ÜÇ BOYUTLU ŞEHİR MODELLERİ VE ÜÇÜNCÜ BOYUTUN KADASTRO SİSTEMİNE ENTEGRASYONU ve TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ   TÜRKİYE UYGULAMASI ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME

Adil Hakan Ayber   

Tapu ve Kadastro Müfettişi

Kadastro sistemleri tarihsel olarak taşınmazların konumunu, sınırlarını, yüzölçümlerini ve mülkiyet ilişkilerini iki boyutlu geometrik gösterimler üzerinden kayıt altına almıştır. Bununla birlikte özellikle yoğun kentsel yapılaşma, yüksek katlı yapılar, yeraltı ve yerüstü ulaşım sistemleri, bağımsız bölümlerin çoğalması, karma kullanımlı yapılar, kentsel dönüşüm ve çok katmanlı mülkiyet ilişkilerinin yaygınlaşması, iki boyutlu kadastro yaklaşımının taşınmaz üzerindeki tüm mekânsal ilişkileri açıklamada yetersiz kalmasına neden olmaktadır. Bu gelişmeler, kadastro sistemlerinin üçüncü boyutu da kapsayacak biçimde yeniden yapılandırılmasını zorunlu hale getirmektedir.

Üç boyutlu şehir modeli; binalar, yollar, arazi, bitki örtüsü, su yüzeyleri ve diğer kentsel nesnelerin yalnızca geometrik olarak değil, aynı zamanda semantik, topolojik ve zamansal özellikleriyle birlikte dijital ortamda temsil edilmesini sağlayan bir modeldir. Üç boyutlu kadastro ise bu fiziksel şehir modelinin ötesine geçerek taşınmaz üzerindeki mülkiyet, sınırlı ayni hak, kısıtlama ve sorumlulukların üç boyutlu mekânsal kapsamlarının tanımlanmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle üç boyutlu şehir modeli ile üç boyutlu kadastro aynı kavramlar olmamakla birlikte birbirini tamamlayan iki temel veri katmanıdır.

Üç boyutlu şehir modeli kavramı, üç boyutlu kadastro ile ilişkisi, üçüncü boyutun kadastro açısından önemi ve Türkiye’de bu alanda gerçekleştirilen çalışmalardır. 

Üç Boyutlu Şehir Modeli projesi,  Türkiye’nin mevcut iki boyutlu kadastro ve tapu sisteminin üç boyutlu şehir modeli altyapısı ile nasıl bütünleştirilebileceğini ortaya koyan önemli bir projedir. Bu kapsamda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi, TKGM 3B Bilgi Sistemi, CityGML veri modeli, TAKBİS ve MAKS entegrasyonu ile kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu üç boyutlu sayısal yapı modelleri ele alınmıştır.

Türkiye’nin üç  boyutlu kadastroya geçiş açısından önemli bir teknik altyapı oluşturduğu, ancak üç boyutlu fiziksel modelleme ile hukuken tescil edilen üç boyutlu mülkiyet hacimlerinin birbirinden ayrılması gerektiği de  ortak görüş olarak dillendirilmektedir.

Gerçek anlamda üç boyutlu kadastro için geometrinin yanında hak, kısıtlama ve sorumlulukların üç boyutlu mekânsal kapsamının hukuki olarak tanımlanması; standartlaştırılmış veri modellerinin geliştirilmesi; tapu, kadastro, belediye, adres ve yapı verilerinin birlikte çalışabilir hale getirilmesi ve üçüncü boyutun tapu sicilinin asli unsurlarından biri haline getirilmesine yönelik hukuki ve kurumsal düzenlemelerin yapılması da önem arz etmektedir.

Özellikle kat mülkiyeti sisteminde hukuki olarak birbirinden ayrılan bağımsız bölümlerin iki boyutlu parsel geometrisi üzerinde gösterilmesi, bu bölümlerin gerçek mekânsal kapsamının anlaşılmasını her zaman mümkün kılmamaktadır. Örneğin 30 katlı bir yapılarda aynı parsel üzerinde yüzlerce bağımsız bölüm bulunabilir. İki boyutlu kadastro haritası yapının parsel içerisindeki konumunu gösterebilir; ancak 15. kattaki bir bağımsız bölümün üç boyutlu geometrisini, ortak alanlarla ilişkisini, hangi hacmi kapsadığını veya başka bir yapı unsuruyla çakışıp çakışmadığını doğrudan ifade edemediği bir gerçektir. Bu nedenle;  üçüncü boyut, kadastro açısından yalnızca görselleştirme amacı taşıyan bir teknoloji değil, taşınmazın gerçek mekânsal ve hukuki durumunun daha doğru ifade edilmesini sağlayabilecek temel bir veri boyutudur.

Uluslararası literatürde üç boyutlu kadastro çalışmaları özellikle 1990’lı yılların sonlarından itibaren önem kazanmış; teknik, hukuki ve kurumsal boyutlarıyla araştırılmıştır. Literatür analizleri, teknik altyapının önemli ölçüde olgunlaştığını, buna karşılık hukuki ve kurumsal boyutlarda ülkeler arasında ortak bir yaklaşım oluşturulmasının daha güç olduğunu ortaya koymaktadır.

Türkiye’de de üç boyutlu kadastro konusunda akademik çalışmalar uzun süredir yürütülmektedir. Ancak, Günümüzde bu konu yalnızca akademik bir araştırma alanı olmaktan çıkmış ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından ulusal ölçekte yürütülen kurumsal bir projeye dönüşmüştür. TKGM tarafından 2020 yılında “3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi” başlatılmıştır.

Bu gelişme, Türkiye kadastro sisteminin yalnızca iki boyutlu parsel kadastrosundan, bina ve bağımsız bölümlerin de üç boyutlu olarak ilişkilendirildiği çok boyutlu bir taşınmaz yönetim sistemine doğru evrildiğini göstermektedir.

Sadece Ruhsatlı Bina ve Bağımsız Bölümlerin Türkiye’deki İstatistik ilgileri İncelendiğinde: Türkiye’deki bütün binaların kaçının ruhsatlı/ruhsatsız olduğu ve ruhsatsızların köy/şehir dağılımı” ile “toplam kat mülkiyeti kurulmuş bina, kat irtifakı kurulmuş bina ve cins tashihi yapılmış bina” sayılarına ilişkin güncel ve doğrulanabilir Türkiye toplamı kamuya açık resmî kaynaklarda bulunmuyor. Ancak;

TKGM’nin güncel Türkiye geneli göstergeleri:

• Toplam parsel: yaklaşık 59.700.000
• Toplam bağımsız bölüm: yaklaşık 26.000.000
• Toplam malik: yaklaşık 57.000.000
• Yabancı mülkiyeti: yaklaşık 333.000

Olduğunu göstermektedir. Bu rakamların zaman içinde TAKBİS’teki tescil, ifraz, tevhit, terk, ihdas ve benzeri işlemler nedeniyle değiştiğini de özellikle bilinmesi önem arz eder.

TÜİK’in en güncel bina stoku verisi ise 2021 referanslıdır. Türkiye’de 25.329.833 ikamet edilen bina bulunmaktadır. Bunun 3.179.805’i 1980 ve öncesinde, 7.834.588’i 1981–2000 arasında, 12.007.355’i 2001 ve sonrasında inşa edilmiş; 2.308.085 binanın inşa yılı bilinmemektedir. 

2026 yılı yeni yapı faaliyetlerinde ise:

• I. çeyrek: 34.579 yapı ruhsatlı bina, 232.252 Bağımsız Bölüm,
• II. çeyrek: 41.210 yapı ruhsatlı bina, 280.463 Bağımsız Bölüm,
• İlk altı ay toplamı: 75.789 bina ve 512.715 Bağımsız Bölüm ruhsatlandırılmıştır. 

TÜİK ayrıca çok önemli bir metodolojik uyarı yapmaktadır: yapı izin istatistikleri ruhsata tabi olmayan yapıları ve gecekondu vb. yapıları kapsamamaktadır. Dolayısıyla ruhsatlı yapı sayısını toplam bina stokuna bölerek “ruhsatlılık oranı” hesaplamak doğru değildir. 

TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ, BİNA, BAĞIMSIZ BÖLÜM VE YAPILAŞMA YAPISININ 2026 YILI İSTATİSTİKSEL ANALİZİ

Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin hukuki ve teknik altyapısı; kadastro, tapu sicili, imar, yapılaşma ve adres sistemlerinin birlikte çalışmasıyla meydana gelmektedir. Özellikle son yıllarda sayısal kadastro, TAKBİS, MEGSİS, MAKS ve Üç (3D)  boyutlu şehir modellerinin geliştirilmesi, taşınmaz ve yapı bilgilerinin birbirleriyle ilişkilendirilmesini önemli ölçüde hızlandırmıştır.

2026 yılı itibarıyla Türkiye’nin taşınmaz yönetim sistemi yaklaşık 60 milyon parsel ve 25,7 milyon bağımsız bölüm ölçeğine ulaşmış bulunmaktadır. TKGM’nin güncel sistem göstergelerinde 59.732.780 parsel ve 25.683.711 bağımsız bölüm yer almaktadır. Bu büyüklük, Türkiye’de mülkiyet bilgilerinin yalnızca tapu sicili açısından değil, aynı zamanda mekânsal veri yönetimi ve şehir planlama açısından da büyük bir veri sistemi oluşturduğunu göstermektedir.

Bununla birlikte parsel sayısı ile bina sayısının aynı istatistiksel değişken olmadığı özellikle bilinmektedir. Bir parsel üzerinde hiç yapı bulunmayabileceği gibi, tek bir parsel üzerinde birden fazla bina ve çok sayıda bağımsız bölüm de bulunabilmektedir.

Yukarda gösterilen veriler, 2026 yılına ait mümkün olan en güncel resmî veriler esas alınarak oluşturulmuştur. Verilerin farklı kurumlar tarafından farklı amaçlarla üretilmesi nedeniyle göstergeler üç ana grupta değerlendirilmiştir:

1. Tapu-kadastro göstergeleri
   • Parsel sayısı
   • Bağımsız bölüm sayısı
   • Malik sayısı
2. Yapılaşma göstergeleri
   • Bina stoku
   • Yapı ruhsatı
   • Yapı kullanma izin belgesi
   • Bağımsız Bölüm sayısı
   • Yapı yüzölçümü
3. Mülkiyet ve yapı tescili göstergeleri
   • Kat mülkiyeti
   • Kat irtifakı
   • Cins değişikliği

Bu değerler, Türkiye’nin mevcut 25,33 milyonluk bina stokuna kıyasla yeni ruhsatlanan bina sayısının stokun yaklaşık % 60’u seviyesinde olduğunu göstermektedir. Ancak bu oran “bina stokunun yıllık yenilenme oranı” olarak kabul edilmemelidir; çünkü ruhsat verilen binaların tamamı aynı yıl tamamlanmamakta, mevcut yapıların yıkılması, dönüşümü ve kullanım değişiklikleri ayrıca dikkate alınmamaktadır.

Ruhsatsız Yapıların Köy–Şehir Dağılımı: Ruhsatsız yapıların: şehirlerdeki sayısı, köylerdeki sayısı, belediye sınırları içerisindeki sayısı, belediye dışındaki kırsal alanlardaki sayısı konusunda 2026 yılına ait Türkiye toplamını gösteren doğrulanabilir ve tekil bir resmî istatistik bulunmamaktadır. Bu nedenle ; “ruhsatsız yapıların %X’i köylerde, %Y’si şehirlerde bulunmaktadır” şeklinde bir sonuç verilmesi, kaynak gösterilmeden yapıldığında bilimsel açıdan uygun değildir. Ayrıca “köy” kavramının hukuki ve istatistiksel tanımının da ayrıca ele alınması gerekir. Büyükşehir belediyesi sistemine geçiş sonrasında birçok eski köy idari olarak mahalle statüsüne dönüşmüş olduğundan, günümüzde “köy–şehir” ayrımı yalnızca adres kayıtlarındaki mahalle statüsü üzerinden yapılırsa karşılaştırma sorunları ortaya çıkabilmektedir.

İmar Barışı ve Ruhsatsız Yapı Stoku: Ruhsatsız yapıların analizinde 2018 tarihli İmar Barışı uygulaması özel önem taşımaktadır. 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi başvurusu yapılabilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi belirli koşullar altında yapı ile tapu sicili arasında cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulmasına imkân sağlamıştır. Bu nedenle 2026 yılında “ruhsatsız yapı” kavramı tek başına yeterli değildir. Yapıların en azından:

1. Ruhsatlı,
2. Ruhsat ve eklerine uygun,
3. Ruhsatlı fakat iskan belgesi bulunmayan,
4. Ruhsatsız,
5. Ruhsat/eklerine aykırı,
6. Yapı Kayıt Belgeli,
7. Cins değişikliği yapılmış,
8. Kat mülkiyetine geçmiş,
9. Tapuda arsa niteliğinde kalmış

 şeklinde sınıflandırılması daha sağlıklı olacaktır.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı Türkiye’deki yapılaşmanın tapu siciline yansıtılması bakımından temel göstergelerdir. Kat irtifakı, yapılaşmanın ve bağımsız bölümlerin proje aşamasındaki hukuki altyapısını oluştururken; kat mülkiyeti tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkının tapu siciline yansıtılması şeklinde  ifade edilmektedir. Kurumumuzun 2026 yılında Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti konulu 2021/4 sayılı Genelge’de değişiklik yapması, bu işlemlerin teknik ve sayısal altyapısının halen geliştirilmekte olduğunu göstermektedir. Ayrıca Kurumumuzun üç boyutlu şehir modelleri ve kadastro projesi kapsamında yapı geometrileri, adres verileri ve mimari projelerin TAKBİS/MEGSİS ile ilişkilendirilmesi hedeflenmektedir.

Veri problemi: 2026 yılı itibarıyla kamuya açık Kurumumuz kaynaklarında:

• Türkiye toplamında kaç binada kat mülkiyeti bulunduğu,
• Kaç binada kat irtifakı bulunduğu,
• Bu binaların il, ilçe, köy/şehir ayrımı,
• Bağımsız bölüm bazında kat mülkiyeti/kat irtifakı dağılımı 2026 yılı Türkiye toplam bina stoku için yeni bir kapsamlı bina sayımının olmaması.
• TÜİK’in yapı izin istatistikleri mevcut yapı stokunun tamamını değil, yapı belgesi düzenlenen yapıları kapsaması,
• Ruhsatsız ve ruhsata aykırı yapıların toplam sayısı için 2026 yılı Türkiye geneli doğrulanmış tek bir resmî toplam bulunmaması,
• Ruhsatsız yapıların köy/şehir dağılımı için güncel Türkiye toplamı yayımlanmaması,
• Parsel sayısı ile bina sayısı aynı istatistiksel birim olmaması,
• Bağımsız bölüm sayısı doğrudan konut sayısı olarak değerlendirilememesi.

gibi sınırlılıklar, sonuçların güvenilirliğini azaltmaktan ziyade, hangi verilerin kesin, hangi verilerin eksik olduğunu ortaya koyması bakımından çalışmanın bilimsel niteliğini zayıflatmaktadır. Ancak Bu verilerin bir kısmına,  Tapuda işlem gören taşınmazlar için  tek bir güncel tablo olarak sistem üzerinden ulaşılabilmektedir.

Cins Değişikliği / Cins Tashihi: Cins değişikliği, kadastro ve tapu sicilinde taşınmazın niteliğinin fiilî ve hukuki durumuna uygun hale getirilmesi açısından önemli bir göstergedir.

Örneğin tapu sicilinde “arsa” niteliğinde bulunan bir taşınmaz üzerinde bina bulunması durumunda, ilgili mevzuatın şartları yerine getirildiğinde taşınmazın niteliğinin bina/yapı durumuna uygun hale getirilmesi mümkündür. Bununla birlikte cins değişikliği sayısı da Türkiye genelinde 2026 yılı için kamuya açık tek bir stok göstergesi şeklinde  yayımlanmamakla birlikte tescili gerçekleşen cins değişikliği verilerine TAKBİS üzerinden sayısal olarak ulaşılabilmektedir.

2026 Verilerinin İstatistiksel Değerlendirmesi: 2026’nın ilk yarısında yapı ruhsatlarında ortaya çıkan gelişmeler iki farklı eğilime işaret etmektedir.

Birinci çeyrekte yapı ruhsatı verilen bina sayısının %19,6, daire sayısının %37 artması, yeni yapı üretiminde güçlü bir başlangıç olduğunu göstermektedir.

İkinci çeyrekte ise bina sayısında %2,0 ve daire sayısında %9,5 düşüş meydana gelmiştir. Bu tablo, 2026 yılında konut üretiminin tamamen doğrusal bir büyüme göstermediğini; çeyrekler arasında önemli dalgalanmalar bulunduğunu ortaya koymaktadır. Öte yandan ikinci çeyrekte yapı kullanma izin belgesi verilen binaların sayısında yıllık %13,7 artış meydana gelmiştir. Dolayısıyla 2026 yılında:  Yeni ruhsat → inşaat → yapı kullanma izni → cins değişikliği → kat mülkiyeti zincirinin ayrı ayrı izlenmesi gerekmektedir. Bu zincir birbirinden bağımsız istatistikler olarak değil, bir yapı yaşam döngüsü olarak ele alınmalıdır.

Türkiye İçin Önerilen “Yapı Sicili İstatistik Sistemi”: Türkiye’de yapılaşmaya ilişkin daha sağlıklı bir istatistik sistemi kurulması için aşağıdaki göstergelerin tek bir ulusal veri tabanında ilişkilendirilmesi öngörülmektedir:

Gösterge	Öngörülen veri
Parsel	Parsel ID
Bina	Bina ID
Bağımsız bölüm	BB ID
Yapı ruhsatı	Ruhsat tarihi/no
Yapı kullanma izin belgesi	İskan tarihi/no
Kat irtifakı	Tesis tarihi
Kat mülkiyeti	Tesis tarihi
Cins değişikliği	İşlem tarihi
Yapı Kayıt Belgesi	Varlık/yokluk
Yapı yaşı	İnşa yılı
Yapı sınıfı	Yapı sınıfı
Kat adedi	Kat sayısı
Konum	Koordinat
İdari statü	İl/ilçe/mahalle/kırsal
Ruhsat durumu	Ruhsatlı/ruhsatsız
İskan durumu	Var/yok
Deprem durumu	Riskli/riskli değil
Kentsel dönüşüm	Dönüşüm durumu

Bu sistemin TAKBİS, MEGSİS, MAKS ve belediyelerin yapı ruhsatı sistemleriyle bütünleştirilmesi, Türkiye’nin “parsel bazlı kadastro” sisteminden “parsel–bina–bağımsız bölüm bazlı taşınmaz bilgi sistemi” modeline geçişini güçlendirecektir.

Geçmişten Günümüze Konut Projelerinin Sayısallaştırılması, Üç Boyutlu Yapı Modellerinin Oluşturulması ve Tapu Sicili ile Entegrasyonu: Türkiye İçin Çok Boyutlu Taşınmaz Bilgi Sistemi Modeli

Konut yapılarının tasarım, ruhsat, inşaat, kullanım, kat irtifakı, kat mülkiyeti, cins değişikliği ve tapu siciline tescil süreçleri, tarihsel olarak farklı kurumlar tarafından üretilen ve çoğunlukla birbirinden bağımsız olarak muhafaza edilen belge ve grafik veriler üzerinden yürütülmüştür. Özellikle eski tarihli yapıların mimari projelerinin kâğıt ortamında bulunması, çizim tekniklerinin dönemsel farklılıklar göstermesi, koordinat sistemlerinin kullanılmaması veya günümüz standartlarından farklı olması ve yapıların zaman içerisinde geçirdiği değişikliklerin proje kayıtlarına tam olarak yansımaması, mevcut yapı stokunun dijital olarak yeniden oluşturulmasını güçleştirmektedir.

Geçmiş dönemlerde hazırlanmış konut projeleri ile günümüzde hazırlanan dijital/BIM tabanlı projelerin ortak bir veri modeli içerisinde toplanmasını, eski projelerin sayısallaştırılarak üç boyutlu yapı modellerine dönüştürülmesini ve bu modellerin parsel, bina, bağımsız bölüm, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve tapu sicili verileriyle ilişkilendirilmesine yönelik bilimsel ve teknik bir model geliştirilmektir.

Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen 3B Şehir Modelleri ve 3B Kadastro çalışmaları bu dönüşümün kurumsal altyapısını oluşturmaktadır. Kurumumuzun  mevcut yaklaşımında 3B yapı modellerinin TAKBİS ve MAKS ile ilişkilendirilmesi, bağımsız bölümlerin üç boyutlu olarak görüntülenmesi ve yapı bilgilerinin taşınmaz verileriyle bütünleştirilmesi hedeflenmektedir.

Bu kapsamda; Eski tarihli analog mimari projeler taranarak vektörleştirilmekte; yapı geometrisi, kat bilgileri, bağımsız bölüm sınırları ve ortak alanlar üç boyutlu modele aktarılarak; model- parsel geometrisi ve tapu sicilindeki bağımsız bölüm bilgileriyle eşleştirilme hedeflenmektedir.

 Böylece yalnızca binanın fiziksel görünümünü temsil eden bir 3B model değil, aynı zamanda her bir bağımsız bölümün hukuki ve mekânsal kimliğini taşıyan semantik bir taşınmaz modeli oluşturulması düşünülmektedir. Bu yaklaşımın; tapu sicilinin güvenilirliği, kadastro verilerinin güncelliği, kentsel dönüşüm, afet yönetimi, taşınmaz değerleme, yapı denetimi, imar uygulamaları, gayrimenkul alım-satımı ve taşınmaz uyuşmazlıklarının çözümü bakımından önemli katkılar sağlayacağı değerlendirilmektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin belirlenmesi ve güvence altına alınması, yalnızca taşınmazın yatay düzlemdeki sınırlarının belirlenmesiyle sınırlı değildir. Özellikle çok katlı yapılaşmanın yaygınlaşmasıyla birlikte aynı parsel üzerinde farklı kişi veya tüzel kişilere ait bağımsız bölümlerin bulunması, mülkiyetin düşey boyutunun da doğru şekilde tanımlanmasını zorunlu hâle getirmiştir. Geleneksel iki boyutlu kadastro yaklaşımında taşınmaz esas olarak parsel geometrisi üzerinden tanımlanırken, kat mülkiyetine konu yapılarda hukuki ilişkinin gerçek niteliği bina, kat, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak alanların birbirleriyle olan üç boyutlu ilişkilerinin dikkate alınmasını gerektirmektedir. Bu nedenle günümüzde kadastro sistem- lerinin yalnızca “parsel tabanlı” olmaktan çıkarılarak parsel + yapı + bağımsız bölüm + mülkiyet + zaman bileşenlerini birlikte yönetebilen çok boyutlu sistemlere dönüştürülmesi önem kazanmıştır. Bu gelişme, geçmişten günümüze üretilmiş konut projelerinin de dijital taşınmaz bilgi sistemlerine kazandırılması gereğini ortaya çıkarmaktadır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen 3B Şehir Modelleri ve 3B Kadastro çalışmalarının amacı maddeler halinde aşağıya çıkarılmıştır:

1. Eski tarihli analog mimari projelerin dijital ortama aktarılması,
2. Projelerin geometrik ve semantik bilgilerinin ayrıştırılması,
3. İki boyutlu mimari çizimlerden üç boyutlu yapı modellerinin oluşturulması,
4. Yeni projelerin BIM tabanlı 3B modellerinin sisteme doğrudan alınması,
5. Eski ve yeni yapıların ortak bir veri modelinde temsil edilmesi,
6. Yapıların parsellerle ilişkilendirilmesi,
7. Bağımsız bölümlerin tapu sicilindeki kayıtlarla eşleştirilmesi,
8. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti bilgilerinin 3B model içerisinde gösterilmesi,
9. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve cins değişikliği bilgilerinin modele bağlanması,
10. Yapının zaman içerisindeki değişikliklerinin izlenebilmesi,
11. Tapu sicili ile fiziksel yapı arasındaki uyumsuzlukların tespit edilebilmesi,
12. Türkiye için çok boyutlu taşınmaz bilgi sistemi modeli geliştirilmesidir.

Geçmişten Günümüze Konut Projelerinin Dijital Dönüşümü: Türkiye’deki yapı projelerinin dijital dönüşümü, kullanılan çizim ve ölçme tekniklerinin gelişimine paralel olarak değerlendirilmelidir. Eski dönemlerde konut projeleri çoğunlukla; kâğıt, ozalit, pafta, el çizimi, manuel ölçü, grafik koordinat, iki boyutlu mimari plan üzerinden hazırlanmıştır.

Daha sonraki dönemde CAD tabanlı çizim sistemlerinin yaygınlaşmasıyla mimari projeler dijital ortamda hazırlanmaya başlanmıştır. Günümüzde ise BIM yaklaşımıyla yapı elemanlarının yalnızca geometrik özellikleri değil; malzeme, kat, kullanım amacı, teknik özellik, alan ve diğer semantik bilgileri de aynı model içerisinde tutulabilmektedir. Bu nedenle tarihsel yapı projelerinin dijital dönüşümü üç temel döneme ayrılabilir:

Analog dönem: Kâğıt ve manuel çizim;  CAD dönemi: İki boyutlu sayısal çizim; BIM/3B dönem: Nesne tabanlı, semantik ve üç boyutlu yapı modelini oluşturmaktadır.

Bu dönüşüm yalnızca çizim tekniğindeki bir değişim değildir. Aynı zamanda taşınmazın fiziksel ve hukuki bilgilerinin bütünleştirilmesine yönelik paradigma değişimidir.

Eski Tarihli Konut Projelerinin Üç Boyutlu Modele Dönüştürülmesi: Geçmiş yıllarda hazırlanmış bir konut projesinin günümüzde doğrudan üç boyutlu modele aktarılması çoğu zaman mümkün değildir. Bunun nedeni eski projelerin;

• Ölçeksiz veya farklı ölçeklerde hazırlanması,
• Koordinat bilgisinin bulunmaması,
• Çizimlerin deformasyona uğraması,
• Proje paftalarının eksik olması,
• Revizyonların ayrı paftalarda bulunması,
• Bağımsız bölüm numaralarının değişmiş olması,
• Yapı ile proje arasında farklılıklar oluşması gibi sorunlar içermesidir.

Bu nedenle Kurumumuzca uygulanan sistemde eski proje için aşağıdaki süreç uygulanmaktadır:

Arşiv Projesi → Tarama → Görüntü Düzeltme → Geo-referanslama → Vektörleştirme → Geometrik Kontrol → 3B Model → Bağımsız Bölüm Ayrıştırma → Tapu/Kadastro Eşleştirmesi

Bu yöntemde yalnızca çizginin dijitalleştirilmesi yeterli değildir. Projedeki her yapı elemanının anlamlandırılması gerekmektedir. Örneğin bir çizginin; dış duvar, bağımsız bölüm sınırı, ortak alan, merdiven,  asansör, balkon, eklenti, olup olmadığı belirlenmelidir. Böylece iki boyutlu çizim, semantik özelliklere sahip üç boyutlu yapı modeline dönüştürülebilmektedir.

Güncel Projelerin BIM Tabanlı Sisteme Aktarılması: Yeni konut projeleri açısından süreç daha farklıdır. Günümüzde mimari projelerin üç boyutlu sayısal yapı modelleri doğrudan üretilebilmekte ve Kurumumuzun mevcut 3B kadastro altyapısına aktarılabilmektedir. Kurumumuzun güncel düzenlemelerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinde mimari proje, yapı aplikasyon projesi ve üç boyutlu sayısal yapı modelinin kullanılması öngörülmektedir. Dolayısıyla gelecekte yeni bir konut projesinin veri akışı şu şekilde tasarlanmıştır:

Mimari Tasarım → BIM Modeli → Yapı Ruhsatı → Yapı Aplikasyon Projesi → 3B Sayısal Yapı Modeli → Kat İrtifakı → İnşaat → Yapı Kullanma İzin Belgesi → Cins Değişikliği → Kat Mülkiyeti → 3B Tapu/Kadastro

Böylece, BIM modeli yalnızca mimari tasarım aracı olmaktan çıkarak taşınmazın yaşam döngüsü boyunca kullanılan temel veri kaynağı hâline gelmiştir.

Üç Boyutlu Model ile Tapu Sicili Arasındaki İlişki: Öngörülen sistemin en önemli özelliği, üç boyutlu yapı modelinin tapu sicilinden bağımsız bir görselleştirme aracı olarak değil, tapu ve kadastro verileriyle ilişkili bir Mekânsal-Hukuki Veri Modeli olarak tasarlanmasıdır. Her bağımsız bölüme benzersiz bir kimlik verilmesi öngörülmektedir. Örneğin:

Parsel ID → Bina ID → Blok ID → Kat ID → Bağımsız Bölüm ID → Tapu Sicil ID

şeklinde hiyerarşik bir ilişki kurulmaktadır. Böylece kullanıcı üç boyutlu model üzerinde belirli bir daireyi seçtiğinde, sistem yalnızca dairenin geometrisini değil; bağımsız bölüm numarasını, katını, arsa payını, niteliğini, kullanım şeklini, bağlı eklentilerini, ortak alan ilişkisini, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumunu, tapu sicili bağlantısını, görüntüleyebilir. Bu yaklaşım, fiziksel yapı ile hukuki mülkiyetin aynı dijital ortamda ilişkilendirilmesini sağlamaktadır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Açısından 3B Model: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri açısından üç boyutlu yapı modeli özel bir önem taşımaktadır. Kurumumuzun yayımladığı bilgilerde;  kat irtifakı tesisi için mimari proje, yapı ruhsatı, yönetim planı, yapı aplikasyon projesi ve mimari projeden üretilen üç boyutlu sayısal yapı modeli gibi belgeler kullanılmaktadır.

Üç boyutlu modelin kadastro kontrolünde; bağımsız bölüm sayısı, bağımsız bölüm numarası, bağımsız bölümün yapı içerisindeki konumu, yapı geometrisi, yapı aplikasyon projesiyle uyumluluk, mimari projeyle uyumluluk, yapının bulunduğu parsel gibi unsurlar kontrol edilebilmektedir. Bu durum, tapu sicilinin fiziksel yapı ile ilişkisinin güçlendirilmesi bakımından önemli bir teknolojik gelişmedir.

Eski  Yapı Projelerinin Sisteme Kazandırılması: Bu model yalnızca yeni yapılara yönelik değildir. Türkiye’de çok sayıda eski yapı bulunduğundan, mevcut yapı stokunun önemli bir bölümü analog veya yalnızca iki boyutlu proje verileriyle temsil edilmektedir.

Bu nedenle; sisteme aktarımda aşağıdaki iş sırası “Tarihsel Proje Sayısallaştırma Modülü” oluşturulması da kullanılmaktadır.

1. Proje arşivinin bulunması : Belediye, yapı ruhsat arşivi, kadastro arşivi, tapu arşivi ve diğer kurumsal kaynaklar araştırılır.

2. Projenin taranması: Kâğıt/ozalit proje yüksek çözünürlükte taranır.

3. Geometrik düzeltme: Tarama kaynaklı deformasyonlar giderilir.

4. Ölçek ve koordinat dönüşümü: Proje güncel koordinat sistemine dönüştürülür.

5. Vektörleştirme: Duvarlar, kolonlar, döşemeler ve bağımsız bölüm sınırları sayısallaştırılır.

6. Semantik sınıflandırma: Yapı elemanlarına anlam kazandırılır.

7. 3B model üretimi: Katlar ve yapı elemanları üç boyutlu olarak oluşturulur.

8. Tapu/kadastro eşleştirmesi: Parsel ve bağımsız bölüm kayıtlarıyla bağlantı kurulur.

9. Güvenilirlik sınıflandırması: Modelin hangi veri kaynağına dayandığı belirtilmesi. Örneğin: A sınıfı: Onaylı güncel proje + saha doğrulaması, B sınıfı: Onaylı eski proje + geometrik dönüşüm, C sınıfı: Eski proje + fotogrametrik/ölçme desteği, D sınıfı: Saha ölçümü ve yaklaşık model gibi, bu sınıflandırma özellikle hukuki güvenilirlik bakımından önemlidir.

As-Built Model ve Tapu Sicili: Sistemin önemli bir diğer bileşeni “proje edilen yapı” ile “gerçekleşen yapı” arasındaki farkın belirlenmesidir. Bu kapsamda üç farklı modelin tutulması öngörülmektedir. Bunlar;

Proje Modeli (Design Model): Onaylı mimari projeyi gösterir.

Ruhsat Modeli (Permit Model): Ruhsat ve ilgili idari onaylara esas yapıyı gösterir.

Gerçekleşen Model (As-Built Model): Sahada fiilen mevcut yapıyı gösterir. Şeklindedir. Bu üç modelin karşılaştırılması sonucunda;

Gerçek Yapı – Onaylı Proje = Yapısal Fark hesaplanabilir. Bu farkların belirli toleransların üzerinde olması durumunda sistem ilgili yapıyı “uyumsuz” olarak işaretleyebilir. Böylece tapu sicili ile fiili yapı arasındaki farklılıkların erken aşamada tespit edilmesi mümkün hâle gelebilir.

TKGM nin Projede Uyguladığı Veri Modeli: TKGM ninveri modeli aşağıdaki bileşenlerden oluşmaktadır:

Veri katmanı	Temel içerik
Parsel	Parsel geometrisi, ada/parsel, yüzölçümü
Bina	Bina geometrisi, yapı kimliği, kat sayısı
Proje	Mimari proje, proje tarihi, revizyon
Ruhsat	Ruhsat tarihi ve numarası
Kat	Kat geometrisi ve kat bilgisi
Bağımsız bölüm	BB numarası, kullanım amacı, alan
Eklenti	Depo, otopark vb.
Ortak alan	Merdiven, asansör, koridor vb.
Kat irtifakı	Hak ve bağımsız bölüm ilişkisi
Kat mülkiyeti	Mülkiyet ilişkisi
Tapu	Sicil bilgileri
Yapı kullanma izin belgesi	İskân bilgileri
Cins değişikliği	Yapının tapu niteliğine etkisi
3B model	Geometri ve semantik bilgiler
Zaman	Yapının tarihsel değişimleri

Bu veri modeli ile yapı yalnızca “bir bina” olarak değil, hukuki, geometrik, fiziksel ve zamansal özellikleri bulunan bir taşınmaz varlığı olarak temsil edilecektir.

Dört Boyutlu Taşınmaz Modeli: Sistem klasik 3B modelin ötesine taşınarak dört boyutlu hâle de getirilebilir. Buradaki dördüncü boyut zamandır. Örneğin bir bina için: 1985 – İlk ruhsat, 1987 – İnşaatın tamamlanması, , 1988 – Kat mülkiyeti, 2005 – Tadilat projesi, 2015 – Bağımsız bölüm değişikliği, 2026 – Güncel 3B model, şeklinde tarihsel bir yaşam döngüsü oluşturulabilir. Böylece kullanıcı yalnızca yapının bugününü değil, yapının geçmişteki durumlarını da görüntüleyebilir. Bu yaklaşım, özellikle eski yapıların hukuki ve teknik geçmişinin araştırılması bakımından önemli bir arşiv niteliği taşıyacaktır.

Tapu Sicilinde Güvenilirlik ve Hukuki Boyut: Üç boyutlu model ile tapu sicili arasındaki ilişki kurulurken temel ilke, 3B modelin tapu sicilinin yerine geçmemesi; tapu sicilindeki hukuki bilgiyi mekânsal olarak açıklayan ve destekleyen bir dijital katman oluşturması, esas olarak belirlenmiştir.

Zira üç boyutlu model fiziksel gerçekliği gösterirken, tapu sicili mülkiyet hakkının hukuki durumunu gösterir. Dolayısıyla sistemde: Fiziksel gerçeklik ile hukuki gerçeklik ayrı fakat birbirleriyle bağlantılı veri katmanları olarak tutulmalıdır. Bu yöntem, tapu sicilinin güvenilirliğinin artırılması yanında fiziksel yapı ile hukuki kayıt arasındaki uyumsuzlukların da tespit edilmesine yardımcı olabilir.

3B Modelin Kullanım Alanları: TKGM tarafından projelendirilensistem yalnızca tapu ve kadastro işlemleri için değil, çok sayıda kamu ve özel sektör uygulaması için kullanılabilir. Bunlar:

Kentsel dönüşüm: Bina yaşı, bağımsız bölüm sayısı, yapı geometrisi ve mülkiyet yapısı birlikte analiz edilebilir.

Afet yönetimi: Deprem, sel ve diğer afet senaryolarında bina bazlı analiz yapılabilir. TKGM de 3B şehir modellerinin afet yönetimi ve kentsel dönüşüm süreçlerinde kullanılmasını hedeflemektedir.

Gayrimenkul değerleme: Bağımsız bölümün; konumu, katı, alanı, cepheleri, yapı özellikleri, 3B model üzerinden analiz edilebilir.

Enerji analizleri: Bina geometrisi kullanılarak güneşlenme, gölge ve enerji potansiyeli analizleri yapılabilir. Kurumumuzun oluşturmaya çalıştığı 3B Şehir Modeli sisteminde güneş potansiyeli, enerji talebi, görünürlük, gölge ve benzeri analizlerin yapılabilmesi de mümkündür.

İmar denetimi: Ruhsatlı yapı ile fiili yapı arasındaki farklılıklar üç boyutlu olarak incelenebilir.

Gayrimenkul alım-satımı: Alıcı, yalnızca tapu belgesini değil, taşınmazın üç boyutlu dijital temsilini de inceleyebilir.

Bu yaklaşımda her kurum kendi yetki alanındaki verinin üreticisi ve doğrulayıcısı olmaya devam eder. Böylece merkezi bir “tek veri kaynağı” oluşturulurken veri üretimindeki kurumsal sorumluluklar da korunabilir.

Eski ve Yeni Yapıların Aynı Sistemde Yönetilmesi: Sistemin en önemli yeniliklerinden biri, eski ve yeni yapıların aynı veri modelinde yönetilmesidir.

Eski yapı: Analog proje → Sayısallaştırma → 3B model

Yeni yapı: BIM modeli → 3B sayısal yapı modeli

Her iki veri kaynağı da ortak bir veri standardına dönüştürüldükten sonra aynı taşınmaz bilgi sisteminde tutulabilir. Böylece, 1950, 1960 veya 1970’li yıllarda yapılmış bir bina ile 2026 yılında inşa edilen bir bina aynı dijital platformda temsil edilebilir. Bu durum; Türkiye’nin yapı stokunun tamamının zaman içerisinde üç boyutlu olarak kayıt altına alınmasına yönelik önemli bir altyapı oluşturacaktır.

Türkiye’de kadastro sisteminin uzun yıllar boyunca iki boyutlu parsel geometrisi merkezinde gelişmesi, günümüzde çok katlı yapılaşma ve karmaşık mülkiyet ilişkileri karşısında yeni ihtiyaçlar doğurmuştur. Bu durum; Kurumumuzun 3B Şehir Modelleri Projesi bu dönüşümün kurumsal karşılığıdır.

Kurumun stratejik planında tapu siciline kayıtlı arazi, bina ve bağımsız bölümlerin üç boyutlu olarak görüntülenmesi ve bağımsız bölümlerin mimari planlardan üretilen 3B modellerinin incelenmesi hedeflenmektedir. Bu noktada çalışmanın önerdiği tarihsel proje yaklaşımı önemli bir tamamlayıcıdır. Çünkü yalnızca yeni yapıların sisteme alınması, Türkiye’deki yapı stokunun tamamını temsil etmeyecektir. Dolayısıyla gelecekte oluşturulacak 3B taşınmaz bilgi sistemi, yalnızca “3B şehir modeli” değil, aynı zamanda “Taşınmazın dijital yaşam döngüsü” niteliğinde olmalıdır.

ÜÇ BOYUTLU ŞEHİR MODELİ KAVRAMI

Üç boyutlu şehir modeli, bir kentin fiziksel çevresinin sayısal ortamda üç boyutlu olarak temsil edilmesidir. Ancak üç boyutlu şehir modelini yalnızca binaların üç boyutlu çizimleri olarak değerlendirmek bilimsel açıdan eksik olacaktır. Modern üç boyutlu şehir modellerinde temel olarak; arazi yüzeyi, binalar, yollar, köprüler, tüneller, su alanları, bitki örtüsü, kent mobilyaları, ulaşım altyapısı, bina iç mekânları, yapı elemanları, gibi nesneler geometrik ve semantik özellikleriyle birlikte modellenebilir.

CityGML standardı;  sanal üç boyutlu şehir ve arazi modellerinin depolanması ve değişimi için açık bir kavramsal model ortaya koymaktadır. Model yalnızca geometriyi değil; nesnelerin semantiğini, topolojisini, görünüşünü ve zamansal değişimini de ifade edebilmektedir. Bu durum üç boyutlu şehir modelini klasik bir bilgisayar grafiğinden ayırmaktadır. Örneğin bir binanın yalnızca yüzeylerinin üç boyutlu çizilmesi, binanın bir 3B modelidir. Buna karşılık; “Bu nesne bir binadır; şu parsel üzerindedir; 10 katlıdır; belirli bağımsız bölümleri vardır; çatısı şu geometridedir; şu tarihte inşa edilmiştir; şu adrese sahiptir vs.” şeklinde bilgi taşıması, modelin semantik niteliğini ortaya koymaktadır.

Dolayısıyla 3B şehir modeli; geometri + semantik bilgi + topoloji + konum + zaman + öznitelik bileşiminden oluşan bir mekânsal bilgi modelidir.

ÜÇ BOYUTLU ŞEHİR MODELİ İLE ÜÇ BOYUTLU KADASTRO ARASINDAKİ İLİŞKİ

Üç boyutlu şehir modeli ile üç boyutlu kadastro kavramları birbirine yakın olmakla birlikte aynı kavramlar değildir. Üç boyutlu şehir modeli esas olarak fiziksel çevrenin modellenmesini ifade eder. Üç boyutlu kadastro ise bunun üzerine hukuki ve idari ilişkileri ekler. Bu fark aşağıdaki şekilde ifade edilebilir:

3B Şehir Modeli; “Ne var?” sorusuna cevap ararken

3B Kadastro Modeli; “Ne var + kime ait + hangi hakkın kapsamında + hangi kısıtlamaya tabi?” sorularının cevabını arar.

Dolayısıyla üç boyutlu kadastro, üç boyutlu şehir modelinin hukuki ve kadastro açısından anlamlandırılmış biçimidir. 3B fotogrametrik modellerin, mimari projelerden üretilen iç mekân modellerinin ve arazi yönetimi verilerinin aynı model içerisinde bütünleştirilmesinin mümkün olduğu bilinmektedir. Bu yaklaşım, Türkiye açısından son derece önemlidir. Çünkü kadastro yalnızca “bina nerede?” sorusuna cevap vermemelidir. Asıl soru; “Bina hangi parsel üzerinde, hangi bağımsız bölüm hangi hacmi kapsıyor, bu hacmin mülkiyet sahibi kim, ortak alanlar nerede, kamu kısıtlamaları hangi hacim üzerinde etkili?” şeklinde olmalıdır.

ÜÇÜNCÜ BOYUT  KADASTRO AÇISINDAN ÖNEMLİDİR ÇÜNKÜ!

Yüksek katlı yapılaşma: Modern kentlerde aynı parsel üzerinde çok sayıda bağımsız bölüm üst üste yer almaktadır. İki boyutlu kadastro haritasında bu yapı tek bir parsel olarak görünür. Ancak gerçekte: Z = 0–3 m: otopark, Z = 3–6 m: ticari alan, Z = 6–10 m: ofis, Z = 10–50 m: konut, Z > 50 m: ortak alan/teknik hacimler gibi farklı mekânsal kullanımlar bulunabilir. Bu nedenle üçüncü boyut, özellikle dikey mülkiyet ilişkilerinin anlaşılmasında kritik öneme sahiptir.

Kat mülkiyeti ve bağımsız bölümler: Türkiye’de kat mülkiyeti sistemi, bağımsız bölümlerin hukuki olarak ayrı taşınmaz niteliğinde değerlendirilmesine imkan sağlamaktadır. Ancak bağımsız bölümün tapu sicilindeki hukuki tanımı ile onun gerçek mekânsal geometrisinin birbirinden farklı veri ortamlarında bulunması, zaman zaman bilgi bütünlüğü sorunlarına neden olabilmektedir. Bunun için; 3B kadastro yaklaşımı: parsel → bina → kat → bağımsız bölüm → hacim → malik ilişkisini tek bir dijital model üzerinde kurmayı hedeflemektedir. Böylece bağımsız bölümün sadece numarası değil, üç boyutlu mekânsal kapsamı da sisteme bağlanabilir.

ÜÇ BOYUTLU KADASTRODA “HACİM” KAVRAMI

Üç boyutlu kadastro açısından en önemli kavramlardan biri kadastral hacimdir. İki boyutlu kadastroda parsel çoğunlukla bir poligonla temsil edilir. Üç boyutlu kadastroda ise taşınmaz veya taşınmaza ilişkin hak, gerektiğinde belirli bir hacimle ifade edilebilir. Bu yaklaşım özellikle; yeraltı tesisleri, tüneller, metro hatları, yeraltı otoparkları, yüksek katlı yapılar, hava hakkı, enerji hatları, ulaşım koridorları, gibi üç boyutlu mekânsal ilişkilerin yönetilmesinde önemlidir.

ÜÇ BOYUTLU KADASTRODA HAKLAR, KISITLAMALAR VE SORUMLULUKLAR YAKLAŞIMI

Modern kadastro anlayışında yalnızca mülkiyet değil, Haklar, Kısıtlamalar, Sorumluluklar kavramlarının da birlikte yönetilmesi önem kazanmaktadır.

Türkiye için geliştirilen 3B RRR ( Rights, Restrictions and Responsibilities)  modeli çalışmalarında uluslararası standartlar, LADM ve CityGML  yaklaşımlarının birlikte değerlendirilmesi bazı bilim insanlarınca önerilmektedir. Bu Akademik referans ile Örneğin bir binanın belirli hacmi; A kişisinin mülkiyetinde, B bankasının ipoteğinde, belediyenin imar kısıtlamasına tabi, enerji koridorunun güvenlik alanı içerisinde olabilir. Bu durumda yalnızca bina geometrisini bilmek yeterli değildir. Mekânsal nesne ile hukuki ilişkinin birlikte modellenmesi gerekir.

TÜRKİYE’DE ÜÇ BOYUTLU KADASTROYA GEÇİŞ

Türkiye’de üç boyutlu kadastroya geçiş bir anda gerçekleşen bir dönüşüm değildir. Bu süreç, mevcut iki boyutlu kadastro altyapısının üzerine üç boyutlu şehir, bina ve bağımsız bölüm verilerinin eklenmesi şeklinde gelişmektedir. Kurumumuzun verilerine  göre Türkiye’de 1924 yılından günümüze yaklaşık 59,7 milyon parselin ölçümü gerçekleştirilmiş ve iki boyutlu kadastro tamamlanmıştır. Üç boyutlu bina ve bağımsız bölüm geometrilerinin dijital ortamda yönetilmesine yönelik çalışmalar sonucunda 2020 yılında 3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi başlatılmıştır. Bu proje; Harita Dairesi, Tapu Dairesi, Kadastro Dairesi, Bilgi Teknolojileri Dairesi ve Değerleme Dairesi tarafından eşgüdümlü olarak yürütülmektedir. Bu kurumsal yapı son derece önemlidir. Çünkü gerçek anlamda 3B kadastro yalnızca harita mühendisliği problemi değildir. Aynı zamanda; hukuk + tapu + kadastro + mimarlık + belediye + bilgi teknolojileri + adres sistemi problemi niteliğindedir.

TÜRKİYE’DE 3B ŞEHİR MODELİNİN ÜRETİMİ

Türkiye’deki 3B şehir modellerinin temel üretim kaynaklarından biri hava görüntüleridir. Özellikle; dikey hava görüntüleri, eğik görüntüler, fotogrametrik ölçmeler, lazer tarama, ortofotolar, mimari projeler, yapı aplikasyon projeleri birlikte kullanılabilmektedir. Bu yöntem sayesinde binanın dış kabuğu ile mimari projeden elde edilen iç mekân geometrisinin aynı sistem içerisinde değerlendirilmesi mümkün hale gelmektedir.

Özellikle Fotogrametrik GML (uçuş/oblik/eğik fotoğraflar) ile Mimari GML (arşivdeki analog/dijital mimari projeler) ayrımı, yapının kaynağını göstermesi önemlidir. Aynı şekilde SAM (DTM), SYM (DSM), Nokta Bulutu ve Mesh Model gibi kavramların altlık (arazi) katmanında konumlandırılması, Dijital İkiz kavramını tam karşılamaktadır.

3B Şehir Modelleri, yapının ve arazinin kaynağına göre temel olarak iki farklı GML veri tabanı yaklaşımıyla üretilir: Fotogrametrik GML: Havadan yapılan fotogrametrik uçuşlar ve özellikle eğik (oblik) kamera çekimlerinden elde edilen verilerin modellenmesiyle oluşturulur. Mimari GML: İlgili idarelerin veya Tapu ve Kadastro arşivlerinde bulunan analog/dijital mimari projelerin sayısallaştırılması, 3B vektörleştirilmesi ve CityGML (LoD2/LoD3) standartlarına dönüştürülmesiyle elde edilmektedir.

Geometrik ve anlamsal verinin doğru konumlanması için Arazi Modelleri ve katmanlaşmaya (Nokta Bulutundan Mesh Modele) ihtiyaç vardır. Bununiçin altlık arazi modelleri kritik önem taşır:  Fotogrametrik Yöntemler (eğik/dik hava fotoğrafları) veya LiDAR Yöntemi ile elde edilen yoğun nokta bulutlarından üretilir. Sayısal Arazi Modeli (SAM / DTM): Üzerindeki yapı, bitki örtüsü vb. nesnelerden arındırılmış yalın arazi yüzeyi. Sayısal Yüzey Modeli (SYM / DSM): Binalar, ağaçlar ve tüm insan yapısı/doğal nesneleri içeren üst yüzey modeli. Nokta Bulutu (Point Cloud): LiDAR veya Fotogrametri kökenli (X,Y,Z) ve renk (RGB) bilgisine sahip ham veri kümesini temsil eder

Fotogrametrik ve mimari verilerin arazi katmanıyla entegrasyonu sonucunda kentin dijital ikizi doğar: Mesh Model (Ağ Modeli): Nokta bulutlarının ve fotogrametrik verilerin yüzey ağına çevrilmesiyle oluşturulan sürekli 3B geometrik modeli temsil ederken; Kaplama (Texturing) ve İkizleşme: Oluşturulan Mesh Model ve yükseklik (Z) değeri kazanmış anlamlı Sayısal Arazi Modeli üzerine, fotogrametrik uçuşlardan gelen oblik (eğik) görüntülerin kaplanmasıyla (texturing) gerçek dünyadaki arazinin ve yapıların birebir Dijital İkizi elde edilmiş olur. Bu akış ile   kurumsal standartlar mükemmel uyum sağlamaktadır.

Kurumumuzun güncel proje açıklamasında havadan alınan eğik ve dikey görüntülerle binaların dış kabuklarının üretildiği, tapu müdürlüklerindeki onaylı mimari projelerin sayısallaştırılmasıyla bağımsız bölüm, kat ve ortak alan bazlı iç mekân dijital ikizlerinin oluşturulduğu belirtilmektedir. Bu yaklaşım Türkiye’de üç boyutlu kadastro açısından kritik bir aşamadır.

TAKBİS – MAKS – 3B MODEL ENTEGRASYONU

Türkiye’deki sistemin en önemli özelliklerinden biri farklı bilgi sistemlerinin birbirleriyle ilişkilendirilmesidir. Basitleştirilmiş sistem mimarisi aşağıdaki şekilde ifade edilebilir:

Parsel/Kadastro→ Bina→ Kat→ Bağımsız Bölüm→ Adres→ Tapu Sicili→ Hak–Kısıtlama–Sorumluluk

Bu yapıda; MEGSİS/kadastro verisi taşınmazın yatay konumunu, 3B şehir modeli fiziksel yapıyı, mimari proje bina ve bağımsız bölüm geometrisini, MAKS adres bilgisini, TAKBİS hukuki/tapu bilgisini, taşımaktadır. Bu veri kümelerinin birlikte çalışması, taşınmazın hem fiziksel hem de hukuki dijital ikizinin oluşturulmasına imkân vermektedir. Kurumumuz, 3B verilerin üretim, doğrulama, entegrasyon, sunum ve paylaşım süreçlerini kapsayan bir 3B Şehir Modelleri Yönetim Bilgi Sistemi oluşturmayı hedeflemektedir.

İMAR UYGULAMALARI VE ÜÇÜNCÜ BOYUT

Türkiye’deki imar uygulamaları büyük ölçüde iki boyutlu planlama mantığına dayanmaktadır. Ancak kentlerin giderek dikeyleşmesi, planlama ile kadastro arasındaki ilişkinin üç boyutlu olarak yeniden değerlendirilmesini gerektirmektedir. Örneğin aynı koordinat üzerinde; yer altında metro, zemin katta ticari alan, üst katlarda konut, üst kotta ulaşım platformu bulunabilir. İki boyutlu parsel haritası bu ilişkilerin tamamını tek başına ifade edemez. Bu nedenle gelecekte; 3B imar planı + 3B kadastro + 3B tapu + 3B şehir modeli bütünlüğünün oluşturulması önem kazanacaktır.

ÜÇ BOYUTLU KADASTRONUN HUKUKİ BOYUTU

Teknik olarak üç boyutlu model üretmek, üç boyutlu kadastro kurmakla aynı şey değildir. Asıl sorun, üç boyutlu geometrinin hukuki statüsüdür. Örneğin; “5. kattaki bağımsız bölümün üç boyutlu modeli” ile “5. kattaki bağımsız bölümün hukuken tescil edilmiş üç boyutlu mülkiyet hacmi” aynı kavram değildir. Birinci durumda teknik bir model bulunmaktadır. İkinci durumda ise bu modelin tapu sicilinde hukuki sonuç doğuran bir veri niteliğine sahip olması söz konusudur. Dolayısıyla gerçek anlamda üç boyutlu kadastro için aşağıdaki soruların cevaplandırılması gerekir:

1. Mülkiyet hacminin alt sınırı nedir?
2. Üst sınırı nedir?
3. Hacim hangi koordinat sisteminde tanımlanacaktır?
4. Hacmin geometrik doğruluk standardı nedir?
5. Hacim tapu sicilinin asli unsuru mudur?
6. Hacim üzerinde ipotek kurulabilir mi?
7. Hacim üzerinde irtifak hakkı oluşturulabilir mi?
8. Hacim başka bir hacimle kesişebilir mi?
9. Kamu kısıtlamaları üç boyutlu olarak nasıl gösterilecektir?
10. Üç boyutlu verinin hukuki sorumluluğu hangi kurumda olacaktır?

Bu sorular cevaplandırılmadan üç boyutlu şehir modelinin doğrudan “üç boyutlu kadastro” olarak kabul edilmesi bilimsel ve hukuki açıdan doğru olmayacaktır.

TÜRKİYE’DE 3B MODELİN GÜNCEL KULLANIMI

Kurumumuzun mevcut 3B bilgi sistemi; 3B bina görüntüleme, bağımsız bölüm görüntüleme, adres sorgulama, yapı ve parsel sorgulama, veri paylaşımı, farklı 3B formatlara dönüşüm gibi fonksiyonlara sahiptir. Ayrıca verilerin; CityGML, CityJSON, KML, OBJ, Collada, 3D PDF gibi farklı formatlara dönüştürülebilmesi, 3B verilerin farklı uygulama ortamlarında kullanılabilmesi açısından önemlidir. Bu durum üç boyutlu kadastro verisinin yalnızca kurum içi bir veri tabanı olmaktan çıkarılıp farklı kullanıcı gruplarına sunulabileceğini göstermektedir.

ÜÇ BOYUTLU KADASTRONUN SAĞLAYACAĞI BAŞLICA FAYDALAR

Üç boyutlu kadastro altyapısının Türkiye açısından sağlayabileceği başlıca faydalar aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

Alan	2B Kad.	3B Kad.
Parsel	Var	Var
Bina	Sınırlı	3B
Kat	Dolaylı	Doğrudan
Bağımsız bölüm	Plan/metinsel	3B hacim
Ortak alan	Sınırlı	3B
Yeraltı yapıları	Sınırlı	3B
Tünel/metro	Sınırlı	3B
Hakların mekânsal kapsamı	Sınırlı	3B
Afet analizi	Kısmi	Gelişmiş
Enerji/gölge analizi	Sınırlı	Gelişmiş
Gayrimenkul değerleme	2B ağırlıklı	Çok boyutlu
Dijital ikiz	Sınırlı	Mümkün

KURUMSAL ENTEGRASYON SORUNU

Türkiye’de taşınmaza ilişkin bilgiler farklı kurumlarda bulunmaktadır. Örneğin: TKGM → tapu/kadastro, Belediye → imar/ruhsat,  Adres sistemi → MAKS Mimari proje → yapı bilgisi,  Afet kurumları → risk bilgisi, Enerji kurumları → altyapı, Bu nedenle;  gerçek anlamda üç boyutlu taşınmaz yönetimi için kurumların veri üretim ve paylaşım standartlarının uyumlu hale getirilmesi gerekir. Kurumumuzun geliştirdiği sistemde TAKBİS ve MAKS entegrasyonu bu açıdan önemli bir başlangıç oluşturmaktadır.

ÜÇ BOYUTLU ŞEHİR MODELLERİ, ÜÇ BOYUTLU KADASTRO VE TAPU TESCİLİNİN AKILLI ŞEHİRLERDE KULLANIMI: DÜNYA UYGULAMALARI VE TÜRKİYE İÇİN BİR MODEL ÖNERİSİ

Dijital teknolojilerin gelişmesiyle birlikte kentlerin yönetiminde kullanılan mekânsal bilgi altyapıları önemli bir dönüşüm geçirmektedir. Geleneksel kent bilgi sistemleri büyük ölçüde iki boyutlu haritalar, parsel geometrileri, adres verileri ve tematik katmanlardan oluşurken günümüzde kentlerin fiziksel, hukuki, ekonomik ve çevresel özelliklerinin üç boyutlu ve zaman bağımlı olarak modellenmesine yönelik çalışmalar hız kazanmıştır.

Bu dönüşümün temel nedenlerinden biri kentlerin giderek daha yoğun ve karmaşık hale gelmesidir. Aynı yatay alanın farklı yüksekliklerde farklı kişiler veya kurumlar tarafından kullanılması, geleneksel parsel kavramının mekânsal ilişkileri açıklamasını güçleştirmektedir. Bir yolun üzerinde bulunan yapı, yolun altında yer alan metro hattı, aynı parselin altında bulunan otopark, üst katlarda bulunan konut ve ticari birimler veya farklı yüksekliklerde kesişen altyapı sistemleri bu durumun tipik örnekleridir.

Nitekim üç boyutlu kadastro araştırmalarının temel çıkış noktası, 2B parsellerin çok katmanlı ve çok kullanıcılı kentsel mekânı yeterince açıklayamamasıdır. Hollanda’da yapılan araştırmalar, özellikle yoğun kent merkezlerinde yerüstü ve yeraltı mekânlarının birlikte kullanılması nedeniyle üç boyutlu mülkiyet nesnelerinin geliştirilmesi gerektiğini ortaya koymuştur.

Bu nedenle günümüzde kadastro kavramı yalnızca “parsel sınırlarının belirlenmesi” şeklinde değerlendirilmemekte; taşınmaz üzerindeki hak, kısıtlılık ve sorumlulukların geometrik, hukuki ve zamansal boyutlarıyla birlikte yönetilmesini sağlayan bir arazi yönetim sistemi yaklaşımına dönüşmektedir.

ISO 19152’nin 2024 yılında yayımlanan yeni LADM sürümü de bu yaklaşımı desteklemekte; taraflar, temel idari birimler, haklar, sorumluluklar, kısıtlamalar ve mekânsal birimleri ortak bir kavramsal model altında ele almaktadır.

Öte yandan üç boyutlu şehir modellerinin gelişmesi, kadastro ile akıllı şehir uygulamaları arasındaki ilişkiyi de güçlendirmiştir. OGC CityGML 3.0 standardı; binalar, yollar, köprüler, tüneller, ulaşım, su, bitki örtüsü ve arazi kullanımının semantik ve üç boyutlu olarak modellenmesini mümkün kılmakta; 3B kadastro, afet yönetimi, enerji, ulaşım, telekomünikasyon, şehir planlama ve dijital ikiz uygulamalarını desteklemektedir. 3D uygulamalarında üç temel soruya cevap aramaktadır:

1. Üç boyutlu şehir modeli nasıl oluşturulmaktadır?
2. Üç boyutlu fiziksel veriler nasıl üç boyutlu kadastro ve tapu tesciliyle ilişkilendirilebilir?
3. Üç boyutlu kadastro ve şehir modelleri akıllı şehirlerde hangi amaçlarla kullanılmaktadır?

3D veri kaynakları dört ana grupta değerlendirilmiştir, bunlar; uluslararası standartlar, bilimsel makaleler, ulusal kadastro ve arazi yönetimi kurumlarının yayınları, şehir dijital ikizi ve akıllı şehir projelerine ilişkin teknik raporlar.

ÜÇ BOYUTLU ŞEHİR MODELİNİN ÜRETİMİ

Üç boyutlu şehir modellerinin üretimi genel olarak aşağıdaki veri kaynaklarının bütünleştirilmesiyle gerçekleştirilmektedir:

Fotogrametrik veriler: Hava fotoğrafları, özellikle eğik hava görüntüleri, bina cephelerinin ve çatı geometrilerinin modellenmesinde kullanılmaktadır.

LiDAR ve nokta bulutları: Lazer tarama teknolojileri arazi, bina ve altyapı nesnelerinin yüksek doğrulukta üç boyutlu geometrisinin oluşturulmasına olanak sağlamaktadır.

Uydu görüntüleri: Geniş alanlı şehir modellerinin üretiminde uydu görüntüleri özellikle başlangıç ve güncelleme verisi olarak kullanılabilmektedir.

BIM verileri: Bina Bilgi Modellemesi (BIM), özellikle yeni yapılarda binanın tasarım ve yapım sürecinde oluşturulan ayrıntılı geometrik ve semantik verilerin üç boyutlu şehir modeline aktarılmasını sağlar.

Mimari projeler: Tapu ve kat mülkiyeti açısından özellikle bağımsız bölüm, kat, ortak alan ve yapı içi mülkiyet geometrisinin oluşturulmasında mimari projeler büyük önem taşımaktadır.

Kadastro verileri: Parsel sınırları, ada/parsel numaraları, koordinatlar ve diğer kadastro bilgileri şehir modelinin hukuki/mekânsal referansını oluşturur.

Tapu verileri: Mülkiyet ilişkilerinin üç boyutlu fiziksel nesnelerle ilişkilendirilebilmesi için tapu kayıtlarının model içerisine bağlanması gerekmektedir.

CıtyGML VE 3B ŞEHİR MODELLERİNİN STANDARDİZASYONU

OGC tarafından geliştirilen CityGML, 3B şehir modellerinin depolanması, paylaşılması ve farklı sistemler arasında değişimi için uluslararası bir standarttır. Standartta farklı Level of Detail (LOD) yaklaşımları kullanılması, aynı kentin farklı amaçlara yönelik farklı ayrıntı seviyelerinde temsil edilmesine imkan sağlar. Örneğin: LOD 0: arazi yüzeyi, LOD 1: basit bina kütleleri, LOD 2: çatı ve cephe özellikleri, LOD 3: ayrıntılı  mimari yapı, iç mekân modelleri: kat, oda ve iç mekân ilişkileri. Böylece oluşturulan bu yapıda, şehir modelinin tek bir amaç için değil, çok sayıda kamu hizmeti için kullanılabilmesini sağlamak hedeflenmiştir.

LADM VE ÜÇ BOYUTLU KADASTRO

ISO 19152 Land Administration Domain Model, arazi yönetimi sistemleri arasında ortak bir kavramsal dil oluşturmayı amaçlayan uluslararası standarttır. ISO’nun 2024 tarihli LADM Part 1 standardında model; taraflar, idari birimler, haklar, sorumluluklar, kısıtlamalar ve mekânsal birimleri kapsamaktadır. Bu yaklaşım üç boyutlu kadastro açısından kritik öneme sahiptir. Örneğin bir apartman dairesi için: Party: malik, RRR: mülkiyet hakkı, Spatial Unit: bağımsız bölüm, Geometry: 3B hacim, Source: onaylı mimari proje, Administrative Unit: kat mülkiyeti, şeklinde bir ilişki kurulabilir. Böylece fiziksel bina ile hukuki mülkiyet nesnesi birbirinden ayrılmakta ancak birbirleriyle ilişkilendirilmektedir.

3B TAPU TESCİLİ

Üç boyutlu kadastro sisteminin en önemli aşamalarından biri üç boyutlu fiziksel nesnenin hukuki mülkiyet nesnesine dönüştürülmesidir. Bu nedenle: 3B Model ≠ 3B Kadastro ≠ 3B Tapu olmasına özellikle dikkat edilmelidir. Üç boyutlu şehir modeli fiziksel çevreyi temsil eder. Üç boyutlu kadastro hukuki/mekânsal birimleri temsil eder. Üç boyutlu tapu ise hukuki hakkın tescilini ve malik ile ilişkilendirilmesini sağlar. Dolayısıyla ideal sistemde bu üç yapı birbirine bağlanmalıdır.

HOLLANDA UYGULAMASI

Hollanda, üç boyutlu kadastro konusunda dünyadaki en önemli uygulama örneklerinden biridir. Hollanda Kadastrosu ile Delft University of Technology tarafından yürütülen araştırmalarda, çok seviyeli mülkiyetin mevcut kadastro sistemi içinde üç boyutlu olarak temsil edilmesi üzerine uzun süreli çalışmalar gerçekleştirilmiştir.

2013 tarihli çalışmada üç boyutlu hak ve kısıtlılıkların tesciline yönelik bir sistem genişletmesi önerilmiş ve ISO 19152 LADM ile uyumlu bir yaklaşım geliştirilmiştir. İlk aşamada 3D PDF gibi üç boyutlu açıklamaların tapu belgesinin parçası olarak kullanılması, sonraki aşamada ise 3D geometrinin doğrudan tescil sistemine dahil edilmesi öngörülmüştür.

Hollanda’da 2016 yılında Delft tren istasyonu örneği üzerinden ilk gerçek 3B kadastro tescillerinden biri gerçekleştirilmiştir. BIM verisinin hukuki hacimlerin oluşturulmasında kullanılması, tasarım verisinden hukuki belgeye uzanan iş akışının kurulması açısından önemli bir örnektir. Hollanda deneyiminin temel sonucu şudur: 3B kadastro, mevcut 2B kadastro sisteminin tamamen terk edilmesi yerine mevcut sistemi genişleten aşamalı bir dönüşüm modeliyle gerçekleştirilebilir.

 AVUSTRALYA – VICTORIA MODELİ

Avustralya’nın Victoria Eyaleti, üç boyutlu dijital kadastro konusunda önemli bir araştırma ve uygulama merkezidir. Land Use Victoria, 2014 yılından itibaren 3B dijital kadastro gereksinimlerini araştırmaktadır. Çalışmalar; 3B veri modelleme, 3B veri doğrulama, 3B görselleştirme, 3B veri depolama başlıklarına ayrılmıştır.

Victoria’daki yaklaşım özellikle ePlan, BIM ve üç boyutlu yapı bölümlendirmesi açısından önem taşımaktadır. Yalnızca geometrinin doğru olması değil, hukuki mülkiyet hacminin güvenilir şekilde tanımlanması da temel gereklilik olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle 3B kadastroda doğrulama: geometrik doğrulama + topolojik doğrulama + hukuki doğrulama şeklinde üçlü bir yapı kazanmıştır.

Victoria çalışmalarında kapalı hacim, çakışma, komşuluk ve geometrik bütünlük gibi kuralların otomatik doğrulama süreçlerine dahil edilmesi üzerinde durulmaktadır.

SİNGAPUR MODELİ

Singapur, yüksek nüfus yoğunluğu ve sınırlı arazi alanı nedeniyle üç boyutlu arazi yönetimi açısından önemli bir örnektir. Singapur örneğinde 3B kadastro ihtiyacı özellikle çok katmanlı ve yüksek yoğunluklu yapılaşma, yeraltı altyapısı ve farklı seviyelerdeki mülkiyet/kullanım ilişkilerinden kaynaklanmaktadır. Hollanda, Victoria ve Singapur’u karşılaştıran araştırmalar, bu üç ülkenin güvenilir kadastro sistemleri üzerinde üç boyutlu kadastro dönüşümünü araştırmaları bakımından önemli örnekler olduğunu ortaya koymaktadır. Singapur deneyiminin Türkiye açısından önemli mesajı, üç boyutlu kadastro çalışmalarının yalnızca kadastro kurumunun teknik projesi olarak değil, yüksek yoğunluklu kentsel alan yönetiminin bir bileşeni olarak ele alınması gerektiğidir.

JAPONYA – PLATEAU MODELİ

Japonya’da MLIT tarafından yürütülen PLATEAU projesi, ulusal ölçekte 3B şehir modellerinin oluşturulması açısından dünyanın dikkat çeken örneklerinden biridir. PLATEAU’da belediyeler arasında veri üretiminin farklılaşmasını önlemek amacıyla ortak bir veri ürün şartnamesi oluşturulmuş ve CityGML 2.0 esas alınmıştır. Böylece farklı belediyeler tarafından üretilen modellerin birlikte kullanılabilmesi ve yeniden kullanılabilirliği  artırılmıştır.

Japonya örneğinde üç boyutlu şehir modelleri: şehir planlama, afet yönetimi, enerji, ulaşım, çevre, kentsel tasarım, dijital ikiz uygulamalarında kullanılmaktadır.

Bu model, Türkiye açısından özellikle 81 ilde standart veri üretimi konusunda örnek alınabilecek bir yaklaşımdır.

FİNLANDİYA – HELSİNKİ DİJİTAL İKİZİ

Helsinki’nin Kalasatama bölgesinde geliştirilen dijital ikiz çalışmaları, üç boyutlu şehir modelinin akıllı şehir yönetimine nasıl dönüştürülebileceğini göstermektedir. Proje kapsamında CityGML tabanlı semantik şehir bilgi modeli ile yüksek gerçeklikli reality mesh model birlikte kullanılmıştır. Dijital ikiz, yapılaşmış çevrenin yaşam döngüsü boyunca tasarım, test, uygulama ve hizmet geliştirme platformu olarak ele alınmıştır. Bu yaklaşımda şehir modeli artık statik bir harita değildir. Şehir modeli: ölç → modelle → izle → simüle et → karar ver → güncelle döngüsüne dönüşmektedir.

ÇİN – SHENZHEN ÖRNEĞİ

Shenzhen gibi yoğun ve hızlı gelişen kentlerde yerüstü ve yeraltı mekânlarının birlikte kullanılması üç boyutlu kadastro ihtiyacını artırmaktadır. Shenzhen üzerine yapılan araştırmalar, mevcut 2B kadastro sisteminin çok seviyeli kentsel alan kullanımının yönetiminde yetersiz kalabildiğini ve üç boyutlu kentsel mekânın 3B kadastro aracılığıyla yönetilmesinin avantajlarını ortaya koymaktadır. Bu örnek özellikle Türkiye’nin İstanbul, Ankara, İzmir gibi yoğun kentleri açısından önemlidir.

TÜRKİYE’DE ÜÇ BOYUTLU ŞEHİR MODELİ VE KADASTRO

Türkiye açısından üç boyutlu kadastro ihtiyacının en önemli alanlarından biri kat mülkiyetidir. Çünkü bir apartman binasında: arsa, bina, kat, bağımsız bölüm, ortak alan, eklenti, otopark, depo, teknik hacim gibi çok sayıda mekânsal unsur bulunmaktadır.

Geleneksel 2B kadastro haritası bunların tamamının fiziksel ve hukuki ilişkisini tek bir geometrik model içerisinde gösterememektedir.

Türkiye üzerine yapılan akademik çalışmalar, bağımsız bölümlerin üç boyutlu temsilinin hukuki, teknik ve kurumsal boyutları birlikte değerlendirilerek geliştirilmesi gerektiğini ortaya koymuştur.

AKILLI ŞEHİRLERDE 3B KADASTRONUN KULLANIMI

Üç boyutlu kadastro akıllı şehirlerde yalnızca mülkiyet amacıyla kullanılmamalıdır.

Afet yönetimi: Deprem sonrasında hangi binanın: kaç katlı olduğu, kaç bağımsız bölüm içerdiği, hangi yapı malzemesinden oluştuğu, kaç kişinin bulunabileceği gibi bilgilerin üç boyutlu modelden alınması mümkün olabilir.

Kentsel dönüşüm: Bina yaşı, yapı geometrisi, mülkiyet yapısı, bağımsız bölüm sayısı ve parsel bilgileri birlikte analiz edilebilir.

Enerji yönetimi: Binaların: cephe yönleri, çatı alanları, güneşlenme süreleri, gölgeleme etkileri, üç boyutlu şehir modeli üzerinden hesaplanabilir.

Ulaşım: Köprü, tünel, metro ve yol sistemleri üç boyutlu olarak modellenebilir.

Telekomünikasyon: Baz istasyonlarının görüş alanı ve bina engelleme etkileri analiz edilebilir.

Taşınmaz değerleme: Bina yüksekliği, cephe, kat, manzara, ulaşım ve çevresel faktörler üç boyutlu mekânsal analizlere dahil edilebilir.

İmar denetimi: Ruhsatlı yapı ile fiili yapı arasındaki fark üç boyutlu olarak karşılaştırılabilir.

3B KADASTRO + BIM + CITYGML + LADM ENTEGRASYONU

Geleceğin arazi yönetim sisteminin dört temel veri modeli üzerine kurulması mümkündür:

BIM → yapının fiziksel ve mühendislik modeli

CityGML → kentin semantik 3B modeli

LADM → mülkiyet ve arazi yönetimi modeli

TAKBİS → Türkiye’deki tapu ve kadastro kayıt sistemi

Bu dört sistemin entegrasyonu: BIM → CityGML → 3B Kadastro → LADM → Tapu → Akıllı Şehir, şeklinde bir veri zinciri oluşturabilir. Bu zincir, fiziksel gerçeklik ile hukuki gerçeklik arasında dijital bağlantı oluşturur.

DİJİTAL İKİZ KAVRAMI

Üç boyutlu şehir modeli ile dijital ikiz aynı kavram değildir. 3B şehir modeli çoğunlukla mevcut fiziksel çevrenin dijital temsilidir. Dijital ikiz ise: 3B model + gerçek zamanlı veri + sensör + zaman serisi + simülasyon + analiz + karar desteği, bileşimidir. Bu nedenle üç boyutlu kadastro, dijital şehir ikizinin hukuki/mülkiyet katmanı olarak değerlendirilebilir. Önerilen yapı: Fiziksel şehir→ 3B şehir modeli→ 3B kadastro→ Tapu/mülkiyet→ Sensör ve IoT→ Dijital ikiz, şeklinde oluşturulabilir.

3B KADASTRODA VERİ DOĞRULAMA

Üç boyutlu kadastroda doğrulama iki boyutlu kadastroya göre çok daha karmaşıktır. En azından aşağıdaki kontroller gerçekleştirilmelidir:

Geometrik kontroller: Kapalı hacim kontrolü, Geçersiz yüzey kontrolü, Çakışma kontrolü, Boşluk kontrolü, Ölçü kontrolü,

Topolojik kontroller: Komşuluk, Bağlantı, Kesişim, İçerme, Ayrışma

Hukuki kontroller: Mülkiyet sınırı, Ortak alan, Eklenti, Kat irtifakı, Kat mülkiyeti, İrtifak hakkı, Kamu kısıtlamaları

Veri kalitesi: Konumsal doğruluk, Tematik doğruluk, Güncellik, Kaynak bilgisi, Veri üretim tarihi,

Victoria örneğinde üç boyutlu kadastro verilerinin güvenilir şekilde tescil edilebilmesi için sistematik doğrulama kurallarının geliştirilmesi özellikle vurgulanmaktadır.

DÜNYA UYGULAMALARININ KARŞILAŞTIRILMASI

Ülke	Temel yaklaşım	Öne çıkan özellik
Hollanda	3B hak ve mülkiyet tescili	Gerçek 3B tescil uygulamaları
Avustralya/Victoria	Dijital 3B kadastro	ePlan, doğrulama, BIM
Singapur	Yoğun kentlerde 3B arazi yönetimi	Çok seviyeli kentsel kullanım
Japonya	Ulusal 3B şehir modeli	PLATEAU + CityGML
Finlandiya	Dijital ikiz	Helsinki 3D/Digital Twin
Çin	3B kent alan yönetimi	Shenzhen örneği
Türkiye	3B şehir + 3B kadastro	TKGM, CityGML, TAKBİS, MAKS

Bu ülkeler arasında Türkiye’nin yaklaşımı özellikle dikkat çekmektedir; çünkü Türkiye’deki model yalnızca belediye merkezli 3B şehir modelinden ziyade tapu-kadastro merkezli 3B mülkiyet ve şehir modeli entegrasyonunu hedeflemektedir. Kurumumuzun güncel proje açıklamaları bu bütünleşik yaklaşımı açık biçimde ortaya koymaktadır.

TÜRKİYE İÇİN ÖNGÖRÜLEN ULUSAL 3B KADASTRO MİMARİSİ

Türkiye için aşağıdaki beş katmanlı mimari önerilmektedir:

Katman 1 – Jeodezik altyapı: TUREF, ulusal koordinat sistemi, GNSS, nivelman, fotogrametri, LiDAR

Katman 2 – Fiziksel şehir modeli: arazi, bina, yol, köprü, tünel, altyapı

Katman 3 – Mülkiyet modeli: parsel, bina, kat, bağımsız bölüm, ortak alan, eklenti

Katman 4 – Hukuki model: malik, hak, kısıtlılık, sorumluluk, irtifak, kamu hukuku kısıtlamaları

Katman 5 – Akıllı şehir/dijital ikiz: IoT, sensör, afet, ulaşım, enerji, çevre, değerleme, planlama

4B KADASTROYA GEÇİŞ

3B kadastrodan sonraki doğal gelişim 4B kadastro yaklaşımıdır. Çünkü taşınmazın fiziksel ve hukuki durumu zaman içinde değişmektedir. Geleceğin kadastrosu X + Y + Z + T  yani: konum + yükseklik + zaman boyutların birlikte yönetilmelidir. LADM’in geliştirilmesi kapsamında 3B ve daha ileri boyutlu arazi yönetimi ihtiyaçlarının ele alınması da bu dönüşümün uluslararası düzeyde devam ettiğini göstermektedir. Dünya uygulamaları incelendiğinde tek bir 3B kadastro modeli bulunmadığı görülmektedir. Hollanda daha çok mevcut tapu-kadastro sisteminin üç boyutlu olarak genişletilmesine odaklanırken, Victoria dijital veri üretimi, doğrulama ve e-Plan altyapısını öne çıkarmaktadır. Japonya ise daha çok ulusal şehir modeli standardizasyonuna yönelmiş; Helsinki dijital ikiz yaklaşımını ön plana çıkarmıştır. Türkiye’nin yaklaşımı ise bu modellerin çeşitli özelliklerini birleştirme potansiyeline sahiptir. Türkiye’nin en önemli avantajlarından biri, tapu ve kadastro verilerinin ülke ölçeğinde merkezi bir sistem altında yönetilmesidir. Bunun yanında TAKBİS ve MAKS gibi sistemlerin bulunması üç boyutlu şehir modelinin diğer veri altyapılarıyla bütünleştirilmesi açısından önemli bir kurumsal altyapı sağlamaktadır. TKGM’nin açıklamalarında 3B verilerin TAKBİS ve MAKS ile entegrasyonunun hedeflenmesi bu açıdan önemlidir. Bununla birlikte üç boyutlu kadastroya geçişte yalnızca teknolojik altyapının geliştirilmesi yeterli değildir. Hukuki tanımların, veri sorumluluklarının, üretim standartlarının, doğruluk kriterlerinin, tescil prosedürlerinin ve kurumlar arası veri paylaşımının da yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

Sonuç Olarak: Üç boyutlu şehir modelleri, üç boyutlu kadastro ve dijital tapu sistemleri, geleceğin akıllı şehir altyapısının birbirinden bağımsız parçaları değil, aynı dijital sistemin birbirini tamamlayan bileşenleridir.

 Geleneksel 2B kadastro yoğun ve çok katmanlı kentlerde bütün mülkiyet ilişkilerini açıklamakta yetersiz kalabilmektedir.

Üç boyutlu kadastro ile yalnızca parsel geometrisinin üçüncü boyuta taşınması düşünülmemelidir.  

 Hukuki hakların üç boyutlu mekânsal karşılığının modellenmesini gerektirir. CityGML üç boyutlu kent nesnelerinin semantik, geometrik ve topolojik olarak modellenmesi için güçlü bir standart altyapı sağlanmalıdır.

LADM arazi yönetimindeki taraflar, haklar, kısıtlamalar, sorumluluklar ve mekânsal birimler arasında ortak bir kavramsal dil sağlanmalıdır.

Hollanda, Victoria ve Singapur gibi ülkeler üç boyutlu kadastro konusunda farklı ancak birbirini tamamlayan modeller geliştirmiştir. Türkiyede bu modellerin bize uygun yönlerini alarak yeni bir model oluşturulmalıdır.

Japonya ve Finlandiya uygulamaları 3B şehir modellerinin akıllı şehir ve dijital ikiz altyapısına dönüştürülebileceğini bunun da ülkemizde de uygulanabilmesinin önü açılmalıdır.

Sonuç olarak geleceğin kadastro sistemi: 2B Parsel + 3B Yapı + 3B Mülkiyet + Hukuki Haklar + Zaman + Dijital İkiz bütünlüğünde tasarlanmalıdır. Bu yaklaşımın başarıya ulaşması durumunda tapu ve kadastro sistemi yalnızca “taşınmazın kime ait olduğunu” gösteren bir kayıt sistemi olmaktan çıkarak; “taşınmazın nerede olduğunu, hangi üç boyutlu hacmi kapsadığını, kime ait olduğunu, hangi hak ve kısıtlamalara tabi olduğunu, fiziksel durumunun ne olduğunu ve zaman içinde nasıl değiştiğini” birlikte gösterebilen ulusal bir 3B Arazi Yönetim ve Dijital Şehir Hafızası Sistemi haline gelebilecektir. Bu dönüşüm, akıllı şehirlerin yalnızca teknolojik değil, aynı zamanda hukuki ve mülkiyete dayalı mekânsal altyapısının oluşturulması bakımından stratejik öneme sahiptir.

Kaynakça

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2018). İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi uygulamasına ilişkin resmî açıklamalar.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2026). Türkiye geneli parsel, bağımsız bölüm ve malik istatistikleri. Ankara: TKGM.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2026). Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti 2021/4 No’lu Genelge Değişikliği. Ankara: TKGM.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2026). 3 Boyutlu Şehir Modelleri ve Kadastro Projesi. Ankara: TKGM.

Türkiye İstatistik Kurumu. (2022). Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması, 2021. Ankara: TÜİK.

Türkiye İstatistik Kurumu. (2026). Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak-Mart 2026. Ankara: TÜİK.

Türkiye İstatistik Kurumu. (2026). Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran 2026. Ankara: TÜİK.

Türkiye İstatistik Kurumu. (2026). Nüfus İstatistikleri Portalı – Bina İstatistikleri. Ankara: TÜİK.

Döner, F., Bıyık, C., & Demir, O. (2011). Dünyada üç boyutlu kadastro uygulamaları. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 104.2.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2026). Mimarlık ve mühendislik projelerinin dijital olarak hazırlanması ve elektronik ortamda sunulmasına ilişkin taslak düzenleme. Ankara.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2026). Türkiye bina sektörünün karbonsuzlaşma yol haritası. Ankara.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2021). Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi, 2021/4.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2025). Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi İşlemlerinde Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Hakkında Genelge, 2025/2. Ankara.

Türkiye Cumhuriyeti. (1965). 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Resmî Gazete.

Türkiye Cumhuriyeti. (1985). 3194 sayılı İmar Kanunu. Resmî Gazete.

Türkiye Cumhuriyeti. (2001). 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu. Resmî Gazete.

Alkan, M., Gürsoy Sürmeneli, H., & Polat, Z. A. (2021). Design and development 3D RRR model for Turkish cadastral system using international standards. Survey Review, 53(379), 312–324. https://doi.org/10.1080/00396265.2020.1758386.

Demir, O., & Çoruhlu, Y. E. (2008). The graphical cadastre problem in Turkey: The case of Trabzon Province. Sensors, 8(9), 5560–5575.

Döner, F. (2010). Türk Kadastro Sistemi için Üç Boyutlu Yaklaşım. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü.

Döner, F., & Bıyık, C. (2007). Üç boyutlu kadastro. HKM Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 97.

Döner, F., Bıyık, C., & Demir, O. (2011). Dünyada üç boyutlu kadastro uygulamaları. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 104.2.

Dursun, İ., Aslan, M., Cankurt, İ., Yıldırım, C., & Ayyıldız, E. (2022). 3D city models as a 3D cadastral layer: The case of TKGM model. International Archives of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences, XLIII-B4-2022, 507–512. https://doi.org/10.5194/isprs-archives-XLIII-B4-2022-507-2022.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2023). 3B Şehir Modelleri Üretimi ve 3B Kadastro Altlıklarının Oluşturulması Projesi. Ankara.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2024). 2024–2028 Stratejik Plan. Ankara.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2024). Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti İşlemlerinde 3 Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Uygulamaları. TKGM Dergisi, Sayı 9.