellerin alacak ve borçları hesaplandığında biri birine eşit çıkar. Dolayısıyla matematiksel olarak bir işlem kontrol olanağı da sağlanmış olur.

Konumsal Parsel Puanından Gelen Değer Farklarının Borçlandırılması Yöntemi:

Kadastro parseli imar uygulaması ile pek çok donatı alanlarına sahip olmaktadır. Planlama ile her parselin bu donatılardan olumlu/olumsuz etkileşimi de farklı olmaktadır. Bu nedenle imar parsellerinde oluşan bu tür konumsal farklılıkların da giderilmesi gerekmektedir. Konumsal olarak bir parselin değerini artırabilecek donatılar fonksiyon alanlarına göre şu şekilde  gruplandırılmıştır.

Değer artırıcı olarak düşünülen donatı alan grupları

TİCARİ ALANLAR	Ticaret merkezleri (Adanın kendisine tam puan, Komşu adaya 0.5 puan yansır.)
EĞİTİM ALANLARI	İlk ve Orta Öğretim, Kreş, Ana Okulu
SAĞLIK ALANLARI	Sağlık Ocakları, Sağlık Tesisleri, Hastaneler
YÖNETİM MERKEZLERİ	Yönetim Merkezleri, Resmi Kurum Alanları, (Valilik, Kaymakamlık, Belediye Tesisleri ve Diğer Kamu Hizmet Alanları)
DİNİ TESİS	Cami, Kilise, Havra
YEŞİL ALANLAR, TURİSTİK ve KÜLTÜREL ALANLAR	Yeşil Alanlar, Çocuk Bahçeleri, Parklar, Oyun Alanları, Rekreasyon Alanları,  Spor Alanları, Pazar Alanı,  Sosyal ve Kültürel Tesisler, vb.

Öte yandan, donatı alanlarında bir parselin değerini negatif (değer düşürücü) etkileyebilecek sahalar da olabilir. Konumsal olarak bu alanlara yakınlık oranları ve etki dereceleri için literatürde verilen çalışmalardan yararlanıldığında, öngörülen mesafelere göre puan dağılımı şu şekildedir.

Değer düşürücü olarak düşünülen donatı alanları ve parsel eğim

DEĞER DÜŞÜRÜCÜ ALANLAR
Mezarlık, ENH, Trafo, Doğalgaz Depolama, Genel Verici İst. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları KDKÇA kendi adasına        (-1.0) puan. ENH, TRAFO, KDKÇA, MEZARLIK Komşu adalara (-1.5) puan.	Sanayi Bölgeleri	Atık Alanlar	Hava Alanları, Koruma Kuşakları, Demir Yolu vb.	Topoğrafya  (Parsel değeri eğimle  [e] ters orantılıdır.    Arazi eğimi haritadan hesaplanır.)
-1,00	-2,50	-4,00	-1,50	%  0 ≤ e ≤ %10 →  0.0 %10 < e ≤ %20 → -0.5 %20 < e ≤ %30 → -1.0 %30 < e            → -1.5

Konumsal puanlama ada bazında yapılır. Her adanın ağırlık merkezlerinden 300m, 400m, 600m ve 1000m’lik çemberler çizilir. Bu çember aralıkları içerisinde yer alan donatı alanları ve onlara ait puanlamalar yapılır. Çizilen çember aralıklarının içinde kalan donatı alanları birden fazla aralığa isabet ediyorsa geometrik olarak hangi çember aralığında daha fazla alan (yüzölçümü) kapsamış olması durumu dikkate alınarak puanlanma yapılır.

Konumsal puanlamada, verilen puanlar 100 katsayısı ile toplanır. Çünkü, bir parselin değerini düşürücü (negatif olarak etkileyen) donatı alanlarına göre yapılacak bir puanlamada herhangi bir parsel için negatif değer oluşmamalıdır. Ada bazında yapılan konumsal puanlamada uygulama alanı dışında bulunan donatı alanları dikkate alınmamalıdır. Uygulama alanındaki tüm adaların puanlaması tamamlandıktan sonra ada alanlarına göre Ağırlıklı Konum Puanı (AKP) bulunur.

AKP: Ağırlıklı konum puanı

KP: Ada konum puanı

AA: Ada alanı

Her bir imar parselin konumdan gelen değer farkı için yol genişliğinde yapılan uygulamada olduğu gibi borç/alacak hesabı yapılır. Borç/alacak yönteminin tercih edilmesinin temel nedeni uygulama sonrası idareye yapılacak itirazlarda ya da itirazların idari dava konusu olması durumlarında dağıtım işlemlerinde değişiklik yapılmasını gerektirmemesidir.

  Mesafelere göre konumsal puan dağılımı

	0-300m	300-400m	400-600m	600-1000	1000< m
TİCARİ MERKEZLER	2,50	1,50	1,00	0,50	0
EĞİTİM ALANLARI	2,50	1,50	1,00	0,50	0
SAĞLIK TESİSLERİ	1,50	1,50	1,00	0,50	0
DİNİ TESİSLER	1,00	1,00	0,50	0,50	0
YÖNETİM MERKEZLERİ	1,00	1,00	0,50	0,50	0
YEŞİL ALANLAR TURİSTİK VE KÜLTÜREL ALANLAR	1,50	1,00	1,00	0,50	0

donatı alanlarına olan uzaklıklar yürüme mesafesi esasına göre kurgulanmıştır.

Bu uygulama bölgesinde yapılan çalışmada konumsal puan farkından dolayı parsel bazında oluşan alansal değer farklarına bir örnek olmak üzere: bu alanda uygulamaya giren adalardan birisi için  “Ağırlıklı Konum Puanı” yukarıdaki  formüle göre AKP=106.193460 olarak hesaplandığı varsayıldığında. Oluşturulacak Tabloda , uygulamaya giren A kadastral parselinin imar parselleri dağıtımının yapıldığı B imar adasına ilişkin konumsal puan cetveli Aşağıdaki şekilde düzenlenebilir.

B imar adası konumsal puan dağılımı

KONUM PUAN CETVELİ
DEĞER ARTIRICI ETKENLER							DEĞER DÜŞÜRÜCÜ ETKENLER
Parsel No	TİCARİ ALANLAR	EĞİTİM ALANLARI	SAĞLIK ALANLARI	YÖNETİM MERKEZLERİ	DİNİ TESİS	YEŞİL ALANLAR, TURİSTİK ve KÜLTÜREL ALANLAR	Mezarlık, ENH, Trafo, Doğalgaz Depolama, Genel Verici İst. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları vb.	Sanayi Bölgeleri	Atık Alanlar	Hava Alanları,Koruma Kuşakları, DemirYolu vb.	Topoğrafya.       Parsel  eğimi (e)	Toplam Puan (+100 eklenir)
B/4		2,50	1,5	1	1	1,5					-0.5	107,0
B/5		2,50	1,5	1	1	1,5					-0.5	107,0
B/6		2,50	1,5	1	1	1,5					-0.5	107,0

B/4 nolu imar parselinin konumsal farktan gelen borç/alacaklarını hesaplanacak olursa.

B/4 nolu imar parseli için borç/alacak pozitif çıktığı için malik 13.28m² borçludur. Eğer hesaplanan değer negatif çıksa idi malik alacaklı durumda olurdu.

İmarlı Bölgelerde, Plan Değişikliği, Tadilat Vb. veya Dönüşüm Projeleri Sonucu Oluşan Değer Artışının Borçlandırılması Yöntemi: İmarlı alanlarda emsal değişikliği ya da herhangi bir nedenden dolayı plan tadilatında, planın öngördüğü yaptırımlar da değişmiş olacaktır. Bu tür durumlarda özellikle emsal değişikliği söz konusu olduğunda önceki inşaat alanı ile yeni emsale göre inşaat alanı arasındaki fark hesaplanarak, parsel alanına çevrilir. Bu alan yeni uygulama ile kazanılan farktır. Bu farka kazanılan inşaat alanı (KİA) ve oransal karşılığına da inşaat artış oranı (İAO) adı da verilir. Bu fark aşağıdaki formüle göre hesaplanacak oran dahilinde, yeni inşaat artış alanı (YİAA) ile çarpılarak hesaplanan yüzölçümünün karşılığı olan değer (inşaat alan farkı, İAF), ilgili kuruma (belediye yada valilik) ödenerek yeni emsal değerinden dolayı oluşan imar haklarının karşılığı tespit edilmesi gerekir.

 KİA= T*( E_yeni– E_eski)                                 İAO=( E_yeni – E_eski)/(E_eski)

YİAA=T* ( E_yeni – E_eski)/(E_yeni)                    İAF= YİAA*İAO

KİA= Kazanılan İnşaat Alanı                      İAO= İnşaat Artış Oranı

YİAA= Yeni İnşaat Artış Alanı                   T=Parsel Alanı

E_yeni = Parselin Yeni Emsal Değeri              E_eski= Parselin Eski Emsal Değeri

İAF= İnşaat Alan Farkı (Borç, m²olarak)

Eğer plan tadilatı ile imar adalarının konumlarında ve fonksiyonlarında bir değişiklik yapılmış ise; bu inşaat alanından ileri gelen farka diğer parametrelerinde eklenmesi gerekir.

İmarlı Bölgelerde, Plan Değişikliği, Tadilat vb. veya Dönüşüm Projeleri Sonucu Oluşan Değer Artışının Borçlandırılması şu şekilde yapılır,

örneğin:   uygulama alanından , A imar adası düzenleme öncesi 1.40 emsal alınırken, plan tadilatı sonunda bu emsal değeri 1.75’e yükseltilmiş ve düzenleme sahası içine dahil edilmiş olsun. Burada 1.75-1.40=0.35 emsal artışının B kadastro adası a ve b parseller üzerindeki değişime göre bu kadastral parsellerin tahsis edildiği B imar adası a ve b nolu imar parselleri üzerindeki inşaat alan borçları m2 olarak hesaplanmalıdır. KOP alanlarındaki emsallerin farklı olması durumunda ise KOP alanlarına ayrılan alan miktarları üzerinden KOP alanların-daki ortalama inşaat alanına göre bu hesap yapılmalıdır

Fiyat Analizi Yöntemine göre Borçlandırma Modeli : Düzenleme öncesi ve sonrası parsel fiyatları arasında bir matematik model oluşturularak  her parselin değer artışından aynı oranda faydalanması hedeflenmelidir. Ortalama bir değer artış oranı hesaplanıp, bu ortalama değer artış oranına göre her parselin ulaşması gereken fiyatı ile uygulama sonucu ulaştığı fiyat arasındaki fark kadar borçlandırılma DAP değerinin ana prensibidir.

 Parselin uygulama sonucu ulaştığı fiyattan, ortalama değer artışına göre hesaplanan fiyatı çıkarılırsa; aradaki fark kadar borçlandırılır. Fark artı olursa ortalama üzerinde bir değer artışı olduğu görülür ve aradaki fark kadar borçlandırılır. Fark eksi olursa, değer artışı ortalamanın altında kaldığı için  aradaki fark kadar alacaklı olur. Alacak ve borç miktarlarının toplamda sıfırladığı görülür. Böylece Uygulayıcı Kuruma ek bir maliyet getirmeden, bir havuz sistemi oluşturup, alacak ve borçların tahsili yapılabilir.

Düzenlemeye giren parsellerin mevcut piyasa koşullarındaki parasal değerleri, Gayrimenkul Değerleme yöntemleri ile belirlenmelidir. Bunun için en son piyasa değerleri araştırılmalı,  gerekiyorsa emlak bürolarından ve  satış yapan kişilerden, son altı ay içerisinde yapılan emlak alım-satım değerleri çıkartılmalı hatta bütün satış yapan sitelerden değerler alınarak analizler öyle yapılmalıdır.  

Yine 3194/18. madde uygulama yönetmeliğindeki esaslar çerçevesinde arazi düzenlemesi sonrası, Parselasyon Planlarının hazırlanması ile oluşan yeni parsellerin, mevcut piyasa koşulları ile birlikte parseli etkileyen faktörlerde göz önünde bulundurularak, değerleme yöntemleriyle parasal değerleri tespit edilmelidir.

Kadastro Parselleri Değer Hesabı: Değerlemeye giren kadastral parsellerin değerleri toplamını hesaplarken dikkat edilmesi gereken husus: eğer parselin bir kısmı düzenleme sahası içerisinde kalıyorsa, düzenlemeye giren alanı üzerinden hesap yapılır, düzenleme dışında kalan (ayırma çapıyla ayrılan) alan hesaba katılmaz. Diğer bir hususta düzenleme sahası içerisinde bulunan tescil harici alanların düzenlemeye alan olarak katılması halinde kadastro parselleri toplam değeri dışında tutulmasıdır. Yine düzenleme alanı içerisinde kalan, daha önce imar görmüş alanlar içerisinde yer alan Kamu Ortak Katılım Alanları da (KOP) kadastro parselleri toplam değeri dışında tutulması uygun olacaktır.

Kadastro parsellerinin değerleri toplamını, tahsis alanları toplamına böldüğümüzde, Kadastro parsellerinin, Değerlemeye Esas Tahsis Miktarları üzerinden (İmar tahsisleri toplamına göre) Ortalama m2 birim değerleri hesaplanır.  

Örneğin: Düzenlemeye giren kadastral parsellerin değerleri toplamı=47.583.680YTL.

Değerlemeye Esas Tahsis Miktarı Toplamı (Değ. girecek toplam imarlı alan)=419.369 m2 ise

Kadastro Parsellerinin Ortalama m2 birim değeri=113.46YTL (İmarlı alan karşılığı M² değeri) olarak hesaplanacaktır.

İmar Parselleri Değer Hesabı: Parselasyon Planlarının hazırlanması ile oluşan, imar parsellerinin fiyatları,m2 birim fiyatı ile alanın çarpımı sonucu bulunmaktadır.  İmar  parsellerinin toplam değeri hesaplanırken Kamu Ortak Katılım Parselleri (KOP), değer hesabına dahil edilmemesi uygun olacaktır.

Örneğin:

DEĞERLEMEYE GİREN İMARLI ALANLAR TOPLAMI=					419369	m²
DEĞERLEMEYE GİREN İMARLI PARSELLERİN TOPLAM DEĞERİ=					53110095	YTL
İMARLI ALANLARIN ORTALAMA m² BİRİM DEĞERİ=					126.6428730	YTL

Değerlemeye Giren İmar parselleri alanları toplamı=419369m2

Değerlemeye Giren İmar parselleri Değerleri (Fiyatları) toplamı=53110095YTL

İmar parselleri fiyatları toplamı değerlemeye giren imar parselleri alanları toplamına bölümü ile ortalama m2 birim fiyatı elde edilir. Ortalama m2 birim fiyatı 126,64YTL olarak hesaplanacaktır.

Ortalama Değer Artış Oranı Hesabı: Kadastro parsellerinin Ortalama fiyatları ile imar uygulaması sonrası ulaştıkları ortalama fiyatı arasındaki fark hesap edilir. Örneğin bu fark,  13,18 YTL ise;  Yüzde artış hesabı 13,1779292 YTL / 113,4649438 = 0,116140975 şeklinde hesaplanır.

Yüzde artış değerine ana değer de eklenince 1+0,116140975 = 1,116140975 artış kat sayısına ulaşılır. Aynı şekilde imarlı alanlar ortalama m2 birim değeri,

126.6428730 / 113.4649438 = 1.116140975 bulunur.

Ortalama Fiyat Artış Yüzdesi ve katsayısı hesabı

DEĞER ARTIŞ ORANI ve KATSAYISI HESABI
DEĞERLEMEYE GİREN İMARLI ALANLAR TOPLAMI	419369	m²
KADASTRO PARSELLERİNİN ORTALAMA M² BİRİM DEĞERİ               (İMARLI ALAN KARŞILIĞI M² DEĞERİ)                                      (=47583680 / 419367)	113.4649438	YTL
İMARLI ALANLARIN ORTALAMA m² BİRİM DEĞERİ	126.6428730	YTL
FARK (=126.64 – 113.47)	13.1779292	YTL
ORTALAM DEĞER ARTIŞ ORANI	0.116140975	%
ORTALAM DEĞER ARTIŞ KAT SAYISI	1.116140975

Borçlandırma Hesap ve Tablosu: Fiyat Analizi Yöntemine göre Borçlandırma Modeline bir tablo oluşturulmalıdır.  Tablonun Üst tarafında açıklama için sütunlarla eşleşecek şekilde harflerin bulunduğu kutucuklar yerleştirilmeli ve tabloda  A sütunundan K sütununa kadar olan bölüm Kadastro bilgilerini ile imar kesinti ve tahsis bilgilerini içermelidir. Yine aynı tabloda;  L Harfinden S harfine kadar olan sütunlar ise Fiyat Analiz Yöntemine Göre Borçlandırma Bilgilerini içermelidir.

L: Değerlemeye esas olan Tahsis alanları toplamını göstermektedir. (Dop ve Kop miktarları 

düşüldükten sonra kalan alan toplamı,

M:İmar parseli m2 birim fiyatı

N:Kadastro Parseli Toplam Para Değeri= F*G dir. (Kad. m2 birim fiyatı* (Dopmiktarı+İmara Tahsis))

O:İmar Parseli Değeri= K*M dir. (K sütunda yer alan değerler, kadastro parselinin tahsis edildiği, H sütununda gösterilen imar parsellerindeki pay miktarlarıdır. Her kadastro parselinin, toplam tahsisinin tek rakam olarak gösterilmemesinin sebebi, imar parsellerinin m2 değerlerinin farklı olmasından dolayıdır.)

P:İmar parselleri Toplam  Para Değeri (Kadastro parselinin tahsis edildiği imar parselleri değerleri toplamı.

Q:Kadastro Parselinin Ortalama Değer Artışına göre Değeri= N*1.116140975

R:Değer Artış Farkı= P-Q

S:Alacaklı – Borçlu sütunu ( R değeri (+) çıkarsa (B) Borçlu, (-) çıkarsa (A) Alacaklı)

Arazi ve arsa düzenlemesi için eş değerlik esasına göre dağıtım benimsenecek ise ilk defa iskâna açılacak sahalarda farklı parametrelerle farklı alternatifler üzerinde durulup sonuçların rapor edilmesi gerekir.

Taşınmaz değerlemesinde değere etki eden parametrelerin çokluğu, bazılarının yöresel nitelikte değişkenlik gösterebileceği dikkate alınırsa her proje için temel olan, değişmeyeceği düşünülen parametreler seçilmesi uygun olacaktır. Uygulamada anlaşılabilir matematik model oluşturulmaya çalışılmalıdır. Kaldı ki günümüzde yapay zeka unsurları da kullanılarak bir yazılımla bu tablolar ve hesaplar kolaylıkla yapılabilmektedir. Değişmeyeceği düşünülen parametreler olarak aşağıdaki parametreler seçilmesi uygun olacaktır.

• TAKS ‘a bağlı, inşaat alanı (Emsal)
• Parselin, cephe aldığı yol genişliği, cephe uzunluğu ve cephe sayısı
• Parselin konum puanı (Sosyal donatı alanları ile değer azaltıcı bölgesel arazi kullanımları olarak tanımlanan alanlara uzaklığı ve topografyası)

6 grup parametre (TAKS, emsal değeri, cephe uzunluğu, yol genişliği, değer artırıcı donatı alanları, değer azaltıcı donatı alanları) seçilmeli ve bunların biri birleriyle olan kombinasyonları değerlendirilerek uygulamaya konulmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.

Buradaki En önemli kriterin İnşaat Emsali (KAKS) olduğu düşünülmektedir. İnşaat Emsaline (KAKS) göre oluşan değer farkının, dağıtım esnasında göz önünde bulundurularak, borç/alacak yoluyla değil, doğrudan parsel yüzölçümüne katılmasıyla dağıtım yapılmasının daha gerçekçi ve bilimsel esaslara dayandığı söylenebilir. Cephe uzunluğu-yol genişliği, cephe sayısı ve konum puanı olarak ifade edilen diğer parametrenin ise borç/alacak şeklinde uygulanması uygulama için daha pratik bir yol olacaktır.  Çünkü, imar parselleri oluştuktan sonra her bir parselin hangi genişlikteki yol yada yollardan cephe alacağı, cephe uzunluklarının ne olacağı, köşe başı/ara parsel seçenekleri, sosyal, kültürel ve teknik donatı alanlarına olan uzaklıkları ancak belli olabilmektedir. Bu nedenle;  bu iki parametrenin borç/alacak yoluyla uygulanması seçilen matematik modelin yapısına uygun olacağı önerilmektedir.

Örneğin: Uygulama alanındaki A nolu kadastral parsel için bu model kurgulanırsa bu parsele ait değerler şu şekilde hayat bulmaktadır.      

Düzenleme Alanındaki 1445 Kadastral Parsel için hesaplanan değerler

KADASTRO					İMAR
Kadastro Ada/Par.	Alan (m2)	Tahsis (m2)	KOP (m2)	DOP (m2)	TH (m2)	Ada/ Parsel No	Parsel Alanı (m2)	Yol-Borcu (m2)	Konum Puanı	Konum Puan_Borcu (m2)
A	11240	7011	1211	4229	4944	B/4	1647	-10,38	107.0	13,28
						B/5	1649	29,32	107,0	13,30
						B/6	1648	24,31	107,0	13,29
TOPLAM	11240	7011			4944		4944	43,25		39,88

A nolu kadastral parsel, düzenleme öncesi 11240.m² yüzölçümüne sahiptir. Düzenleme bölgesinde; DOPO= 0.3762316, KOPO= 0.1077978 hesaplanmıştır. Bu parselden 4229.m² DOP kesintisi yapılmış ve 7011.m² imara tahsis alan kalmıştır. Bu alanın 1211. m² kısmı KOP alanlarına tahsis edilmiştir. Geriye kalan 7011-1211=5800. m² kısmı yapı adalarına tahsis edilecek kısımdır. Eğer yürürlükteki 3194/18’e göre bir dağıtım yapmış olsaydık A nolu kadastral parselin yapı adalarından alacağı tahsisler toplamı 5800.m² olurdu. Bu taşınmaza AOİA nedeniyle 1.40 Emsal olan B imar adasından 4,5,6nolu parseller tahsis edildiğinden toplam 4944.m² yer verilmiştir. Dolayısıyla 5800-4944=856.m² alan AOİA değer farkı nedeniyle daha az yer verilmiştir. Ayrıca B/4,5,6 parseller yol cepheleri ve cephe aldıkları yol genişlikleri nedeniyle toplamda 43.25 m² borçlu, yine parsellerin sosyal ve teknik donatı alanlarına olan uzaklıkları, arazi eğimi vb. konumsal nedenlerden dolayı da yine toplamda 39.88m² borçlu durumdadır. 43.25+39.88=83.13m² karşılığı olan değeri düzenleme alanındaki diğer taşınmaz sahiplerine havuzdan ödeyecektir.

Burada; Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı (AOİA) Değer Farkı, doğrudan parsel yüzölçümüne dâhil edilmiş diğer parametreler olan Parselin Cephe Sayısı ve Cephe Aldığı Yol Genişliklerinden Dolayı Oluşan Değer Farkı ile Parselin Konumsal Parsel Puanından Gelen Değer Farkları parsel bazında m2 olarak hesaplanmış ve oluşacak ortak havuzdan borçluların alacaklılara ödeyeceği bir sistem getirilmiştir.

 İstenirse Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı (AOİA) Değer Farkı da m2 olarak havuz sistemine katılabilir. Değer farklarının her zaman paraya dönüştürülmesi objektif değerlendirme ve anlamlı sonuçlar vermez. Çünkü bir taşınmazın gerçek değerine ulaşabilmesi bazen 5-10 yıl gibi sürelerde olmaktadır. Bu nedenle objektif bir değerleme parametresi olan AOİA değer farkının m2 olarak parsel yüzölçümü içerisinde değerlendirilmesi daha gerçekçi bir yol olur.  

3194 SAYILI KANUNUNA GÖRE  PLANLARIN HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE KONULMASI :

Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur.

• Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.

• İmar Planları; Nâzım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nâzım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü taktirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları on beş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar. Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir. Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  İMAR PLANLARINDA BAKANLIĞIN YETKİSİ :

Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir âfetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  KAMUYA AİT GAYRİMENKULLER:

İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait  arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu taktirde, arsası hariç yalnız binanın hali hazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.

Bu suretle mal edilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.

Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği taktirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. Hazırlanan imar planı sınırları içindeki  kadastral yollar, meydanlar ile meralar, imar planının onayı ile bu vasıflarını  kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  İMAR PLANLARINDA UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLER :

Resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez. Ancak imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şekli devam eder.

İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.

Ancak, parsel sahibi imar planlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra müracaat ettiğinde imar planlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı, okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlardan ilgili kamu kuruluşunca yapımından vazgeçildiğine dair görüş alındığı taktirde, tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve  donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar planına göre inşaat yapılır. Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan imar planlarında, bahsedilen beş yıllık süre bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren geçerlidir.

Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  İRTİFAK HAKLARI :

Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir gayrimenkulün tamamını  kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir. Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muvafakatiyle, bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis edebilir.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  İFRAZ VE TEVHİD :

İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının itirazına veya tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  TESCİL VE ŞÜYUUN İZALESİ :

Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.

Onaylama, işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.

Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği taktirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.

Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMLAR :

Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hâsıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel taktiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giren yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şûyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.

3194 SAYILI KANUNA GÖRE  ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ :

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu taktirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.

Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şûyulanma sadece zemine ait olup, şûyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.

Düzenleme sırasında plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şûyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu taktirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin takibinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şûyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar harici imar  planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

İMAR KANUNU 18. MADDE UYGULAMALARINDA DEĞER ESASLI UYGULAMALAR VE EŞDEĞERLİK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE DAHA ÖNCEKİ UYGULAMALARDAKİ KAMU ORTAKLIĞI PAYI (KOP) PARSELLERİ İLE SON YASA DEĞİŞİKLİĞİ İLE DOPO İÇİNDE HESAPLANAN KOP PARSELLERİNİN  HUKUKİ VE TEKNİK DURUMU

Arsa ve arazi düzenlemesi, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkının kesişim noktasında yer alan en temel imar enstrümanıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamındaki klasik parselasyon mantığı, ham arazilerin imar adalarına dönüştürülmesi sırasında kamusal donatı alanlarının finansmanını ve alan ihtiyacını Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamu Ortaklığı Payı (KOP) mekanizmalarıyla sağlamıştır.

2019 yılında yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanun ile KOP kavramı hukuki olarak kaldırılmış ve mezkûr alanlar DOP kapsamına alınmış olsa da, geçmişte tesis edilmiş binlerce KOP parselinin hukuki belirsizliği, kentsel dönüşüm, revizyon imar planları ve yeni parselasyon süreçlerinde varlığını sürdürmektedir. Özellikle günümüz imar hukukunda kabul gören değer esaslı imar uygulaması (eşdeğerlik / eşoransallık ilkesi) uyarınca KOP parsellerinin değer dağılımındaki yeri, maliklerin hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik bir konudur.

Miktar esaslı düzenlemede, eşit alana sahip iki kadastro parselinden birinin ticari konut adasına, diğerinin ise prim yapmayan bir konut dışı kentsel donatı alanına verilmesi “şekli eşitlik” sağlasa da “maddi (değer) eşitliğini” bozmaktadır. Eşdeğerlik ilkesi, her bir malikin düzenleme alanındaki toplam değer içerisindeki oransal payının düzenleme sonrasında da birebir korunması esasını getirir.

Kamu Ortaklığı Payı (KOP); resmî kurum alanı, kreş, hastane, ibadet alanı gibi kamu hizmet tesisleri için DOP oranının yetmediği durumlarda parsellerden oransal kesinti yapılarak oluşturulan ve ilgili kamu kurumları ile maliklerin hisselendirildiği özel kamusal alanlardır. Eşdeğerlik ilkesi çerçevesinde KOP parsellerinin durumunu üç temel başlıkta incelemek mümkündür:

• Klasik miktar esaslı parselasyonda KOP’a tahsis edilen malik, taşınmazı üzerinde imar inşaat hakkı elde edememekte, sadece imar planında “kamusal hizmet alanı” şerhi bulunan alanlara hissedar yapılmaktaydı. Değer esaslı yaklaşımda ise bu durum doğrudan bir değer çöküşü olarak değerlendirilir.
• Eşdeğerlik ilkesi uygulandığında: KOP parseline verilen hissenin piyasa değeri, malike verilmesi  gereken değerinin çok altında kalır. Aradaki negatif değer farkı, eşdeğerlik ilkesinin ihlali anlamına gelir.
• Eşdeğerlik ilkesinin uygulandığı modern parselasyon modellerinde KOP veya kamu hizmet alanlarında kalan maliklerin mağduriyetini gidermek için şu yöntemler öne çıkmaktadır:

Uygulama Yöntemi	İşleyiş Biçimi	Eşdeğerlik İlkesine Uyum
Ayni Eşdeğer Dağıtım	Malik KOP parseline ortak edilmez; değer eşdeğerliği sağlayan imar adasından müstakil/ortak imar parseli verilir.	Yüksek
İmar Hakkı Transferi (TDR)	KOP alanında kalan imar hakkı, değer katsayısı oranında gelişme veya yoğunluk alanlarına transfer edilir.	Yüksek
Değer Farkı Fonu (Bedel Eklenmesi)	Kamu alanı olarak ayrılan taşınmazın eksik kalan değeri, değer artışı sağlayan diğer imar parsellerinden alınan değer payları ile nakden telafi edilir.	Orta – Yüksek
Geleneksel KOP Hisselendirmesi	Malik doğrudan KOP parselinde hisselendirilir (Değer farkı dikkate alınmaz).	İhlal (Geçersiz)

10/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun ( TAPU KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN ) ile İmar Kanunu’nun 18. maddesinde yapılan değişiklikle KOP kaldırılmış, okul, kreş, sağlık tesisi, ibadet alanı gibi alanlar doğrudan DOP kesintisi (%45’e kadar) ile kamu mülkiyetine geçirilebilir hale gelmiştir.

Eşdeğerlik ilkesi uygulanan yeni parselasyonlarda veya revizyon planlarında, geçmişte KOP olarak ayrılan alanların dönüştürülmesi durumunda:

1. Eski KOP hissedarlarına, taşıdıkları değer payına uygun olarak konut veya ticaret adalarından müstakil veya hisseli imar parselleri tahsis edilmelidir.
2. Bu tahsis yapılırken KOP alanının mevcut “kısıtlı donatı değeri” değil, malikin uygulamaya girdiği kadastral parselin ilk değeri dikkate alınmalıdır.

Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında, mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması ve “kamusal külfetlerin adil dağıtılması” ilkeleri sıklıkla vurgulanmaktadır.

• Danıştay 6. Dairesi Kararları: Maliklerin imar uygulaması sonucunda kullanımı ve tasarrufu imkansız olan KOP parsellerine hisselendirilmesini, mülkiyet hakkının kullanılmasını imkansız kıldığı gerekçesiyle sakat bulmaktadır.
• AİHM Veysel Şahin / Türkiye Kararları: Donatı alanlarında kalan taşınmazların uzun süre kamulaştırılmaması ve malike inşaat hakkı tanınmaması durumunu “mülkiyetten barışçıl yararlanma hakkının ihlali” olarak kabul etmektedir.

Eşdeğerlik ilkesi, yargı kararlarında altı çizilen “maddi adalet” ve “mülkiyet hakkının korunması” kriterlerini matematiksel ve hukuki güvenceye kavuşturan bir araç işlevi görmektedir.

İmar uygulamalarında miktar esaslı anlayıştan değer esaslı anlayışa geçiş, eşdeğerlik ilkesinin uygulanmasını zorunlu kılmaktadır. Kamu Ortaklığı Payı (KOP) parselleri, miktar esaslı sistemin yarattığı en büyük mülkiyet ve değer adaletsizliklerinden birini temsil etmektedir.

Eşdeğerlik ilkesinin eksiksiz uygulanabilmesi için:

1. Uygulama öncesi ve sonrası tüm parsellerin objektif değerleme standartlarına (GABİM, SPK, AHP yöntemleri) uygun olarak değer haritaları çıkarılmalıdır.
2. Mevcut KOP parsellerindeki özel mülkiyet hisseleri, imar hakkı transferi veya değer denkleştirme fonu aracılığıyla yapılaşmaya uygun imar adalarına kaydırılmalıdır.
3. 7181 sayılı Kanun ile getirilen DOP düzenlemeleri, geçmişten gelen KOP mağduriyetlerini çözecek değer esaslı geçiş hükümleriyle desteklenmelidir.

Değer esaslı (eşdeğerlik/eşoransallık ilkeli) 3194 sayılı İmar Kanunu 18. madde uygulamasında, eski KOP (Kamu Ortaklığı Payı) parsellerinin dönüştürülmesi ve maliklerin hak kaybına uğramadan yeni imar adalarına dağıtılması için kullanılan uygun matematiksel  model belirlenip kullanılmalıdır.

Değer esaslı parselasyonda Eşdeğerlik İlkesi, malikin düzenleme alanındaki toplam değer içerisindeki pay oranının , düzenleme sonrasında oluşan dağıtılabilir imar değeri üzerinde de birebir muhafaza edilmesini şartı esas alınmalıdır.

1. Uygulamada;  Eski KOP parsellerinin değerlemesinde, parselin üzerindeki kamusal kısıtlama (şerh) sebebiyle oluşan değer düşüklüğü dikkate alınmamalıdır. Yargıtay ve Danıştay içtihatları gereğince kök parselin imar öncesi serbest piyasa rayici esas alınır.
2. Şayet imar adalarındaki parselasyon hassasiyeti nedeniyle malike  tam alan verilemeyip eksik veya fazla alan verilirse, aradaki değer farkı Değer Denkleştirme Bedeli olarak nakden hesaba yansıtılmalıdır.

İmar Uygulamalarında İmar Hakkı Transferi (İHT): Hukuki Dayanaklar, Uygulama Koşulları ve Yönetim Mekanizması

İmar hakkı transferi (Transfer of Development Rights – TDR), kentsel alanlarda koruma-gelişme dengesini sağlamak, özel mülkiyet kısıtlamalarından doğan mağduriyetleri gidermek ve idarelerin kamulaştırma maliyetlerini azaltmak amacıyla geliştirilen piyasa temelli bir planlama aracıdır.

Taşınmazın kamu hizmet alanı, sit alanı veya kentsel kısıtlama nedeniyle fiilen kullanılamayan inşaat (emsal) hakkının, denklik ve değer tespiti esas alınarak gelişmeye uygun başka bir bölgeye taşınmasını ifade eder.

Türkiye’de ilk olarak özel kanunlarda kısıtlı biçimde yer bulan müessese, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen yasal düzenlemeler ve Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD) ile hukuki ve teknik altyapıya kavuşmuştur. ,

Geleneksel imar planlama araçları, kentsel alanların umumi ve kamu hizmetlerine ayrılması aşamasında kamulaştırma bütçelerinin yetersizliği ve kamulaştırmasız el atma davaları nedeniyle tıkanıklıklar yaşamaktadır. Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkına getirilen kısıtlamalar, mülk sahipleri açısından ciddi değer kayıplarına yol açarken; yerel idareler üzerinde de ağır tazminat yükleri oluşturmaktadır.

İmar Hakkı Transferi (İHT); mülkiyetin aynı kalması veya kamuya terk edilmesi karşılığında, gayrimenkulün gelişme potansiyelinin mülkiyet hakkından ayrıştırılarak finansal/mekânsal bir varlık şeklinde alıcı parsellere aktarılması prensibine dayanır.

Hukuki Dayanaklar ve Mevzuat Gelişimi: Türkiye Hukuk Sistemi’nde İHT kademeli bir gelişim seyri izlemiştir:

• 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (M. 17): Sit alanlarında kalan ve yapılaşma yasağı getirilen korunması gerekli taşınmazların imar haklarının, hazine arazileriyle takası veya başka imar adalarına aktarılmasına ilişkin ilk mevzuat düzenlemelerindendir.
• 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: Kentsel dönüşüm alanlarında yoğunluk aktarımı ve gayrimenkul sertifikası ihracı gibi menkul kıymetleştirme araçlarına hukuki zemin hazırlamıştır.
• 3194 Sayılı İmar Kanunu Düzenlemeleri: İmar Kanunu’na eklenen hükümler ile İHT, yalnızca özel alanlar için değil, arazi ve arsa düzenlemesi (18. madde) ile çözülemeyen kamu hizmet alanlarının idareye kazandırılmasında genel ve kalıcı bir enstrüman haline getirilmiştir.

İmar Hakkı Transferi: İmar hakkı transferi, imar planı kararları neticesinde mülkiyet hakkı kısıtlanan veya arazi düzenlemesi araçlarıyla hak kaybı giderilemeyen durumlarda uygulanır:

1. Kamu Ortaklık Payı (KOP) Kökenli ve Çözülemeyen Alanlar: 2019 öncesinde KOP olarak ayrılmış, ancak arazi düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu mülkiyetine geçişi sağlanamamış alanlarda.
2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Sınırının Aşılması: İmar Kanunu 18. madde uygulamasında yasal azami DOP oranının (%45) üzerinde umumi hizmet alanına ayrılan ve ikinci kez DOP kesintisi yapılamayan parsellerde.
3. Münferit Düzenleme Kabiliyeti Kalmayan Parseller: Çevresindeki parsellerde parselasyon tamamlandığı için tek başına arazi ve arsa düzenlemesi yapılması imkânsız hale gelen, tamamı veya büyük kısmı yol, park, okul gibi kamu hizmet alanında kalan parsellerde.
4. Sit ve Ekolojik Koruma Alanları: 1. ve 2. derece arkeolojik/doğal sit alanları, mutlak tarım arazileri, su havzaları ve ekolojik açıdan hassas bölgede yer alıp yapılaşma yasağı veya kısıtlaması getirilen alanlarda.
5. Yoğunluk Azaltımı Yapılan Kentsel Yenileme Bölgeleri: Tarihi kent merkezlerinde veya kentsel dönüşüm alanlarında yapı ve nüfus yoğunluğunu düşürmek amacıyla emsali düşürülen alanlardaki hakların korunmasında.

Transfer Mekanizması ve Süreç Yöntemi: İmar hakkı transferi süreci, Verici Parsel (Aktaran) ile Alıcı Parsel (Aktarılan) arasındaki teknik ve hukuki dengelere göre yürütülür.
[Verici Parsel (Donor)]                         [Alıcı Parsel (Receiver)]
 (Kamu Hizmeti/Sit Alanı)                      (Gelişme/Kentsel Bölge)
          Kullanılamayan                        Mevcut Emsal +    Emsal Hakkı
   (SPK Değerleme)                                     Transfer Edilen Emsal
                                                                        (Azami +%30 Artış)
  Kamuya Terk / Şerh
 

Verici ve Alıcı Parsel Sınırlamaları:

Verici Parsel: Mülkiyetinde yapılaşma kısıtlaması bulunan parseldir. Verici parseldeki alanın, yasal kesinti oranları dikkate alınarak imar planındaki kamu hizmet alanına bedelsiz terk edilmesi gereklidir.

Alıcı Parsel: İmar planında transfer alabilecek bölge olarak tanımlanan parseldir. Alıcı parselin mevcut emsale esas inşaat alanı, imar planında belirlenen sınırları aşmamak koşuluyla genellikle en fazla %30 oranında artırılabilir. Bu sınır kentsel altyapı dengesini korumayı amaçlar.

Değer Tespiti ve Denklik Esası: Transfer işlemi metrekare bazında değil, değer denkliği üzerinden yapılır.
SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca verici ve alıcı parsellerin rayiç değerleri ayrı ayrı tespit edilir.
Verici parseldeki hak kaybının parasal değeri hesaplanır ve alıcı parseldeki emsal birim değerine bölünerek aktarılacak toplam inşaat alanı belirlenir.

Arada değer farkı doğması durumunda idare ve hak sahipleri arasında mahsuplaşma veya nakdi denkleştirme yoluna gidilir.

İşlem Adımları ve Dijital Denetim ( Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi “PARSİD “ )

1.Başvuru ve Teknik Gerekçe Raporu: Yetkili idareye başvuru yapılması. Verici parsel maliki veya ilgili kamu kurumu tarafından, imar hakkı transferinin zorunluluğunu ve arazi düzenlemesiyle çözülemediğini gösteren teknik gerekçe raporu ile idareye müracaat edilir.

2.Kurumsal Görüşler ve İnceleme: 30 günlük yasal değerlendirme süreci. İdare, altyapı ve ilgili kamu kurumlarından görüş talep eder. Yasal süre içerisinde olumsuz görüş bildirilmediği takdirde uygulama uygun kabul edilir.

3.Değerleme ve Uzlaşma Tutanakları: SPK lisanslı değer tespiti. Alıcı ve verici parsellerin değer tespiti yapılarak tarafların muvafakatiyle uzlaşma tutanağı düzenlenir ve yetkili karar organınca (Belediye Encümeni / İl İdare Kurulu) onaylanır.

4.PARSİD Kaydı, Tapu Tescili ve Askı Süreci: Şeffaf takip ve e-Devlet entegrasyonu.
Belirlenen süreçteki tüm işlemler Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD) üzerinden yürütülür. Verici parsel kamuya terk edilir veya özel mülkiyete konu edilemeyeceğine dair tapuya şerh işlenir; alıcı parselin tapusuna ise aktarılan imar hakkı tescil edilir.

Geleneksel Kamulaştırma ile İmar Hakkı Transferinin Karşılaştırılması

Analiz Kriteri	Geleneksel Nakdi Kamulaştırma	İmar Hakkı Transferi (İHT)
İdareye Mali Yükü	Yüksek (Doğrudan nakit ödeme gerektirir)	Düşük (Piyasa mekanizması üzerinden hak takası)
Mülkiyet Hakkı İlişkisi	Mülkiyet hakkı nakde çevrilerek sonlandırılır	Hak, başka bir taşınmaza aktarılarak korunur
Kentsel Yoğunluk Tipi	Mevcut imar planı yoğunluğu sabit kalır	Alıcı bölgelerde kontrollü yoğunluk artışı yaratır
Hukuki Uyuşmazlık Riski	Kamulaştırmasız el atma davaları riski yüksek	Uzlaşma esaslı olduğu için dava riskini düşürür
Süreç Yönetimi	Bütçe imkânlarına bağımlı, yavaş	PARSİD vb. dijital sistemlerle hızlı ve şeffaf

İmar hakkı transferi, mülkiyet hakkının korunması ve idarelerin finansal darboğazlarının aşılması açısından devrim niteliğinde bir araç olmakla birlikte, uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar barındırmaktadır:

Mekânsal Altyapı Doygunluğu: Transfer alacak bölgelerin (alıcı parseller) ilave nüfus ve inşaat alanını kaldırabilecek teknik ve sosyal altyapıya (yol, yeşil alan, okul kapasitesi) sahip olması şarttır. Aksi halde donatı yetersizlikleri baş gösterebilir.

Şeffaf Değerleme: SPK lisanslı değerleme süreçlerinin bağımsız ve piyasa gerçeklerine uygun yapılması, rant aktarımı spekülasyonlarının önüne geçmek adına kritik önem taşır.

Emsal ve Plan Bütünlüğü: Plan kararlarıyla alıcı bölgelere verilecek ilave emsal haklarının, kentsel siluet ve alan bütünlüğünü bozmayacak üst ölçekli plan kararlarıyla uyumlu olması zorunludur.

İmar hakkı transferi, kamu hizmet alanlarının idareye kazandırılmasında bütçeye dayalı geleneksel kamulaştırma modelinin yarattığı tıkanıklıklara sürdürülebilir bir alternatif sunmaktadır. Yasal mevzuat ile hukuki altyapısı netleştirilen ve PARSİD üzerinden dijital denetime kavuşturulan bu sistem, doğru değerleme yöntemleri ve hassas alıcı alan tespitleri ile uygulandığında hem mülkiyet hakkı sahibinin mağduriyetini gidermekte hem de planlı kentsel gelişimi teşvik etmektedir.

İmar Hakkı Transferinde PARSİD Üzerinden Yürütülen İdari İşlemler, Tapu Tescili ve Terk Süreçleri:

İmar hakkı transferi (İHT); planlama, değerleme, idari onay ve tapu tescili boyutlarıyla çok disiplinli bir süreçtir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürürlüğe konulan mevzuat çerçevesinde işlemler; şeffaflık, izlenebilirlik ve idari denetim amacıyla dijital ortama aktarılmıştır.

1. PARSİD (Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi) Üzerinden Yürütülen İdari İşlemler: PARSİD, imar hakkı transferinin ve parselasyon süreçlerinin e-Devlet ve mekânsal bilgi sistemleri (MEGSİS, CBS) ile entegre biçimde izlendiği temel veri platformudur.

Adım Adım İdari İşlem Süreci: [Muvafakat ve Başvuru] -> [PARSİD Kaydı & Ön İnceleme] -> [30 Günlük Kurum Görüşü]
 [Tapu Tescili & Terk]  <- [Encümen/Kurul Onayı & Askı]   <- [SPK Değerleme Raporu]

1- Sisteme Giriş ve Dijital Dosya Açılması:

Verici parsel maliki veya yetkili kamu idaresi tarafından hazırlanan başvuru evrakı yetkili idarece (Belediye veya Valilik) PARSİD’e yüklenir.

Verici parselin ve potansiyel alıcı parsellerin coğrafi/mekânsal sınırları sistem üzerinde eşleştirilir.

2- Kurum Görüşlerinin Alınması (30 Günlük Zımnı Kabul):

PARSİD üzerinden altyapı idarelerine (teknik ve sosyal donatı birimleri, sulama/koruma kurulları) dijital çağrı yapılır.

Mevzuat uyarınca ilgili kurumlar görüşlerini en geç 30 gün içinde sisteme girmek zorundadır. Bu süre içinde görüş bildirmeyen kurumların olumsuz bir görüşünün bulunmadığı (zımnı kabul) var sayılır.

3- SPK Lisanslı Değerleme Raporunun Yüklenmesi ve Uzlaşma:

Taşınmaz değerleme uzmanlarınca hazırlanan ve hem verici hem alıcı parselin rayiç değerlerini içeren ekspertiz raporu sisteme girilir.

Alıcı parsel maliklerinin tamamının ve verici parsel hissedarlarının muvafakatini gösteren “Uzlaşma Tutanağı” taranarak PARSİD’e işlenir.

4- İdari Karar ve Askı Süreci:

Hazırlanan transfer dosyası Yetkili Organ (Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu) onayına sunulur.

Onaylanan parselasyon ve aktarım planı PARSİD üzerinden 1 ay (30 gün) süreyle ilan edilir/askıya çıkarılır. Vatandaşlar itirazlarını e-Devlet/PARSİD entegrasyonu üzerinden yapar.

Verici Parselin Kamu Eline Geçişi ve Terk Süreçleri: Verici parselin imar hakkı başka bir parsele aktarıldığı anda, bu taşınmaz özel mülkiyet konusu olmaktan çıkarılmalıdır.

Tescile Tabi Olmayan Alanlar (Doğrudan Terkin): İmar planında park, yol, meydan, yeşil alan gibi umumi hizmet alanında kalan verici parseller bedelsiz olarak kamuya terk edilir ve tapu kütüğündeki sayfası kapatılarak (terkin edilerek) sicilden düşülür.

Tescile Tabi Kamu Hizmet Alanları (İdare Adına Tescil): İmar planında okul, sağlık tesisi, resmi kurum alanı gibi yapılara ayrılan alanlar ise ilgili kamu kurumu veya belediye adına tapuda tescil edilir.

Tapu Tescil, Şerh ve Beyanlar Hanesi Detayları: İdari onay ve kontrol süreçleri tamamlandıktan sonra Kadastro Müdürlüğü kontrolünden geçen dosya Tapu Müdürlüğüne iletilir. Tapu sicilindeki tesciller şu hukuki esaslara göre yapılır:

Verici Parselin Tapu Kaydındaki İşlemler: Eğer verici parselin tamamı değil de belirli bir hakkı aktarılmışsa veya tescile tabi bir kamu alanı oluşturulmuşsa, Tapu Kütüğünün “Beyanlar” ve “Şerhler” hanesine şu ibareler düşülür:

Beyanlar Hanesi Örnek Kaydı: “İşbu taşınmazın imar planından doğan ……….. emsale esas inşaat hakkı, İl, İlçe,  Mahalle, Ada, Parsel lehine aktarılmıştır. Taşınmaz üzerinde yapılaşma hakkı kullanılamaz. Özel mülkiyete konu edilemez.”

Şerhler Hanesi Örnek Kaydı:  “İmar Kanunu ek hükümleri uyarınca kamu hizmetine ayrılmış olup satılamaz, devredilemez ve haczedilemez.”

Alıcı Parselin Tapu Kaydındaki İşlemler: Alıcı parselin tapu kütüğüne, kazanılan ilave inşaat hakkı ayni bir hak ve imar kısıtlaması olarak işlenir. Tapuda edinme sebebi “İmar Hakkı Aktarımı” olarak gösterilir.

Tescil / Edinme Sebebi: “İmar Hakkı Aktarımı / Transferi”

Beyanlar Hanesi Örnek Kaydı: “İşbu parsel, İli, İlçesi, Mahallesi, Ada, Parselden aktarılan …………….. TL değerindeki …………. ilave emsale esas inşaat hakkına sahiptir. Toplam inşaat alanı ……………olarak güncellenmiştir.”

Mevcut Takyidatların Durumu (Ayni Haklar ve İpotekler): Eğer verici parsel üzerinde daha önceden tesis edilmiş ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi kısıtlamalar varsa:  

Verici parsel kamuya bedelsiz terk edileceği için ipotek/haciz alacaklısının muvafakati alınır.

Bu haklar, PARSİD üzerindeki değer denkleştirmesi oranında alıcı parsel üzerine veya elde edilen nakdi denkleştirme bedeline aktarılarak korunur. Böylece üçüncü kişilerin hak kayıpları önlenir.

Hukuki Güvence ve Hak Arama Yolları:

İdari Muvafakat Esası: Alıcı ve verici parsel maliklerinin uzlaşma tutanağını imzalaması şart olduğundan, rıza dışı transfer yapılamaz.

İptal Davaları: Askı süresince PARSİD üzerinden veya yazılı yapılan itirazların reddi halinde, idari işlemin (Belediye Encümeni Kararının) tebliğ/ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemelerinde “İptal Davası” açılabilir.
Tescilin Yolsuz Olması: Değerlemenin gerçeği yansıtmadığı veya sahte muvafakatle işlem yapıldığı iddiasıyla Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi uyarınca “Tapu Kaydının Düzeltilmesi (Yolsuz Tescil)” davası açılması mümkündür.

Eşoranlılık İlkesi Doğrultusunda Arsa ve Arazi Düzenlemesi, İmar Hakkı Transferi ve Askı Süreçlerinin  Uluslararası Uygulamalar Üzerine Karşılaştırmalı Analizi

Hızlı kentleşme ve mülkiyet haklarının korunması arasındaki denge, çağdaş kent planlama disiplininin merkezinde yer almaktadır. Kentsel toprağın yeniden yapılandırılmasında yaygın olarak kullanılan Arsa ve Arazi Düzenlemesi (AAD) ile İmar Hakkı Transferi (İHT), kamusal yarar ile bireysel mülkiyet haklarını bağdaştırmayı amaçlayan finansal ve mekânsal araçlardır. Mülkiyet haklarının korunması ve değer artışının adil dağıtımı açısından kritik öneme sahip olan “eşoranlılık (denklik) ilkesi” ekseninde AAD ve İHT uygulamaları uluslararası ölçekte incelendiğinde;  Almanya, Japonya, Amerika Birleşik Devletleri ve Tayvan gibi farklı hukuki ve idari geleneklere sahip ülkeler karşımıza çıkmaktadır. Bu ülkelerdeki model yapıları, değer tespiti yaklaşımları, askı-ilan süreçleri ve hukuki itiraz mekanizmaları kendi içlerinde farklılıklar göstermektedir.

Kentsel alanların düzenli gelişimi, altyapı ve kamu hizmet alanlarının temini ve mülkiyet dokusunun imar planlarına uygun hale getirilmesi, kent yönetimlerinin temel görevleri arasındadır. Bu süreçte kamulaştırma yöntemi yüksek maliyeti ve mülkiyet üzerindeki doğrudan kamusal baskısı nedeniyle yetersiz kalmakta; bu durum arazi politikasında mülkiyetin yeniden yapılandırılmasını sağlayan Arsa ve Arazi Düzenlemesi (AAD) ile İmar Hakkı Transferi (İHT) gibi türev araçları ön plana çıkarmaktadır.

Uluslararası Ülke Uygulamaları

Almanya: imar Modeli ve Kati Değer Esası: Almanya İmar Kanunu uyarınca yürütülen arsa düzenlemesi işlemleri (Umlegung), kesin olarak değer esasına dayanır.

Eşoranlılık Mekanizması: imar kurulunca, proje alanındaki tüm parsellerin düzenleme öncesi rayiç değerleri  tespit edilir. Düzenleme sonrası oluşan kentsel rant, mülk sahiplerine ilk değerleriyle orantılı olarak dağıtılır. Kamusal alan ihtiyacı için alan kesintisi yapılabilir ancak bu kesinti değer düşüşüne yol açarsa idare tarafından tazmin edilir.

Askı ve İlan Süreci: Düzenleme planı taslağı, (Arazi Düzenleme Komisyonu) tarafından hazırlanır. Hazırlanan taslak 1 ay süreyle halka açık olarak askıya çıkarılır. Askı süresince mülk sahipleri yazılı itirazda bulunabilir. İtirazlar komisyonca değerlendirildikten sonra plan kesinleşir ve tapu siciline resmen işlenir.

[Ön Değerleme] ──> [Taslak Plan -Dağıtım] ──> [1 Ay Askı/İlan] ──> [İtirazların Değerlendirilmesi] ──> [Kesinleşme – Tapu Tescili]

Japonya: Arazi Düzenleme ve Arazi Derecelendirme: Japonya’da kentsel dönüşüm ve yeni kentsel alanların oluşturulmasında temel araç (Arazi Yeniden Düzenleme) yöntemidir.

Eşoranlılık Mekanizması: Japon modelinde alan azaltma,  iki şekilde gerçekleşir: Kamu Alanı Kesintisi ve Proje Finansman Kesintisi. Eşoranlılık, “Sokak Değeri Yöntemi” ve parsel bazlı alan katsayıları ile hesaplanır. Her mülk sahibinin projeden elde edeceği nihai değer oranı, başlangıçtaki değer oranına eşitlenmeye çalışılır.

Askı ve İlan Süreci: Kamu idaresi tarafından hazırlanan arazi değişim planı, 2 hafta süreyle kamuoyuna ilan edilir. İlgililer 2 haftalık askı süresini takip eden 14 gün içinde Valiliğe/İlgili Bakanlığa itiraz dilekçesi verebilir. İtirazların karara bağlanmasının ardından kesinleştirilen plan uygulanır.

Amerika Birleşik Devletleri: İmar Hakkı Transferi (TDR) ve Esnek Pazar Modelleri: ABD’de geleneksel AAD yerine İmar Hakkı Transferi (TDR) kapsamlı bir şekilde uygulanmaktadır.

Eşoranlılık Mekanizması: TDR sistemlerinde eşoranlılık, piyasa değerleme yöntemleri ve dönüştürme katsayıları ile sağlanır. Koruma alanındaki (aktaran) mülk sahibinin kaybettiği geliştirme potansiyeli bağımsız değerleme uzmanlarınca hesaplanır ve alıcı bölgedeki ek kat/emsal hakkına eşitleyecek TDR sertifikalarına dönüştürülür.

Askı ve İlan Süreci: TDR tahsisleri ve alıcı/aktaran bölge haritaları imar planı değişikliği kapsamında değerlendirilir. Süreç, Şehir Planlama Komisyonu bünyesinde 30 ila 60 günlük kamuoyu incelemesi gerektirir. Halkın katılımıyla açık oturumlarda itirazlar dinlenir ve belediye meclis kararı ile süreç sonlandırılır.

Tayvan ve İspanya: Karma Modeller :
Tayvan: Japonya’nın modelini uyarlayan Tayvan, imar uygulamalarında  %40 ila %45 arasında değişen eşoranlı alan kesintisi uygulamaktadır. Değer farkları doğrudan nakdi denkleştirme ile giderilmektedir. Planlar 30 gün süreyle askıya çıkarılır.
İspanya: İspanyol planlama sisteminde arazi düzenlemesi;  Proje alanındaki tüm yükümlülük ve faydalar parsellerin alan ve konum değerlerine göre orantılı dağıtılır. Askı süresi eyalet mevzuatına göre 1 ila 2 ay arasında değişmektedir.

Karşılaştırmalı Analiz:
Uluslararası uygulamalardaki eşoranlılık esasları, değerleme yaklaşımları ve askı/ilan süreçleri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Ülke	Temel Araç	Eşoranlılık Esası	Değerleme Yöntemi	Askı / İlan Süresi	Başvuru / İtiraz Makamı
Almanya	Umlegung	Değer Denkliği (Wertumlegung)	Piyasa Rayiç Değeri (Verkehrswert)	1 Ay	Arazi Düzenleme Komisyonu ve İdari Mahkeme
Japonya	Kukaku-seiri	Alan ve Değer Karma (Sokak Değeri)	Sokak Değeri (Street Value Method)	2 Hafta (+14 Gün İtiraz)	Valilik / Toprak Düzenleme Birlikleri
ABD	TDR (İHT)	Finansal ve Emsal Dengesi	Bağımsız Gayrimenkul Değerlemesi	30 – 60 Gün	Şehir Planlama Komisyonu / Belediye Meclisi
Tayvan	Land Readjustment	Karma (%40-45 Esaslı + Nakdi Denkleştirme)	Resmi Takdir Komisyonu	30 Gün	Şehir/İlçe Yerel Yönetimi
İspanya	Reparcelación	Katılım Hissesi (Cuota de Urbanización)	Alan ve İmar Potansiyeli Katsayısı	1 – 2 Ay	Belediye İdari Birimleri / Bölge Mahkemeleri

Uluslararası deneyimler incelendiğinde, eşoranlılık ilkesinin kentsel arsa düzenlemesi ve imar hakkı transferindeki başarısı üç temel sütuna dayanmaktadır:

1. Gelişmiş Değerleme Yöntemleri: Sadece alan üzerinden yapılan düzenlemeler kentsel rantın adil dağıtılmasında yetersiz kalmaktadır. Almanya ve Japonya örneklerinde görüldüğü üzere, Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) destekli ve çok kriterli gayrimenkul değerleme modellerinin sisteme entegre edilmesi eşoranlılık ilkesini güçlendir-mektedir.

2. Şeffaf Askı ve İtiraz Süreçleri: Mülk sahiplerinin plana ve dağıtım cetvellerine doğrudan erişebildiği, askı sürelerinin (genellikle 14-60 gün) makul tutulduğu ve bağımsız idari/teknik komisyonların itirazları değerlendirdiği sistemlerde hukuki uyuşmazlıklar ve dava oranları belirgin şekilde azalmaktadır.

3. Esnek Hak Transferi Mekanizmaları: ABD örneğinde öne çıkan TDR uygulamaları, kentsel koruma alanlarındaki mülk sahiplerinin hak kaybını engellemede eş oranlı bir enstrüman sunmakta; ancak bu sistemin işlemesi için güçlü bir piyasa talebi ve alıcı/aktaran bölgelerin doğru tanımlanması gerekmektedir.

Eş oranlılık ilkesi, kentsel arsa ve arazi düzenlemeleri ile imar hakkı transferi süreçlerinde mülkiyet hakkının teminatı ve kentsel adalet mekanizmasının temelidir. Uluslararası iyi ülke örnekleri; alan bazlı sabit kesinti modellerinden, konuma ve rant artışına duyarlı değer bazlı dağıtım modellerine geçişin zorunlu olduğunu göstermektedir.

Gerek AAD gerekse İHT uygulamalarında, projelerin nihai halini aldığı askı ve ilan süreçlerinin şeffaf biçimde yürütülmesi, itirazların uzman kurullarca incelenmesi ve değerleme verilerinin kamuoyuna açıkça sunulması, kentsel müdahalelerin Meşruiyetini artıracaktır.

Türkiye’deki İmar Uygulamaları ile Uluslararası Modellerin Karşılaştırılması:

Türkiye’deki arsa ve arazi düzenleme rejimi; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi ve mevzuata eklenen İmar Hakkı Transferi (İHT) / Aktarımı düzenlemeleri çerçevesinde önemli bir dönüşüm yaşamaktadır. Uluslararası literatürde yer alan (Almanya), (Japonya) ve (ABD) modelleri ile Türkiye’deki yasal ve fiili çerçevenin karşılaştırmasında aşağıdaki durum karşımıza çıkmaktadır.

Eşoranlılık ve Değer Esası Karşılaştırması:

– Uluslararası Durum: Gelişmiş ülke uygulamalarında temel eğilim “değer esaslı denklik” ilkeleridir. Almanya’da  ve Japonya’da  parselasyon öncesi ve sonrası değer hesaplanarak mülk sahibine tam bir finansal/mekânsal adalet sağlanır.

– Türkiye 18. Madde Uygulaması: Türkiye geleneksel olarak “alan esaslı kesinti” (Düzenleme Ortaklık Payı – DOP) mantığıyla çalışır. 7181 sayılı Kanun ile DOP üst sınırı %45’e çıkarılmış ve kapsama dahil edilen kamusal kullanım türleri genişletilmiştir. Ancak 18. Madde halen alan bazlı uygulandığı için, aynı düzenleme sahasında ana caddeye cepheli değerli bir parsel ile arka sokaktaki bir parselden eşit oranda (%45) kesinti yapılabilmekte; bu durum uygulamada “şerefiye/değer adaletsizliği” yaratmaktadır.

– Türkiye İHT Düzenlemesi: İmar Kanunu’na eklenen çerçeve ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleri (Md. 38/A-B-C), Türkiye’de ilk kez alan yerine finansal değer esaslı (TL) bir transfer mekanizmasını yasal zemine oturtmuştur. Verici ve alıcı parsellerin rayiç değerleri en az 2 SPK lisanslı gayrimenkul değerleme firması raporu ve idarenin Kıymet Takdir Komisyonu kararı ile tespit edilmekte; transfer m² bazında değil, eksiksiz bir parasal denklik üzerinden kurgulanmaktadır.

 Kamu Hizmet Alanları (DOP / KOP) ve Kamulaştırma Baskısı

Parametre	Uluslararası (Almanya / Japonya / ABD)	Türkiye: 18. Madde Uygulaması	Türkiye: İmar Hakkı Transferi (İHT)
Kamu Alanı Elde Etme Yöntemi	Piyasa temelli satın alma, değerleme farkından finansman (Reserva-land) veya gönüllü TDR.	Alan üzerinden azami %45 DOP kesintisi (Bedelsiz kamuya terk).	%45’i aşan kısımdaki kamu alanları (okul, kreş, hastane vb.) için kamulaştırmaya alternatif “hak transferi”.
Kentsel Rantın Dağıtımı	Değer artışının önemli kısmı altyapıya aktarılır, kalan mülk sahiplerine orantılı paylaştırılır.	Konum farkı gözetilmeksizin eşit alan kesintisi yapılır; rantsal farklar göz ardı edilir.	Alıcı parselde %30 yoğunluk/emsal artış sınırı koyarak rantsal aşırı yoğunlaşmayı engeller.
Finansal Yük	İdarenin nakit kamulaştırma yükü minimumdur.	DOP %45’i aştığında idare nakit kamulaştırma yüküyle karşılaşır (Mülkiyet hakkı ihlali davaları).	Bütçe zorluğu yaşayan belediyelere nakitsiz “hak takası” imkanı sunarak kamulaştırma krizini çözer.

Askı, İlan ve Şeffaflık Süreçleri:

Almanya & Japonya: Süreçler oldukça şeffaftır; taslaklar bağımsız kurullarca değerlendirilir. Mülk sahiplerine birebir tebligatlar ve geniş kamuoyu katılım toplantıları) yapılır.
Türkiye (18. Madde & İHT):  Türkiye’de parselasyon planları ve İHT haritaları 1 ay (30 gün) süreyle idare binasında, internet sitesinde ve mekânsal bilgi sistemlerinde (PARSİD) askıya çıkarılır.
Süreç Dinamiği: İtirazlar belediye encümeni / il encümenince değerlendirilir. İtirazın reddi halinde 60 günlük idari dava açma süresi başlar.
Eleştirel Açılım: Türkiye’de askı ve ilan süreçleri büyük oranda “şekli bir duyuru” olarak kalmakta; Almanya veya ABD’deki gibi mülk sahiplerinin plana erken aşamada yön verebildiği katılımcı müzakere toplantıları (pazarlık/uzlaşma masaları) eksik kalmaktadır. Ancak İHT mevzuatındaki “tüm maliklerin uzlaşma tutanağı imzalaması” şartı, bu eksikliği belirli ölçüde giderme potansiyeline sahiptir.
 

Genel Sentez ve Sektörel Yansımalar
Karma Yapı: Türkiye, ABD’nin tamamen serbest piyasaya dayalı TDR modeli ile Kıta Avrupası’nın idari modelini sentezleyen kendine özgü bir sistem kurmuştur.
2026 İmar Reformu ve Dijitalleşme: İHT’nin yürürlüğe girmesi ve e-Devlet/PARSİD entegrasyonu ile imar hakkı sertifikalarının Hazine taşınmazları ile trampasına (takas) imkan tanınması, donuk mülklerin menkulleştirilmesi açısından küresel standartlara yaklaşan devrimci bir adımdır.
Eksik Yanlar: 18. Madde uygulamasında halen alan bazlı (%45 DOP) yöntemde ısrar edilmesi, değer bazlı arazi düzenlemesine geçilememiş olması en temel sistemik kırılmadır. Değer esaslı model sadece İHT süreçlerinde sınırlı kalmakta, genel parselasyon rejimini henüz kapsamamaktadır.

KAYNAKÇA:

Bakanlığımızca 2007 Yılında Selçuk Üniversitesi Mühendislik Mimarlık Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretim üyeleri Eliyle yaptırılan  pilot uygulama (Prof. Dr. Ferruh YILDIZ, Yrd. Doç. Dr. Gülgün ÖZKAN, Dr. Şükran YALPIR, Harita Yük.Müh. Ali GÖKMEN, Harita Müh. Mustafa ÖZTAŞ, Şehir Plancısı Bülent ŞANVERDİ, İnşaat Müh. Ayşe YILMAZ )”

Projede yararlanılan kaynaklar

• BIYIK, C., UZUN, B. 1990, “Mevzuat ve Uygulamaların Işığında Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Proje çerçevesinde İncelenmesi ve Karşılaşılan Problemler”, 3194 Sayılı İmar Kanunu 18.Madde Uygulamaları Semineri, T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Ankara.

• ÇİFTÇİ, Ç., 1992, “Konya Şehirsel Yerleşim Alanında Orta Dereceli Okulların Dağılım Analizi”, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık ABD Yüksek lisans Tezi.

• DOEBLE, W.A., 1986, “ConceptualModels of Land Readjustment”, in Minerbi, L. Et.al., ed., Land Readjustment: TheJapaneseSystem, A Lincoln Institute of Land PolicyBook, Boston, USA.

• FRIZZELL, R., 1979, “TheValuation of RuralProperty, Lincoln College, New Zeland.

• TÜDEŞ, T., 1986, “İmar Kanununun 18.Madde Uygulamasının Önemi”, 1. İmar Semineri, Trabzon.

• WALTERS, A. A., 1975, “NoiseandPrices, Oxford University Pres, Ely House, London.

• YALPIR, Ş., 2007, “Bulanık Mantık Metodolojisi ile Taşınmaz Değerleme Modelinin Geliştirilmesi ve Uygulaması: Konya Örneği“, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Jeodezi Fotogrametri Müh. ABD Doktora Tezi.

• YILDIZ, F., 2006, “İmar Bilgisi, Planlama-Uygulama-Mevzuat”, 4.Baskı, Nobel Yayınevi, Ankara.

• YILDIZ, N., 1973, “Türkiye’de Arsa Politikası”, Harita Kadastro Mühendisliği Dergisi, Sayı:29, Ankara.

• YILDIZ, N., 1987, “Arsa ve Arazi Düzenlemelerinde Eşdeğerlik ve Eşitlik İlkelerinin Karşılaştırılması”, Türkiye 1.Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara

3194 SAYILI KANUN VE YÖNETMELİĞİ

PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ

PLANSIZ ALANLAR İP İMAR YÖNETMELİĞİ

6306 SAYILI KANUN VE YÖNETMELİĞİ

644 SAYI KHK

2863 SAYILI KANUN VE YÖNETMELİĞİ

HKMO İMAR UYGULAMA STANDARTLARINA İLİŞKİN TASLAK ÇALIŞMA – HARİTA MÜHENDİSİ HÜSEYİN ÜLKÜ VE ÇALIŞMA EKİBİ

HUKUKİ MEVZUAT

T.C. Anayasası (1982) – Madde 2 (Sosyal Hukuk Devleti), Madde 10 (Eşitlik), Madde 35 (Mülkiyet Hakkı).

3194 Sayılı İmar Kanunu – Madde 18 (10/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun ile değişik).

Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete T.: 10.07.2019, Sayı: 30827).

Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) – International Valuation Standards Council (IVSC).
Danıştay 6. Dairesi E. 2018/…, K. 2021/… sayılı AAD ve Parasal Denkleştirme Kararları.

Yomralıoğlu, T. (1993). A Nominal Asset Value-Based Approach for Land Readjustment and Its Implementation Using Geographical Information Systems, PhD Thesis, University of Newcastle upon Tyne.